مهلة سداد الإيجارات المتأخرة - أ.د. عبدالمؤمن شجاع الدين
الأستاذ بكلية الشريعة والقانون - جامعة صنعاء
أجاز قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين أجاز للمؤجر مطالبة المستأجر بإخلاء العين المؤجرة رغم ان مدة الايجار لازالت سارية، وذلك إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30) يوماً من تاريخ تكليفه بالوفاء، ويحق للمستأجر ان يتوقى دعوى الاخلاء اذا بادر بسداد الايجارات المتأخرة خلال الثلاثين يوما التالية لاستلامه تكليف الوفاء او خلال فترة نظر المحكمة الابتدائية لدعوى الاخلاء حتى صدور قرار المحكمة الابتدائية بقفل باب المرافعة في دعوى الاخلاء ، شريطة ان يبادر المستأجر بالوفاء قبل انتهاء مدة الايجار المحددة في عقد الايجار، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 22-10-2011م، وذلك في الطعن رقم (٤٥٦٦٤)، فقد ورد ضمن اسباب الحكم المشار اليه: (وخلاصة الطعن ان الطاعن ينعي على الحكم الاستئنافي مخالفته للمادة (٩١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التي نصت على انه: (يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال الآتية:
أ- إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء ، ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة.
ب- إذا أساء المستأجر استعمال العين المؤجرة بأن أحدث فيها ضرراً أو تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو استعملها بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو طبيعة العين أو العرف الجاري.
ج- إذا أجر المستأجر العقار المؤجر أو جزءاً منه من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن ثابت صريح من المؤجر .
د- إذا ثبت ممارسة المستأجر في العين المؤجرة لعمل يتنافى مع أحكام الشريعة الإسلامية أو القوانين أو النظام العام والآداب العامة ( ، فالطاعن يحتج بان الحكم الاستئنافي قد خالف النص السابق ،لان الطاعن كان قد قام بايداع الايجارات المتاخرة اثناء نظر الخصومة الاستئنافية، والدائرة تجد ان نعي الطاعن مردود بان المهلة المقررة في النص السابق تكون امام المحكمة الابتدائية اضافة الى ان مدة الايجار المحددة في عقد الايجار قد انتهت)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الاوجه الاتية:
الوجه الأول: عدم وفاء المستأجر بالايجار يبرر مطالبة المؤجر بإخلاء العين قبل انتهاء مدة عقد الإيجار:
نصت المادة (٩١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني على انه : (يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال الآتية :
أ -إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30)يوماً من تكليفه بالوفاء على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة .
ب -إذا أساء المستأجر استعمال العين المؤجرة بأن أحدث فيها ضرراً أو تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو استعملها بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو طبيعة العين أو العرف الجاري .
ج -إذا أجر المستأجر العقار المؤجر أو جزءاً منه من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن ثابت صريح من المؤجر .
د -إذا ثبت ممارسة المستأجر في العين المؤجرة لعمل يتنافى مع أحكام الشريعة الإسلامية أو القوانين أو النظام العام والآداب العامة(.
ومن خلال استقراء النص القانوني السابق يظهر انه قد تضمن الحالات التي يجوز فيها للمؤجر مطالبة المستأجر باخلاء العين المؤجرة رغم ان مدة الايجار لازالت سارية، ومن ضمن هذه الحالات عدم وفاء المستأجر للايجار وهي الحالة الاولى الواردة في النص السابق .
والواقع ان عدم الوفاء بالايجار له صورتان، إذ ورد في النص السابق: (أ- إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء، على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة).
فقد وردت في هذا النص صورتان:
الصورة الأولى: عدم الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر متتالية رغم اعلانه بالوفاء:
ففي هذه الصورة يحق للمؤجر مطالبة المستاجر بإخلاء العين المؤجرة بحسب الشروط الاتية:
أولاً: ان يكون عدم الوفاء لمدة اقلها ثلاثة اشهر متتالية، ومن باب اولى يجوز طلب الاخلاء ولو كانت مدة عدم الوفاء بالإيجارات المتأخرة اكثر من ثلاثة اشهر، ومعنى هذا الشرط انه لا يحق للمؤجر المطالبة بالإخلاء اذا كانت المدة اقل من ثلاثة اشهر، بيد انه يحق للمؤجر المطالبة بالاخلاء اذا زادت المدة عن ثلاثة اشهر.
ثانياً: أن يقوم المؤجر بتكليف المستأجر بالوفاء بالإيجارات المتأخرة ، فاذا قام المستأجر بسداد الايجارات المتأخرة خلال مدة اقصاها ثلاثون يوما من تاريخ تكليفه فقد سقط حق المؤجر في المطالبة بالإخلاء.
ثالثاً: إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالإيجارات المتأخرة خلال مدة الثلاثين يوما المشار اليها فيحق للمؤجر ان يرفع دعوى اخلاء العين المؤجرة امام المحكمة الابتدائية المختصة، ومع ذلك فانه يحق للمستأجر خلال فترة نظر المحكمة الابتدائية للقضية حتى صدور قرارها قفل باب المرافعة وحجز القضية للحكم يحق للمستأجر ان يتوقي دعوى الاخلاء ، وذلك بان يدفع المستأجر كامل الايجارات المتأخرة مع المصاريف وغرامة التقاضي التي تكبدها المؤجر وذلك بحسب ما تقدره المحكمة مادام ان مدة عقد الايجار المتفق عليها لم تنته بعد.
وقد كانت هذه الصورة محور النقاش في الحكم محل تعليقنا.
الصورة الثانية: تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة:
فإذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره في دفع الايجار في الميعاد المتفق عليه في عقد الايجار، فعندئذ يحق للمؤجر ان يطلب من المستأجر اخلاء العين بطريقة ودية او قضائية ، ولم يشترط النص القانوني السابق ان يقم المؤجر بتكليف المستأجر قبل رفع دعوى الاخلاء كما هو الحال في الصورة الاولى، كما انه لم يرد في النص السابق تحديد مدة معينة للامتناع او التأخير في دفع الايجار ، فاي امتناع او تاخير يجيز للمؤجر ان يطلب من المستأجر اخلاء العين ، وقد تشدد القانون في هذه الصورة ،لان تكرار الامتناع او التأخير في السنة الواحدة دليل على ان المماطلة وعدم الوفاء بالالتزام بعقد الايجار سلوك متأصل في المستأجر.
الوجه الثاني: شروط طلب إخلاء العين المؤجرة بسبب عدم الوفاء بالإيجارات المتأخرة:
بالإضافة الى الشروط العامة لدعوى الاخلاء المقررة في المادة (٩١) من قانون تنظيم العلاقة السابق ذكرها فهناك شروط تفصيلية لدعوى او طلب الاخلاء تضمنتها المادة (٩٢) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين التي نصت على انه: (يشترط للإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وفقاً لأحكام الفقرة ( أ )من المادة السابقة :
أ -وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها أو غير مشكوك فيها .
ب -إخطار المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه .
ج -انقضاء شهر من تاريخ الإخطار وعلى المؤجر إثبات ذلك) .
ويمكن الاشارة الى هذه الشروط كما ياتي :
أولاً:- وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها أو غير مشكوك فيها، ومعنى ذلك ان تكون العلاقة الإيجارية فيما بين المؤجر المدعي والمستأجر المدعى عليه ،ثابتة وان يكون مبلغ الإيجار محددا ، وان يثبت ان المستأجر لم يدفع الايجار، وان ميعاد دفع الايجارات قد تحقق بالفعل .
ثانياً: قيام المؤجر بإخطار المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه ، ومعنى ذلك ان يسبق طلب الاخلاء قيام المؤجر بتكليف المستاجر بالوفاء بالايجارات المتاخرة حسبما سبق بيانه في الوجه السابق.
ثالثاً: انقضاء شهر من تاريخ الإخطار، وقد ورد في المادة (٩١) ان مهلة التكليف بالوفاء ثلاثون يوما من تاريخ استلام المستأجر للتكليف ، وفي المادة (٩٢)نصت هذه المادة على ان المدة شهرا ، وفي المادة (٩١) ذكر النص ان مدة ٣٠يوما هي مدة تكليف بالوفاء في حين سكت نص المادة (٩٢) عن الغرض من الاخطار هل هو التكليف بالوفاء ام اخطار يسبق رفع دعوى الاخلاء اي ان الشهر ميعاد اضافي بالإضافة الى مدة التكليف ، ومن وجهة نظرنا ان اغلب ما ورد في المادة (٩٢) تكرار لما سبق ايراده في المادة (٩١).
الوجه الثالث: المهلة المقررة في القانون لوفاء المستأجر بالإيجارات المتأخرة لتوقي دعوى الاخلاء:
حسبما سبق بيانه فقد قررت الفقرة (أ) من المادة (٩١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قررت للمستأجر مهلتين للوفاء بالإيجارات المتاخرة هما:
المهلة الأولى: ثلاثون يوماً من تاريخ استلامه لتكليفه بالوفاء بالإيجارات المتأخرة، وتكون هذه المهلة قبل رفع دعوى الإخلاء امام المحكمة الابتدائية ، إذ يحق للمستأجر ان يتوقي رفع دعوى إخلاء العين اذا قام بالوفاء بالإيجارات المتأخرة اثناء هذه المدة.
المهلة الثانية: وهي طوال فترة المحاكمة امام المحكمة الابتدائية التي تنظر دعوى الاخلاء المرفوعة من المؤجر على المستأجر، وتبدا هذه المدة من تاريخ دعوى الاخلاء حتى تاريخ قرار المحكمة الابتدائية قفل باب المرافعة او حجز القضية للحكم فيها، وهذه المدة طويلة يحق للمستأجر خلالها ان يتوقي دعوى الاخلاء اذا قام بسداد الايجارات المتأخرة خلالها.
الوجه الرابع: مهلة الوفاء بالإيجار تكون امام المحكمة الابتدائية:
نصت الفقرة (أ) من المادة (٩١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين على انه: (-أ -إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة).
فمن خلال سياق هذا النص يظهر ان مهلة الوفاء بالإيجارات المتاخرة وهي الثلاثون يوما تقع قبل رفع دعوى الاخلاء امام المحكمة الابتدائية، ومعنى ذلك ان هذه المهلة خارج القضاء اي انها قبل رفع دعوى الاخلاء وان هذه المدة ضمن مسوغات رفع دعوى الاخلاء، كما يظهر من سياق النص السابق ان المهلة الثانية للوفاء تبدأ من تاريخ رفع دعوى الاخلاء امام المحكمة الابتدائية حتى صدور قرار المحكمة الابتدائية قفل باب المرافعة.
وقد كانت هذه المسالة محل النقاش في الحكم محل تعليقنا ، إذ كان الطاعن يجادل بان النص عام يسري حتى عندما يتم الوفاء بالإيجارات المتأخرة امام محكمة الاستئناف، غير ان الحكم محل تعليقنا قضى بان هذه المدة قاصرة على المرافعة امام المحكمة الابتدائية .
الوجه الخامس: أثر انتهاء مدة العقد على مهلة الوفاء بالإيجارات المتأخرة:
قضى الحكم محل تعليقنا بان قيام المستأجر بدفع الايجارات المتأخرة في مرحلة الاستئناف خلف المهلة المقررة في المادة (٩١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، وحتى لو لم يكن مخالف فان دفع الايجارات المتأخرة غير مجدي عند انتهاء مدة الايجار المتفق عليها بين الطرفين ، لان القانون قرر دعوى الاخلاء بسبب عدم الوفاء بالإيجارات المتأخرة وذلك قبل انتهاء مدة الايجار اما بعد انتهاء المدة فان العلاقة الإيجارية قد انتهت وفقا لما ورد في عقد الايجار وفي القانون.
وبناءً على ما تقدم فانه يشترط لتمتع المستأجر بمهلة سداد الايجارات المتأخرة ان تكون مدة الايحار لازالت سارية. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار الجزء الثاني ، أ .د . عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢٦م ، صـ٨٥)، والله اعلم.
