دعوى بعض الورثة بإخلاء العين المؤجرة في القانون اليمني 

أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء

عندما تكون العين المؤجرة مملوكة على الشيوع بين ورثة أو شركاء، ويطلب بعض الشركاء أو بعض الورثة إخلاء العين المؤجرة، ففي هذه الحالة يختلف الحكم فإذا كان المطالبون بالإخلاء هم أغلبية الورثة الذين يمتلكون غالبية الانصبة في العين المؤجرة فعندئذٍ يكون طلب أو دعوى الإخلاء مقبولين، اما إذا كان طلب الإخلاء أو دعوى الإخلاء مقدمة من الورثة الذين يمتلكون النصيب الأقل في العين المؤجرة فلايكون طلب الإخلاء أو دعوى الإخلاء مقبولين، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 7-3-2016م في الطعن رقم (57541)، الذي ورد ضمن أسبابه: ((ونعي الطاعنة مردود ذلك أن الحكم الابتدائي جاء في حيثياته: بأنه من الثابت أن المدعية لا تملك كامل العين التي تطالب بإخلائها، وإنما تملك نسبة (14,6%) من العين المؤجرة، في حين أن بقية الشركاء لم يطلبوا الإخلاء، وعملاً بالمادة (1185) مدني بشأن الملكية الشائعة التي نصت على أن (أعمال الإدارة هي ما يتعلق بصيانه المال وحفظه وإستغلاله ويؤخذ فيها برأي أغلبية الشركاء إذا كانت من الأعمال المعتاد، وتحسب الأغلبية على أساس الأنصباء لا على عدد للشركاء...إلخ)، كما نصت المادة (1186) من القانون على أنه (لأغلبية الشركاء إختيار مدير للمال المشترك من بين الشركاء أو من غيرهم ولها أن تضع شروطاً لحسن الإنتفاع بالمال وإستغلاله ويسري النظام الذي تضعه الأغلبية على الشركاء وخلفائهم)، ومن المعلوم أن تأجير العين من الأعمال المعتادة، وعليه فإن النتيجة التي توصل إليها الحكم المطعون فيه سليمة مما يستوجب رفض الطعن))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:

الوجه الأول: معنى الملكية الشائعة للعين المؤجرة:

الشيوع في ملكية العين المؤجرة يقع بسبب التركة قبل قسمتها بين الورثة، وكذا يقع الشيوع بسبب الشراكة في العين المؤجرة بين شخصين فأكثر، ومعنى الشيوع في ملكية العين المؤجرة أن كل وارث أو شريك له حصة شائعة في العين المؤجرة في كل اجزائها وانحائها، فليست حصة الشريك أو الوارث مفرزة في حيز معين أو ناحية معينة من العين المؤجرة. (فقه المعاملات المالية المعاصرة في الشريعة الإسلامية، أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين، ص186).

الوجه الثاني: جواز بيع الحصة الشائعة في العين المؤجرة:

من المقرر في الشريعة الإسلامية والقانون المدني اليمني أنه يجوز للشريك أو الوارث أن يقوم ببيع حصته الشائعة في العين المؤجرة سواء لأحد الورثة أو الشركاء أو لغيرهم حسبما هو مقرر في المادة (494) من القانون المدني اليمني التي نصت على ان (يصح بيع حصة شائعة معلومة في عقار للشريك أو لغيره)، ويحق للورثة أو الشركاء  الشفعة، لأن الحصة المبيعة مخالطة لأنصبتهم أو حصصهم حسبما مقرر في أحكام الشفعة في الفقه الإسلامي والقانون المدني اليمني.

الوجه الثالث: تأجير العين الشائعة وإخلائها من المستأجرين من أعمال الإدارة للعين الشائعة:

صرح الحكم محل تعليقنا بأن تأجير العين الشائعة من أعمال الإدارة، ومؤدى ذلك أنه يجوز لأغلبية الورثة أو الشركاء في العين المؤجرة أن يقوموا بتأجير العين الشائعة كلها لأنهم يمتلكوا أغلبية الحصص أو الأنصبة في العين الشائعة، حسبما هو مقرر في المادتين (1185 و 1186) من القانون المدني اليمني اللتين استند إليها الحكم محل تعليقنا، فقد نصت (1185) مدني على أن (أعمال الإدارة هي ماتعلق بصيانة  المال وحفظه وإستغلاله ويؤخذ فيها برأي أغلبية الشركاء إذا كانت من الأعمال المعتادة، وتحسب الأغلبية على اساس الأنصباء لا على اساس عدد الشركاء، وفي الأعمال غير المعتادة كاجراء تعديلات  أو تغييرات  أساسية في المال المشترك أو في الغرض الذي أعد له تلزم موافقة الشركاء جميعا)، كما نصت المادة (١١٨٦) مدني على أنه (لأغلبية الشركاء إختيار مدير للمال المشترك من بين الشركاء جميعا أو من غيرهم ولها أن تضع شروطاً لحسن الإنتفاع بالمال وإستغلاله، ويسري النظام الذي تضعه الأغلبية على الشركاء وخلفائهم).

وعلى هذا الأساس يحق لأغلبية ملاك الحصص اوالأنصبة في العين الشائعة المؤجرة أن يطالبوا المستأجر بإخلاء العين أو يقوموا برفع دعوى الإخلاء أمام القضاء، لأن المطالبة بإخلاء العين المؤجرة من أعمال الإدارة للعين الشائعة وأعمال الإدارة مناطة بأغلبية الشركاء أو الورثة في العين المؤجرة حسبما هو مقرر في النصين السابقين .

اما مالك الحصص الأقل في العين المؤجرة الشائعة  فيجوز له التصرف والبيع لنصيبه في العين المؤجرة الشائعة مهما قل، بيد أنه لا يحق له المطالبة بإخلاء العين، لأن في ذلك الافتيات على حق وإرادة أغلبية ملاك العين الشائعة، فضلاً عن أنه يتعذر إخلاء نصيبه القليل لشيوعه في العين المؤجرة كلها، ولذلك فقد لاحظنا أن الحكم محل تعليقنا رفض دعوى إخلاء العين المؤجرة المرفوعة من المالك لنسبة (14,6%) من العين المؤجرة، حسبما ورد في الحكم محل تعليقنا، والله اعلم.

دعوى بعض الورثة بإخلاء العين المؤجرة في القانون اليمني

تعديل المقال