العبرة بمدة الإيجار المحددة في العقد

أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون- جامعة صنعاء.

العبرة في تحديد مدة الإيجار هو بما ورد في عقد الإيجار وليس بما ورد في القانون، فلا يتم العمل بما ورد في القانون الإ اذا لم يتم تحديد مدة الإيجار في عقد الإيجار ، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ ٢٩/١/٢٠١٤م، في الطعن رقم (٥٣٩١٠)، فقد ورد ضمن اسباب الحكم المشار إليه: ( اما قول الطاعن ان مدة عقد الإيجار لم تنته بعد ، لان العين ورشة ومدة الايجار فيها هو عشر سنوات وفقا للقانون ، والدائرة : تجد ان هذا النعي مردود بما ورد في عقد الإيجار المرفقة صورته التي حددت مدة الإيجار عام واحد من تاريخ ...الى تاريخ ....، وقد تجدد هذا العقد ضمنيا بإستلام المؤجر الإيجار حتى تاريخ .... ، كما جاء في الحكم الابتدائي ) ، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الاتية:

الوجه الأول: الأصل ان يتم تحديد مدة الإيجار في عقد الإيجار :

 عقد الإيجار يقوم التراضي فيما بين طرفيه المؤجر والمستاجر ، فتنظيم القانون للعلاقة الإيجارية لايعني مصادرة إرادة ورضاء اطراف عقد الإيجار، فسلطان الإرادة هو الغالب في العقود ، ولا يشذ عقد الإيجار عن هذه القاعدة.

 فالعقد شريعة المتعاقدين التي ينبغي على أطراف العقد إحترامها وتنفيذ بنود العقد التي سبق التراضى عليها المذكورة في العقد ، ومن ذلك البند الذي يحدد مدة الإيجار المتفق عليها في العقد .

 وفي هذا الشان نصت المادة (9) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين على ان : (الإيجار في مفهوم هذا القانون عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين مؤجرة مما ذكر في المادة (3) من هذا القانون لمدة معينة نظير إيجار معلوم أو منفعة مشروعة متفق عليها).

فقد صرح هذا النص على ان تحديد مدة الإيجار يخضع لإرادة اطراف عقد الإيجار، وان الأصل ان تكون مدة الايجار محددة في عقد الإيجار.

بل ان قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين قد اوجب على اطراف عقد الايجار ان يتفقوا على تحديد مدة عقد الايجار، وذلك في متن عقد الإيجار ،حسبما هو ظاهر في بداية المادة (٢٨) التي نصت على انه : (يلزم تحديد المدة والأجرة عند العقد فإذا لم تحدد في العقد فيكون حدها الأقصى على النحو التالي...).

فاللزوم تلوارد في بداية النص يفيد الوجوب .

وعلى هذا الاساس فان العبرة في تحديد مدة الإيجار هو بما ورد في عقد الايجار وليس بما ورد في القانون، فلا يتم العمل بما ورد في القانون الإ اذا لم يتم تحديد مدة الإيجار في عقد الايجار ، حسبما قضى الحكم محل تعليقنا. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار ، أ.د.عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة الجامعة الجديدة، طبعة 2025م صنعاء، ١٦٣).

الوجه الثاني: الرجوع الى القانون لتحديد مدة عقد الإيجار لا يكون إلا عند عدم تحديد المدة في عقد الإيجار:

فقد نصت على ذلك صراحة المادة (٢٨) التي نصت على أنه : ( يلزم تحديد المدة والأجرة عند العقد فإذا لم تحدد في العقد فيكون حدها الأقصى على النحو التالي :-للمساكن بثلاث سنوات، وللمتاجر ومخازن الأدوية والوكالات التجارية والمطاعم والفنادق بخمس سنوات، وللمصانع والورش والبنوك بعشر سنوات ما لم يتفق المتعاقدان على خلافه، وإذا لم تحدد المدة والأجرة فيعتبر العقد باطلاً، وإذا حددت الأجرة دون تحديد المدة تعتبر فيه المدة طبقاً لما نص عليه في بداية المادة(.

فقد صرحت هذه المادة على انه لا يتم تحديد المدة وفقا لما ورد في هذه المادة إلا اذا لم يرد بند في عقد الايجار يحدد المدة، بل ان هذه المادة ذاتها قد اجازت صراحة لأ طراف عقد الإيجار ان يحدد مدة العقد على خلاف المدة المحددة في القانون.

الوجه الثالث : إنتهاء عقد الإيجار بإنتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار:

نصت المادة )٧٨) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين على ان: (ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء ما لم ينص العقد على خلافه) .

فمدة عقد الإيجار من اهم بنود عقد الإيجار، فبقاء عقد الايجار وإستمراره مرهون بمدة الإيجار، وبناء على ذلك فقد صرح النص القانوني السابق على ان عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته حتى لو لم يتم تنبيه المستاجر بإخلاء العين ، إلا اذا كان عقد الإيجار ذاته قد تضمن بندا ينص على وجوب تنبيه المستاجر بالإخلاء.

الوجه الرابع: التجديد الضمني لعقد الإيجار:

قضى الحكم محل تعليقنا بان عقد الايجار يتجدد ضمنا اذا استمرت العلاقة الإيجارية بين اطراف عقد الايجار بعد انتهاء مدته ، فاستمر المستاجر في الإنتفاع بالعين واستمر المؤجر في إستلام الايجار بعد انتهاء مدة عقد الايجار السابق ، إذ يتجدد عقد الايجار ضمنا في هذه الحالة حتى يقوم المؤجر بتنبيه المؤجر بإخلاء العين ، وفي هذا المعنى نصت المادة (٧٩ ) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين على انه : (إذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون أن يعترض المؤجر على ذلك اعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى الى وقت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه) .

ويمكن ان يتم التجديد الصريح لبنود عقد الايجار كاملة او بعض بنوده عن طريق التصريح بالايجاب والقبول من قبل طرفي العقد.

 وفي حالة التجديد الضمني لعقد الإيجار تنتقل الضمانات والتامينات الى العقد الجديد وفي هذا الشان نصت المادة (80) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين على انه: (ذا تجدد عقد الإيجار ضمنياً بعدم الاعتراض طبقاً للمادة (79)من هذا القانون تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار الأول، أما الكفالة الشخصية أو العينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا وافق الكفيل على ذلك) .

 بيد ان إستمرار المستأجر في الانتفاع بالعين رغم تنبيهه باخلاء العين لايعد من قبيل التجديد الضمني عملا بالمادة (٨١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين التي نصت على انه: (لا يعتبر تجديداً ضمنياً للعقد استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد ثبوت تنبيه أحد الطرفين الآخر بالإخلاء ). (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار ، أ.د.عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة الجامعة الجديدة، طبعة 2025م صنعاء، ١٦٤).

الوجه الخامس : مدة الإيجار في قانون إيجار العقار العراقي :

أوجب قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 العراقي اوجب تعيين مدة الايجار في العقد، حيث نصت المادة الثانية من هذا القانون على ما يلي: ((تعين مدة الايجار في العقد وعند عدم تعيينها يعتبر الايجار منعقداً لمدة سنة تبدأ من الوقت المسمى في العقد فإن لم يسم فمن تاريخ تسليم المأجور إلى المستأجر خالياً من الشواغل)).

والأصل وفقاً لهذا النص يتجلى في تحديد مدة الاجار من قبل المتعاقدين، إلا أن عدم تعيينها لا يترتب عليه بطلان العقد بل يعتبر منعقداً لمدة سنة تبدأ من الوقت المسمى في العقد ، وفي حالة عدم تسمية هذا الوقت فمن تاريخ تسليم العين المؤجرة إلى المستأجر خالية من الشواغل وجاهزة للإنتفاع بها.

 وعلى الرغم من أن مدة الايجار تكون غالباً محددة بموجب العقد المبرم بين انتهاء المدة المعينة فان عقد الايجار لاينتهي ما دام المستأجر باقياً في المأجور او العين المؤجرة ومستمراً على دفع الأجرة وموفياً بكافة التزاماته القانونية بالاستناد إلى المادة الثالثة المؤجر والمستأجر، إذ يتجدد العقد في هذه الحالة) الموجز في العقود المسماة ، د. سعيد مبارك واخرين، المكتبة القانونية ٢٠١٧م ،ص٢٥٢)، والله أعلم.