تحديد المسئول عن سداد فواتير خدمات العين المؤجرة

أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء

تصدر المؤسسات الخدمية كمؤسسة الكهرباء والماء والهاتف فواتير استهلاك تلك الخدمات باسم مالك العين المؤجرة، وتتضمن هذه الفواتير البيانات اللازمة التي تبين المبالغ المستحقة المؤسسة الخدمية ومقدار الوحدات المستهلكة وفترة الاستهلاك، ويتم اصدار هذه الفواتير بموجب كشوفات الحسابات التي تحتفظ بها المؤسسات، والتي يمكن الرجوع اليها لمعرفة تفاصيل استهلاك الخدمة، وفي ضوء ذلك يتم تحديد فترة الاستهلاك والمسئول عن سدادها، كما يمكن تحديد المسئول عن سداد فواتير الخدمات عن طريق تحديد تاريخ ابرام عقد الايجار.

 وبناءً على ذلك يجب على محكمة الموضوع ان تقوم بتحديد المسئول عن سداد الفواتير، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ ٢٨/٢/٢٠١٠م، وذلك في الطعن رقم (٤٣٣٧٣)، فقد ورد ضمن اسباب الحكم المشار اليه: (بل ان الثابت ان المطعون ضده لم يقدم امام محكمة الموضوع ما يثبت قيامه بسداد فواتير استهلاك الماء والكهرباء السابقة على تأجير العين من الطاعن، فقد كان حريا بالمؤجر ان يثبت اولا سداده المتخلفات السابقة على المحل، لان المستأجر لا يلزم بسداد مقابل الخدمات الا بعد عقد الايجار)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الاوجه الاتية:

الوجه الاول: نطاق سريان عقد ايجار المباني: 

معرفة نطاق سريان عقد الايجار اي تحديد تاريخ بداية سريانه وتاريخ نهاية سريانه، في ضوء معرفة ذلك تتحدد مسئولية المستأجر عن سداد فواتير الخدمات المرتبطة بالعين المؤجرة، وفي ضوء ذلك تتحدد مسئولية المستأجر السابق ام اللاحق بل ومسئولية المؤجر نفسه.

بيد ان المسالة ليست بهذه البساطة، لان تاريخ عقد الايجار قد يكون سابقا على تاريخ استلام المستأجر للعين المؤجرة كما انه في بعض الاحوال يتم تحرير عقد في تاريخ سابق على تاريخ التوقيع على العقد من قبل المستأجر والمؤجر اضافة ان المؤجر قد يقوم بالتوقيع على العقد في يوم وتاريخ ومكان مختلف عن المكان الذي يوقع فيه المستأجر، اضافة الى تعدد التاريخ في بعض عقود الايجار مثل تاريخ تحرير العقد وتاريخ التوقيع على العقد وتاريخ توثيق العقد وتاريخ تعميد العقد، فهذه التفاصيل البسيطة تفضي الى نزاعات مريرة بشان اثار العقد ومنها تحديد المسئول عن دفع قيمة فواتير خدمات العين المؤجرة. (مهارات الصياغة القانونية -صياغة العقود- أ.د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠١٥م، ص٤٣).

الوجه الثاني: اشكالية تسليم العقار المؤجر واثرها في تحديد المسئول عن سداد الفواتير: 

لا إشكالية اذا كان المال المؤجر منقولا، لان تسليمه يتم عن طريق التسليم والقبض الحقيقي، لان المنقول من اسمه قابل للانتقال من يد المؤجر الى يد المستأجر او من يد المستأجر السابق الى يد المستأجر اللاحق.

اما بالنسبة للعقار المؤجر فهناك اشكالية في تسليم العين الى المستأجر، لان العقار بطبيعته يختلف عن المنقول، فالعقار لا يقبل الانتقال الحقيقي، ولمعالجة هذه الاشكالية قرر فقهاء الشريعة الاسلامية العظام نظام (التخلية الشرعية) التي تعني ان المؤجر قد سمح وأذن واخلى السبيل امام المستأجر للانتفاع بالعين المؤجرة.

وتقع التخلية الشرعية في عقد الاجارة بان يأذن المؤجر للمستأجر بالانتفاع بالعين، كأن يقول المؤجر للمستأجر: دونك العين المؤجرة لك او انتفع بالعين او ادخل العين او هذا مفتاح العين.

فاذا تمت التخلية الشرعية على النحو السابق بيانه فقد ثبت استلام المستأجر للعين وقت صدور التخلية، واذا تمت التخلية وقت التوقيع على عقد الايجار، فقد ثبت استلام المستأجر للعين في وقت التوقيع على العقد حتى لو لم يدخل المستأجر العين طالما انه قد تمت التخلية، بيد ان المؤجر قد يسكت عند التوقيع على العقد فلا يتلفظ بالتخلية الشرعية، ويذهب قسم من الفقهاء الى ان التخلية تقع بسكوت المؤجر وعدم اعتراضه على انتفاع المستأجر، ونحن نذهب الى انه: طالما ان التخلية هي اذن من المؤجر للمستأجر بالانتفاع بالعين فان قيام المؤجر بالتوقيع على عقد الايجار يعد اذنا صريحا ثابتا للمستأجر بالانتفاع بالعين المؤجرة، وبناء على ذلك فان تاريخ التوقيع على العقد هو تاريخ التخلية، ومعنى ذلك ان تاريخ استلام المستأجر للعين هو تاريخ توقيعه على عقد الايجار اذا قام المؤجر والمستأجر بالتوقيع على العقد في وقت واحد، واذا لم يتضمن عقد الايجار تحديد تاريخ اخر لتسليم العين غير تاريخ التوقيع على العقد، فاذا لم يكن الامر كذلك فان المستأجر يكون مسئولا عن سداد قيمة فواتير الخدمات من تاريخ التوقيع على العقد ولا يسال عن سداد الفواتير السابقة لهذا التاريخ.

اما اذا كان قد تم تحديد تسليم العين بتاريخ اخر غير تاريخ التوقيع على العقد فان هذ التاريخ يكون هو المعتبر في تحديد مسئولية المستأجر و المؤجر عن سداد الفواتير.

علما بانه من ضمن معاني التخلية الشرعية ان العين المؤجرة خالية من اي مانع يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة عند توقيع المؤجر على عقد الايجار. (فقه المعاملات المالية وتطبيقاتها المعاصرة، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢١، ص٢١٦).

الوجه الثالث: اشكالية تعدد التاريخ في عقد الايجار: 

في كثير من العقود تتعدد التواريخ فيها، ومنها عقد الايجار، ونبين بعض مظاهر تعدد التاريخ في عقد الايجار كما ياتي: 

أولاً: اختلاف تاريخ توقيع الاطراف على العقد: 

في الواقع العملي يحدث في بعض الأحوال ان يقوم المستأجر والمؤجر بالتوقيع على عقد الايجار في تاريخين ومكانيين مختلفين، وعندئذ تكون العبرة بالتوقيع الاخير، لان العقد لا يتم الا بالتوقيع الاخير ويكون مجلس العقد عند الفقهاء ممتدا حتى يلاقي الايجاب القبول، والتوقيع على العقد دليل اتصال الايجاب بالقبول فينعقد العقد، ومن المعلوم ان جمهور الفقهاء قد اجازوا كتابة الايجاب والقبول بدلا عن التلفظ بهما لفظا.

 وعلى هذا الاساس فان المستأجر يكون مسئولا عن سداد الفواتير من تاريخ التوقيع الاخير على العقد. (فقه المعاملات المالية وتطبيقاتها المعاصرة، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢١، ص٢١٧).

ومع ذلك تظهر اشكالية اخرى وهي اختلاف تاريخ التوقيع الاخير عن التأريخ المكتوب في ديباجة العقد، وتعالج هذه الاشكالية بالقول: ان العبرة عندئذ بالتاريخ المكتوب في ديباجة العقد، لان الايجاب والقبول قد انصرفا الى التراضي والقبول بين الطرفين الموقعين على كل ما ورد في وثيقة العقد بما في ذلك تاريخ العقد المكتوب في بداية العقد. (مهارات الصياغة القانونية -صياغة العقود- أ.د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠١٥م، ص٣٦).

ثانياً: اختلاف تاريخ التوقيع على عقد الايجار مع تاريخ تعميده او المصادقة عليه او توثيقه: 

بعض العقود بعد التوقيع عليها تحتاج الى تعميد مثل عقود الايجار التي تكون الجهة الحكومية طرفا فيها، إذ تحتاج الى تعميد من المسئول الحكومي الاعلى في الجهة الحكومية، وعندئذ يختلف تاريخ التوقيع على العقد عن تاريخ تعميده، وفي هذه الحالة تكون العبرة بتاريخ التعميد، لان التعميد يعني اعتماد العقد والعمل به وتنفيذه وترتيب اثاره، فالعقد قبل تعميده يكون موقوفا على التعميد.

اما المصادقة على العقد التي تصدر من جهة غير الجهة التي يتبعها المتعاقد فهي عبارة عن تعريف وشهادة بصحة توقيع المتعاقد على العقد، ولذلك فالعبرة بتاريخ العقد وليس بتاريخ المصادقة.

في حين ان توثيق العقد هو التحقق من صحة ما ورد في العقد ورضاء المتعاقدين بالعقد وصفاتهم الشخصية والعقدية، وبناء على ذلك فان العبرة بالتاريخ الوارد في العقد وليس تاريخ توثيق العقد. (مهارات الصياغة القانونية - صياغة العقود- أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠١٥م، ص٣٣).

الوجه الرابع: تحديد مسئولية المستأجر عن سداد الفواتير: 

قضى الحكم محل تعليقنا بانه يجب على محكمة الموضوع تحديد المسئول عن سداد الفواتير هل هو المستأجر السابق ام اللاحق ام المؤجر نفسه، وقضى الحكم بان المستأجر لا يلزمه دفع قيمة الفواتير إلا من تاريخ عقد الايجار.

ولما كان المؤجر يدعي بان فواتير الاستهلاك تخص فترة سريان العقد، فانه يمكن الرجوع الى الفواتير ذاتها لمعرفة تاريخ صدورها والفترة التي تشملها والمبالغ التي تأخر سدادها او مخاطبة المؤسسة التي اصدرت الفاتورة لبيان التفاصيل اللازمة عن فترة استهلاك الخدمة. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الايجار الجزء الرابع، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة 2025م، ص٦٩)، والله اعلم.

تعديل المقال