الخلاف بشأن ملكية العقار لا يؤثر على عقد الإيجار - في اليمن

*الخلاف بشأن ملكية العقار لا يؤثر على عقد الإيجار*

*أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين*

*الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء*

➖➖➖➖➖

*▪️قضى الحكم محل تعليقنا بأن وجود خلاف بشأن ملكية العقار المؤجر لا يؤثر على عقد الإيجار حيث يجب على طرفي عقد الإيجار تنفيذ التزاماتهما المقررة في عقد الإيجار بما في ذلك إلتزام المستأجر بدفع الإيجار المتفق عليه وإخلاء العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار أو في الحالات المقررة في عقد الإيجار أو في القانون، فلا يجوز للمستأجر في هذه الحالة التعذر بوجود خلافات بشأن ملكية العين، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 12-7-2017م في الطعن رقم (59014)، الذي ورد ضمن أسبابه: ((فإن الثابت من مطالعة الأوراق ان الطاعن المستأجر قد أقر أمام محكمة أول درجة أنه مستأجر للعين محل دعوى الإخلاء من المطعون ضده منذ أكثر من سبع سنوات بأجرة شهرية قدرها....، وهذا كافٍ لإثبات قيام العلاقة الإيجارية بين الطرفين، ومن ثم لا يجوز للمستأجر وقد أقر بقيام العلاقة الإيجارية مطالبة المؤجر بإثبات ملكيته للعين المؤجرة، أما إستدلال الطاعن بالمستندات التي ارفقها بعريضة طعنه على وجود نزاع بين المؤجر المطعون ضده وبين آخرين بشأن العين المؤجرة، فتلك المستندات ليست حجة على المطعون ضده كونه ليس طرفاً فيها ولم يتم إدخاله في ذلك النزاع على فرض وجوده)) وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية:*

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الأول: إلزامية عقد الإيجار لطرفيه:*

➖➖➖➖➖

*▪️العلاقة الإيجارية فيما بين المؤجر والمستأجر يحكمها عقد الإيجار الذي يرتب على المؤجر والمستأجر التزامات متبادلة حيث يقر المستأجر بموجب ذلك بأن المؤجر مالك للعين أو وكيل عن المالك، ولا شك ان المستأجر لا يستأجر العين المؤجرة إلا بعد أن يتأكد من ملكية المؤجر للعين المراد تأجيرها ، ونخلص من ذلك إلى أن توقيع المستأجر على عقد الإيجار إقرار صريح وقاطع من المستأجر بملكية المؤجر، ولذلك لاحظنا ان الحكم محل تعليقنا قضى بأنه لا يحق للمستأجر أن يتمسك في مواجهة المؤجر بوجود خلاف على ملكية العين المؤجرة، طالما ان المستأجر قد تعاقد مع المؤجر وأقر له بالملكية قبل سبع سنوات من رفع المؤجر دعوى الإخلاء على المستأجر، وعلى هذا الأساس يجب على طرفي العلاقة العقدية احترام التزاماتهما العقدية، باعتبار العقد ملزما لطرفيه.*

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الثاني: إستقلال العلاقة الإيجارية عن الخلافات على ملكية العين المؤجرة:*

➖➖➖➖➖

*▪️من خلال مطالعة الحكم محل تعليقنا نجد أن المستأجر كان يتمسك في مواجهة المؤجر بأن المؤجر ليس له صفة ومصلحة في رفع دعوى إخلاء العين المؤجرة، لان ملكيته للعين غير ثابتة، فهناك دعوى نزاع بشأن ملكية العين المؤجرة، وقد قضى الحكم محل تعليقنا بأن العلاقة الإيجارية فيما بين المستأجر والمؤجر المدعي بدعوى الإخلاء مستقلة وقائمة رغم وجود نزاع بشأن ملكية العين المؤجرة ، وأنه يجب على المستأجر أن يحترم التزامه العقدي بإخلاء العين وأنه لا يحق له المحاججة بوجود نزاع على ملكية العين المؤجرة ، طالما ان المؤجر الذي تعاقد معه قد طلب منه إخلاء العين إستناداً إلى عقد الإيجار المبرم بين الطرفين.*

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الثالث: تأثير النزاع بشأن ملكية العين المؤجرة على عقد الإيجار:*

➖➖➖➖➖

*▪️من المعلوم ان عقد الإيجار هو عبارة عن تمليك منفعة العين المؤجرة مقابل عوض وهو الأجرة، وعلى هذا الأساس فإن مبلغ الإيجار مقابل المنفعة، ولذلك فإن النزاع بشأن ملكية العين قد لا يؤثر على منفعة العين عندما يظل المستأجر منتفعا بالعين، فعندئذٍ يظل عقد الإيجار منتجاً لآثاره فلا يتأثر بالخلاف بشأن ملكية العين المؤجرة، حتى يصدر حكم بعدم احقية المؤجر في العقار، ومع ذلك فإن عقد الإيجار يظل نافذاً في مواجهة المحكوم له بالعين المؤجرة حتى ينتهي عقد الإيجار، لان العين المؤجرة تنتقل إلى المحكوم له مثقلة أو محملة بعقد الإيجار، فيجب على المحكوم له بالعين المؤجرة إحترام عقد الإيجار المبرم من قبل المالك السابق والوفاء بالالتزامات المقررة في عقد حتى إنتهاء مدة عقد الإيجار، أما إذا ترتب على الخلاف بشأن ملكية العين المؤجرة فيما بين المؤجر وغيره تعطيل انتفاع المستأجر بالعين كالحجز على العين أو التنفيذ عليها، فيحق للمستأجر في هذه الحالة فسخ عقد الإيجار ومطالبة المؤجر بتعويضه، وفي هذا المعنى نصت المادة (39) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: (إذا أدعى الغير حقاً في العين المؤجرة يتعارض مع حقوق المستأجر بمقتضى العقد وجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بذلك للدفاع عن حقوقه، وكان له ان يخرج من الدعوى في هذا الحالة ولا توجه الإجراءات إلا إلى المؤجر فإذا ترتب على هذا الإدعاء حرمان المستأجر فعلاً من الإنتفاع الذي له بموجب عقد الإيجار جاز له ان يطلب فسخ العقد أو إنقاص الاجرة بقدر ما نقص عليه من حقه أو التعويض)، والله اعلم.*