شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار في القانون اليمني

أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون - جامعة صنعاء

 الشروط الواردة في عقد الإيجار واجبة وملزمة لطرفي العقد طالما انها لا تحل حراما ولا تحرم حلالا ولا تتنافى مع مقتضيات العقد وفيها مصلحة لطرفي العقد او احدهما، ويسري هذا الامر على شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار عند انتهاء مدته ، بيد ان الشرط في عقد الإيجار على ان العقد قابل للتجديد لا يعني ان عقد الإيجار يتجدد عند نهاية مدته رغما عن المالك المؤجر ، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ ٢٦/٢/٢٠١١م، في الطعن رقم (٤٣٧٨٦)، فقد ورد ضمن اسباب الحكم المشار اليه: (فقد ناقشت الدائرة نعي الطاعن بانه ما كان ليقبل التوقيع على عقد الايجار لولا ان العقد قد تضمن الشرط بان العقد قابل للتجديد ، ومن خلال مناقشة الدائرة لذلك توصلت الى ان ورود تلك العبارة في العقد لا تغني عن موافقة المالك المؤجر ورضاه الصريح بتجديد العقد)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الاتية:

الوجه الأول: معنى ان عقد الإيجار قابل للتجديد:

معنى ذلك انه عند انتهاء مدة الايجار المحددة في عقد الإيجار فان العقد يقبل التجديد صراحة او ضمنا ، اي انه يحق لطرفي عقد الإيجار تجديده صراحة ، وذلك بالاتفاق الصريح بين الطرفين على تجديد عقدد الإيجار السابق واستمرار العلاقة الايجارية بينهما بحسب الشروط الواردة في عقد الايجار الذي تم تجديده ، كما يحق للطرفين تجديد العقد ضمنا، وذلك باستمرار المستاجر بعد إنتهاء مدة عقد الإيجار بالإنتفاع بالعين واستمرار المؤجر بقبض الإيجار بحسب التفصيل الاتي بيانه.

فقابلية عقد الإيجار لا تعني ان عقد الإيجار يتجدد تلقائيا بعد انتهاء مدته، لأن مفهوم التجديد التلقائي لعقد الإيجار يختلف عن مفهوم قابلية العقد للتجديد ، حسبما قضى الحكم محل تعليقنا، وحسبما سياتي بيانه.

الوجه الثاني: معنى شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار:

شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار هو :عبارة عن شرط يتم إدراجه ضمن بنود او شروط عقد الإيجار ، إذ يتم الإتفاق المسبق بين المؤجر والمستأجر عند إبرام عقد الإيجار وضمن شروط وبنود عقد الإيجار على انه حين تنتهي مدة الايجار المحددة في عقد الايجار فان مدة الايجار تتجدد تلقائيا من غير حاجة الى اي اجراء من طرفي العقد او رضاء او إبرام عقد جديد.

 فحين إنتهاء مدة عقد الإيجار القائم يتجدد تلقائيا هذا العقد عند انتهاء مدته، فيتجدد تلقائيا دون حاجة إلى أي إتفاق جديد بين الطرفين، حيث يتجدد العقد تلقائيا بنفس الشروط والمدة المذكورة في العقد الذي ورد فيه بند او شرط التجديد التلقائي إذا كان شرط التجديد التلقائي مطلقا اي ينص على ان العقد يتجدد تلقائيا بكافة بنوده وشروطه، بيد انه من الجائز ان يكون شرط التجديد التلقائي مقيدا بالتجديد التلقائي لبعض الشروط فقط مثل ان يتضمن عقد الايجار الشرط على ان تتجدد مدة الايجار فقط اما مبلغ الايجار فانه يزيد بنسبة ٥٠٪ او ٣٠٪ ، وهكذا بالنسبة للبنود او شروط عقد الايجار الاخرى .

الوجه الثالث: حكم شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار واثره:

إذا ثبت شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار سواء أكان مطلقا ام مقيدا فانه شرط جائز في الشريعة والقانون ، لانه شرط لا بحل حراما ولا يحرم حلالا ولا بتنافى مع مقتضيات العقد، وفي هذا الشرط مصلحة لطرفي العقد او احدهما .

فالاتفاق المسبق على التجديد التلقائي لعقد الإيجار جائز في الشريعة والقانون فليس فيه جهالة او غرر، ولا يفضي الى النزاع مستقبلا فيما بين المؤجر والمستأجر.

وعلى هذا الاساس فان هذا الشرط ملزم للمؤجر والمستأجر معا عملا بقوله تعالى: (يا ايها الذين امنوا أوفوا بالعقود) ، وعملا بقاعدة: المسلمون على شروطهم وقاعدة : العقد شريعة المتعاقدين ، وبناء على ذلك يجب على طرفي عقد الإيجار تنفيذ شرط التجديد التلقائي وإحترامه.

وتطبيقا لما تقدم بشان شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار فعند إنتهاء مدة عقد الايجار فان عقد الايجار يتحدد تلقائيا من تلقاء ذاته ، وبحسب ما ورد في الشرط دون حاجة الى اي إجراء او اتفاق ، اذ يتججد او يستمر عقد الايجار بعد انتهاء مدته .

الوجه الرابع: علاقة شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار بشروط عقد الإيجار الاخرى:

من القواعد المعتبرة قاعدة وحدة العقد وعدم تجزئته ، ومعنى ذلك انه يجب على المتعاقدين تنفيذ شروط او بنود العقد بحسن نية وبحسب ترتيبها في العقد ، لان شروط العقد مترابطة فيما بينها ومقابلة لبعضها ، فكل شرط في العقد عبارة عن التزام جمعي للمتعاقدين او التزام فردي على احدهما يقابله التزام على الطرف الاخر.

 وبحسب هذا المفهوم ينبغي النظر الى الى شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار ، فمن غير المقبول القول بان شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار يظل ملزما لطرفي العقد إذا اخل احدهما بشروط عقد الإيجار الاخرى ، فمثلا لا يكون من المعقول القول: بان شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار يظل ملزما للمؤجر اذا كان المستاجر لم يسلم اجرة العين في العقد السابق او استخدم العين لغير الغرض المتفق عليه.....الخ.(مهارات الصياغة القانونية للعقود ، أ.د. عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠١٦م، صـ٤٥).

الوجه الخامس: حق طرفي العقد في إشعار الطرف الاخر يإنهاء العقد رغم وجود شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار:

اجاز قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين اجاز لطرفي عقد الإيجار إشعار الطرف الاخر بإنهاء عقد الايجار قبل انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار ، وفي هذا الشان نصت المادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين على أنه (اذا رغب المؤجر او المستأجر في انهاء عقد الايجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك اشعار الطرف الاخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة أشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد اقل من المدة المحددة للتنبيه، فلا يكون المؤجر او المستأجر ملزما،ً كل ذلك مالم يتم الاتفاق على غير ذلك او نص القانون على مدة أقل).

ويظهر من سياق النص السابق ان الإشعار بإنهاء عقد الايجار يكون في حالة عقد الإيجار الذي مدته محددة بمدة معينة ينتهي عنده إنتهائها ، إذ يتم الاشعار قبل إنتهاء تلك المدة المحددة ، ومفهوم هذا النص ان هذا الاشعار لا يكون لازما في حالة وجود شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار، لا ن العقد بحسب هذا المفهوم يتجدد من تلقاء ذاته من غير تدخل من طرفيه .

 بيد انه ليس هناك ما بمنع من إستعمال هذا الاشعار في حالة وجود شرط التجديد التلقائي لعقد الإيجار اذا اراد احد الطرفين إنهاء هذا العقد بسبب ظروف تمنعه من الاستمرار في العقد.

الوجه السادس: الفرق بين التجديد التلقائي والتجديد الضمني لعقد الإيجار:

نصت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة فيما بين المؤجر والمستأجر اليمني على أنه: (اذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون ان يعترض المؤجر على ذلك اعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه).

فيقع التجديد الضمني لعقد الإيجار حينما تنتهي مدة عقد الإيجار السابق ، ولم يتضمن هذا العقد بندا او شرطا ينص على تجديد العقد تلقائيا اي لم يرد في العقد بند ينص على أن العقد يتجدد تلقائيا من دون حاجة إلى إتفاق بين الطرفين.

 فعقد الايجار يتجدد ضمنيا اذا استمر المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار في العقد السابق ،وكذا استمر المؤجر بعد انتهاء مدة الايجار في عقد الايجار السابق استمر في إستلام الاجرة من المستأجر، فهذا الموقف من قبلهما يدل على الرضاء الضمني من قبلهما بتجديد عقد الايجار المنتهي.

 وهذا هو الفرق الجوهري بين التجديد التلقائي لعقد الإيجار وبين التجديد الضمني لعقد الإيجار ، وكذا ينبغي لوقوع التجديد الضمني لعقد الإيجار أن لا يكون هناك إتفاق لاحق للعقد المنتهي بين المؤجر والمستأجر على إنشاء عقد جديد بل يلزم لوجود التجديد الضمني ان يسكت المؤجر والمستأجر على إستمرار العلاقة الايجارية بينهما رغم انتهاء مدة عقد الإيجار السابق، فيعد سكوت المؤجر وقبضه للإيجار قبولاً ضمنياً بإستمرار المستاجر في الانتفاع بالعين المؤجرة رغم إنتهاء عقد الإيجار السابق .

 ويشترط للقول بالتجديد الضمني لعقد الإيجار أن تكون مدة الإيجار محددة ومعينة في عقد الإيجار السابق ، وان تكون قد انقضت هذه المدة ، كما يشترط أن لا يكون المؤجر قد قام بإشعار المستأجر بإخلاء العين، ويشترط أيضا أن يبقى المستأجر في العين قاصداً تجديد العقد وأن يعلم المؤجر بذلك فيسكت ويقبض الايجار، وقد قررت المحكمة العليا في اليمن في حكم أصدرته بتاريخ 9/6/2007م في الطعن رقم (29627) لسنة 1428هـ بأن: (عقد الإيجار يتجدد ضمنياً بدفع الإيجار وقبول المؤجر بالأجرة واستلامه لها عن المدة التالية لإنتهاء عقد الإيجار).

وعقد الايجار لا يتجدد ضمنياً اذا كان قد سبق للمؤجر أو المستأجر ان قام بإشعار او تنبيه الطرف الآخر بإنهاء عقد الايجار ، وفي هذا الشأن نصت المادة (81) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: (لا يعتبر تجديداً ضمنياً للعقد إستمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد ثبوت تنبيه احد الطرفين للأخر بالاخلاء).

الوجه السابع: مدة التجديد الضمني لعقد الايجار:

نصت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه (اذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون ان يعترض المؤجر على ذلك اعتبر عقد الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه).

 فقد صرح هذا النص بأن عقد الإيجار يتجدد ضمنياً منذ تاريخ إنتهاء مدة العقد السابق وحتى تاريخ أو وقت مطالبة المالك بإنهاء التجديد الضمني أو تجديده بما يتراضيان عليه ، حسبما ورد في النص السابق، و بموجب هذا النص فان مدة التجديد الضمني غير محددة، إذ انها تظل سارية لمدة غير معينة حتى يقوم مالك العين المؤجرة بمطالبة المستاجر بإخلاء العين، وهذه المطالبة قد تصدر من المؤجر في اي وقت يشاء، وكذلك تكون تظل مدة التجديد الضمني نافذة حتى بتراضي المؤجر والمستأجر ويقوما بإبرام عقد إيجار جديد، والفترة السابقة للمطالبة بالإخلاء أو إبرام عقد الإيجار الجديد هي مدة أو فترة التجديد الضمني لعقد الإيجار ، وهذه المدة غير معينة .

فمدة التجديد الضمني غير معينة أو محددة بوقت معين، ولذلك فإنها لا تكون مماثلة للمدة الأصلية المذكورة في عقد الإيجار السابق كما هو الحال في التجديد التلقائي ، وإنما تكون محددة إلى اجلين، الاجل الأول: وقت مطالبة المالك للمستأجر بإخلاء العين، والاجل الثاني: إبرام إتفاق عقد إيجار جديد بين الطرفين.

فقد حددت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر حددت اجلين لانتهاء مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار: الأجل الأول : وهو مطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العين، ولم يشترط القانون في المطالبة بإخلاء العين شكلاً معيناً أو طريقة معينة فتجوز المطالبة بأي صيغة أو وسيلة شريطة ان يتم إثبات وصول المطالبة إلى علم المستأجر، اما الاجل الثاني: الذي تنتهي عنده مدة التجديد الضمني فهو: إبرام عقد إيجار جديد بين المؤجر والمستأجر بحسب مايتم التراضي عليه بين المؤجر والمستأجر ، فينهي هذا العقد الجديد مدة التجديد الضمني، ويحل هذا العقد الجديد محل العقد السابق المنتهي الذي تجدد ضمنياً

ومن هذه الناحية يختلف التجديد التلقائي لعقد الإيجار عن التجديد الضمني لعقد الإيجار ، فالتجديد التلقائي يكون لمدة مماثلة للمدة السابقة .

الوجه الثامن: مدى لزوم إشعار المستأجر قبل مطالبته بإخلاء العين اثناء فترة التجديد الضمني للعقد:

 سبق القول ان مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار تختلف عن المدة في حالة التجديد التلقائي لعقد الإيجار ، فمدة التجديد الضمني غير محددة أو معينة كما أنها ليست مماثلة للمدة المحددة في العقد السابق الذي تجدد ضمنيا، لأن المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد صرحت بأن مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار تبدأ بنهاية عقد الإيجار السابق وتنتهي في الوقت الذي يقدم فيه المؤجر مطالبته للمستأجر بإخلاء العين من غير أن يتم تحديد مدة التجديد الضمني، فضلا عن ان المادة (79) لم تشترط ان يسبق المطالبة بالإخلاء إشعار بالإخلاء ،وعلى هذا الأساس فإن الإشعار المقرر في المادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لا يسري على مطالبة المؤجر للمستاجر بالإخلاء اثناء فترة التجديد الضمني ، علما بأن المادة (89) قد نصت على أنه (اذا رغب المؤجر او المستأجر في انهاء عقد الايجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك اشعار الطرف الاخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة أشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد اقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر او المستأجر ملزما،ً كل ذلك مالم يتم الاتفاق على غير ذلك او نص القانون على مدة أقل).

 فالإشعار المقرر في هذه المادة يتناول عقد الإيجار الذي لم تنتهي مدته بعد، في حين أن العقد الذي تجدد ضمنيا قد انتهت مدته اصلا، وبفعل التجديد الضمني صارت له مدة غير محددة، فكيف يتم الإشعار قبل إنتهاء مدة غير المحددة؟ اما إذا كان عقد الإيجار السابق قد تضمن إلتزام المؤجر بإشعار المستأجر قبل المطالبة بإخلاء العين المؤجرة فإنه يلزم المؤجر أن يقوم بإشعار المستأجر بإخلاء العين فيظل المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة خلال فترة الإشعار المذكور في عقد الإيجار السابق الذي تجدد ضمنياً.

فإذا كان عقد الإيجار السابق الذي تجدد ضمنياً قد تضمن في بنوده إلتزام المؤجر بإشعار المستأجر قبل المطالبة بإخلاء العين المؤجرة فإنه يلزم المؤجر أن يقوم بإشعار المستأجر بإخلاء العين فيظل المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة خلال فترة الإشعار المذكور في عقد الإيجار السابق الذي تجدد ضمنياً،اما اذا لم يتضمن عقد الإيجار السابق بندا ينص على أن الإشعار قبل الإخلاء فلا يلزم المؤجر إشعار المستأجر. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار ، أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢٥م، صـ٢٢١) ، والله اعلم.