الإخلاء الفعلي للعين المؤجرة في القانون اليمني

أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون - جامعة صنعاء

إذا لم يقم المستاجر بالإخلاء الفعلي للعين المؤجرة وإعادتها الى المؤجر بعد إنتهاء مدة الايجار، فان الحكم في ذلك يختلف بإختلاف الاحوال، فاذا بقى المستاجر في العين بعد انتهاء مدة الإيجار وقام بدفع الايجار الى المؤجر وقبل المؤجر ذلك ففي هذه الحالة يكون بقاء المستأجر في العين من قبيل التجديد الضمني لعقد الإيجار.

 اما اذا بقى المستاجر في العين بعد انتهاء مدة الإيجار رغم سبق إشعاره بإخلاء العين فان المستاجر في هذه الحالة يكون غاصبا، وتسري عليه احكام الغاصب، بيد ان إخلاء العين يجب ان يكون فعليا، وذلك بقيام المستاجر بإخراج امتعته من العين وترميمها وإعادتها الى الحالة التي كانت عليها عند إستلامه لها وتسليمه لها الى المؤجر، بالاضافة الى ذلك ينبغي أن يكون الإخلاء الفعلي ثابتا، لما لذلك من اثار، منها: إحتساب الايجار وتكاليف الخدمات على المستاجر وغير ذلك من الاثار، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ ٢٢/١/٢٠١١م، في الطعن رقم (٤٣٠٩٠)، فقد ورد ضمن اسباب الحكم المشار اليه: (وطالما ظل الطاعن محتفظا بالعين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار فانه يعتبر ملزما بإيجاراتها ومستحقات الكهرباء والماء حتى الإخلاء الفعلي)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الاتية:

الوجه الأول: إنتهاء مدة الإيجار:

 الاصل ان يتم تحديد مدة الإيجار في عقد الايجار ضمن بنود عقد الإيجار الذي يتم التراضي عليه فيما بين طرفيه المؤجر والمستاجر، فتنظيم القانون للعلاقة الإيجارية لايعني مصادرة إرادة ورضاء اطراف عقد الإيجار، فسلطان الإرادة هو الغالب في العقود، ولا يشذ عقد الإيجار عن هذه القاعدة.

 فالعقد شريعة المتعاقدين التي ينبغي على أطراف العقد إحترامها وتنفيذ بنود العقد التي سبق التراضى عليها المذكورة في العقد، ومن ذلك البند الذي يحدد مدة الإيجار المتفق عليها في العقد.

 فقانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين قد اوجب على اطراف عقد الايجار ان يتفقوا على تحديد مدة عقد الايجار، وذلك في متن عقد الإيجار، فان لم بتفقوا على مدة الإيجار في متن عقد الايجار فيتم إعتماد مدة الايجار المحددة في القانون.

وفي هذا المعنى نصت المادة (٢٨) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين على أنه: (يلزم تحديد المدة والأجرة عند العقد فإذا لم تحدد في العقد فيكون حدها الأقصى على النحو التالي: -للمساكن بثلاث سنوات، وللمتاجر ومخازن الأدوية والوكالات التجارية والمطاعم والفنادق بخمس سنوات، وللمصانع والورش والبنوك بعشر سنوات ما لم يتفق المتعاقدان على خلافه، وإذا لم تحدد المدة والأجرة فيعتبر العقد باطلاً، وإذا حددت الأجرة دون تحديد المدة تعتبر فيه المدة طبقاً لما نص عليه في بداية المادة).

فاللزوم الوارد في بداية النص يفيد الوجوب، اي انه يلزم المؤجر والمستاجر ان بتفقا في عقد الايجار ذاته على تحديد مدة الإيجار فان لم يتفقا على ذلك، فيتم تحديد المدة وفقا لما ورد في هذه المادة فلايتم تطبيق مدة الإيجار المقررة في القانون إلا اذا لم يرد بند في عقد الايجار يحدد المدة، بل ان هذه المادة ذاتها قد اجازت صراحة لأ طراف عقد الإيجار ان يحددوا مدة العقد على خلاف المدة المحددة في القانون. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار الجزء الأول، أ.د.عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة الجامعة الجديدة، طبعة 2025م صنعاء، صـ١٦٣).

الوجه الثاني: إنتهاء مدة الإيجار:

نصت المادة (٧٨) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين على ان: (ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء ما لم ينص العقد على خلافه).

فمدة عقد الإيجار من اهم بنود عقد الإيجار، فبقاء عقد الايجار وإستمراره مرهون بمدة الإيجار، وبناء على ذلك فقد صرح النص القانوني السابق على ان عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته حتى لو لم يتم تنبيه المستاجر بإخلاء العين، إلا اذا كان عقد الإيجار ذاته قد تضمن بندا ينص على وجوب تنبيه المستاجر بالإخلاء.

وبناء على ذلك تنتهي مدة الإيجار بانتهاء مدته المحددة في عقد الإيجار فان لم يتضمن عقد الايجار تلك المدة فبإنتهاء المدة المحددة في النص القانوني السابق.

الوجه الثالث: بقاء المستاجر في العين بعد إنتهاء المدة الذي يكون تجديدا ضمنيا لعقد الإيجار:

يتجدد عقد الايجار ضمنا اذا استمرت العلاقة الإيجارية بين اطراف عقد الايجار بعد انتهاء مدته، فاستمر المستاجر في الإنتفاع بالعين واستمرار المؤجر في إستلام الايجار بعد انتهاء مدة عقد الايجار السابق يدل على الرضاء الضمني بإستمرار العقد.

 إذ يتجدد عقد الايجار ضمنا في هذه الحالة حتى يقوم المؤجر بتنبيه المؤجر بإخلاء العين، وفي هذا المعنى نصت المادة (٧٩) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين على انه: (إذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون أن يعترض المؤجر على ذلك اعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى الى وقت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه).

وفي حالة التجديد الضمني لعقد الإيجار تنتقل الضمانات والتامينات الى العقد الجديد، وفي هذا الشان نصت المادة (80) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين على انه: (ذا تجدد عقد الإيجار ضمنياً بعدم الاعتراض طبقاً للمادة (79)من هذا القانون تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار الأول، أما الكفالة الشخصية أو العينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا وافق الكفيل على ذلك).

الوجه الرابع: بقاء المستاجر في العين بعد إنتهاء عقد الإيجار رغم تنبيهه بالإخلاء:

 اذا استمر المستأجر في الانتفاع بالعين رغم تنبيهه باخلاء العين فانه يعد غاصبا عملا بالمادة (٨١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين التي نصت على انه: (لا يعتبر تجديداً ضمنياً للعقد استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد ثبوت تنبيه أحد الطرفين الآخر بالإخلاء ). (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار الجزء الاول، أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة الجامعة الجديدة، طبعة 2025م صنعاء، صـ١٦٤).

الوجه الخامس: بما يتحقق الإخلاء الفعلي للعين؟:

 قضى الحكم محل تعليقنا بان المستاجر يظل ملتزما بسداد الايجار وتكاليف خدمات العين طالما انه لم يسلم العين الى المؤجر بعد انتهاء مدة الايجار، ولذلك فان المستاجر ملزم بدفع الايجار ونفقات الخدمات كالكهرباء والماء والهاتف حتى تاريخ قيام المستاجر بالاخلاء الفعلي للعين المؤجرة.

ويتحقق الإخلاء الفعلي للعين المؤجرة عن طريق قيام المستاجر بتسليم العين الى المؤجر وهي على الحالة التي كانت عليها عند إستلام المستأجر لها اي بعد ترميمها وإخلاء العين من كافة امتعة المستاجر وتسليم مفاتحها الى المؤجر إذا كانت مبنى وإخطار المؤجر بان المستاجر قد قام بإصلاح العين وترميمها وانه بعد ذلك قد قام بالفعل باخلاء العين.

وعلى هذا الاساس فان الإخلاء الفعلي للعين المؤجرة لايتحقق اذا ظلت امتعة المستاجر في العين، لانها عندئذ مشغولة بامتعته، كذلك لايتحقق الاخلاء الفعلي اذا قام المستأجر بتسليم العين دون ان يقوم بترميمها من التلفيات التي الحقها بالعين عند إستئجاره لها، لان المستأجر ملزم قانونا بان يصلح العين وإعادتها الى الحالة التي كانت عليها عند إستلامه لها، ولان المؤجر لايستطيع إستغلال العين الا بعد ترميمها، كذلك لايعد إخلاء فعليا اذا كان المستاجر قد قام بإخراج امتعته من العين زترميمها ومغادرتها غير انه لم يقم بإخطار المؤجر بذلك، لان المؤجر في هذه الحالة لايعلم بواقعة الاخلاء الفعلي حتى يتمكن من الانتفاع بالعين او تاجيرها للغير الاخلاء الفعلي لها.

الوجه السادس: آثار الإخلاء الفعلي للعين:

اذا قام المستاجر بالاخلاء الفعلي للعين على النحو السابق بيانه في الوجه السابق فانه يترتب على ذلك إنتهاء التزاماته بدفع الايجار وسداد تكاليف نفقات خدمات العين كالماء والكهرباء، لان الاخلاء الفعلي يعني ان المستاجر لم يعد ينتفع بالعين وان العين لم تعد بحوزته.

اما اذا لم تتحقق شروط الإخلاء الفعلي السابق ذكرها فان المستاجر يظل ملزما بسداد الايجار وتكاليف الخدمات حتى تاريخ قيامه بالاخلاء الفعلي حسبما قضى الحكم محل تعليقنا.

الوجه السابع: إثبات الإخلاء الفعلي للعين المؤجرة:

ذكرنا في الوجه السابق الاثار المترتبة على الاخلاء الفعلي للعين المؤجرة، ولذلك ينبغي على المستاجر ان يقوم بإثبات إجراءات الإخلاء الفعلي للعين المؤجرة مثل قيامه بترميم العين وإعادته لها الى الحالة التي كانت عليها عند إستلامه لها، وكذا قيامه بإخراج امتعته منها وقيامه بتسليم مفاتحها الى المؤجر وإخطاره للمؤجر بالاخلاء الفعلي،حتى يقطع المستاجر اسباب النزاع. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار الجزء الثاني، أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة الجامعة الجديدة، طبعة 2025م صنعاء، صـ١٠٨)، والله أعلم.