معايير تقدير إيجار المثل

أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون - جامعة صنعاء

حددت بعض القوانين الحالات التي يتم فيها تقدير إيجار العين على أساس إيجار المثل كتأجير عقار الوقف أو الدولة أو القاصر، وكذا في حالة عدم تحديد الايجار، حسبما هو مقرر في القانون المدني وقانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين وقانون الوقف الشرعي وقانون اراضي وعقارات الدولة، وعند تقدير إيجار المثل ، فان ذلك يتم في ضوء معايير منضبطة ،حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ ٨/١٢/٢٠١٠م، في الطعن رقم (٤٢٤٥٦)، فقد ورد ضمن اسباب الحكم المشار اليه: (اما ما اثاره الطاعن بشان تقدير العدلين فهو مردود عليه بان تقرير العدلين قد جاء مفصلا ، حيث تم تقدير إيجار العين حسب إيجار الزمان والمكان مع المقارنة مع امثاله من المحلات المجاورة في نفس المنطقة وكذا من حيث المساحة ونوع النشاط وهل المحل قديم ام جديد ، فما عللت به الشعبة التجارية في ذلك موافق لصحيح القانون ، لان المادة (١٧٥) إثبات قد نصت على إعتبار النتيجة التي توصل اليها الخبير وتطمئن اليها المحكمة تكون دليلا كاملا في المسائل التي يعينوا فيها)،وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الاتية:

الوجه الاول: معنى إيجار المثل:

ورد مصطلح إيجار المثل في القانون المدني وقانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين وقانون الوقف الشرعي وقانون اراضي وعقارات الدولة، ومن المعروف ان معنى الإيجار هو العوض الذي يدفعه المستأجر مقابل منفعة العين المؤجرة.

وكذا معنى المثل فهو واضح :وهو ان تكون العين التي يتم تقدير الايجار على اساسها مماثلة تماما للعين المطلوب تقدير إيجارها اي مماثلة في صفاتها من حيث موقعها ومساحتها وقدمها او جدتها ونوع النشاط الذي يباشره المستاجر فيها، ومستوى تجهيزها وصلاحيتها ومدى توفر الخدمات فيها ومدة الايجار ووقت إبرام عقد الإيجار.

الوجه الثاني: معايير تقدير إيجار المثل:

وردت ضمن اسباب الحكم محل تعليقنا عدة معايير لتقدير إيجار المثل ، ويمكن الاشارة الى هذه المعايير كما يا تي :

المعيار الأول: الجوار:

ومعنى ذلك ان تكون العين المثل مجاورة للعين المطلوب تقدير إيجارها، كأن تكون العينان في عمارة واحدة او في عمارات متجاورة او في سوق واحدة.

المعيار الثاني: موقع العين:

فقد تكون تلعينان في عمارة واحدة غير ان موقع إحدهما في العمارة مختلف كان يكون المحل التجاري في واجهة العمارة المطلة على الشارع الرئيسي في حين يكون المحل الاخر في العمارة ولكنه في الجهة الخلفية من العمارة يطل على شارع فرعي او زقاق.

المعيار الثالث: زمان الإيجار:

فيجب ان يتزامن إستحقاق الإيجار ، لان إيجار الاعوام الماضية يختلف عن إيجار السنة الحالية ، غيجب مراعاة ذلك عند تقدير الايجار المستحق عن سنة معينة.

المعيار الرابع: حداثة العين وقدمها:

فإيجار العين المبنية حديثا غير إيجار العين القديمة.

المعيار الخامس: مساحة العين:

فإيجار العين الواسعة المساحة غير إيجار العين الصغيرة.

المعيار السادس: وقت إبرام عقد الايجار:

فعقد الايجار الذي يتم إبرامه قبل سنوات يكون مقدار الايجار فيه اقل من العقد الذي يتم ابرامه بعد ذلك بسنوات.

 المعيار السابع: نوع النشاط الذي يزاوله المستاجر في العين:

فإيجار محل صياغة الذهب غير إيجار الدكان الذي يباع فيه الفحم.

الوجه الثالث: تقدير إيجار المثل يتم عن طريق خبير عدل:

يتم تقدير إيجار المثل عن طريق خبيرين تعينهما المحكمة، وتقوم المحكمة بتحديد مهمة الخبير بدقة عند تعيينه ويتضمن قرار التكليف المعايير التي بنبغي على الخبير تقدير الايجار في ضوئها، حتى لا تكون مهمته محل خلاف فيما بينه وبين الخصوم أو فيما بين الخصوم انفسهم، وحتى تكون النتائج التي يتوصل إليها الخبير محل قبول الخصوم وحتى تقل إعتراضات الخصوم وملاحظاتهم على تقارير الخبراء عند تقديمها إلى المحكمة ومواجهة الخصوم بها .

 فذلك كله يسهم في تسريع اجراءات التقاضي وتحقيق هدف العدالة الناجزة، سيما أن قانون الإثبات قد اوجب على محكمة الموضوع أن تحدد مهمة الخبير العدل حسبما ورد في المادة (165) من قانون الإثبات اليمني التي نصت على أنه (على المحكمة في المسائل الفنية كمسائل الطب والهندسة والحساب وغيرها مما يدق فهمه أن تعين خبيرا (عدلا) أو أكثر من المؤهلين علميا وفنيا أو ممن لهم خبرة خاصة المشهورين بذلك لتستعين بهم في كشف الغامض من هذه المسائل مما يفيد إثبات الواقعة المراد إثباتها ويجب على المحكمة أن تذكر في قرارها بيانا دقيقا لمأمورية الخبير والأجل المضروب لإيداع تقريره فيه ويكلف الخبير بتقديم تقرير بما أدت إليه أبحاثه في الموعد المحدد، ويجوز أن يتفق الخصوم على خبير (عدل مرجحاً) أو أكثر تعينهم المحكمة بناء على طلبهم كما يجوز أن يختار كل من الخصمين خبير (عدلا) مرجحاً على أن تختار المحكمة خبيرا عدلاً مرجحاً).

والخبير العدل في تقدير إيجار المثل يكون من بين الاشخاص العارفين بايجارات الاماكن وإلأعيان في المنطقة التي تقع بها العين المطلوب تقدير إيجارها. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار، أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢٥م، صـ١٧٦)، والله أعلم.

مقالات ذات صلة

1- تقدير المحكمة لإيجار العين 

2- تقدير الإيجار على أساس منفعة العين