إعادة الشريك بناء المبنى القديم المشترك بين الورثة

 أ.د. عبد المؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون - جامعة صنعاء

ليس خافيًا أن غالبية الثروة العقارية في اليمن عاطلة اعني البيوت القديمة التي تركها سكانها بسبب قدمها وتهالكها ، وإمتناع ملاكها عن إعادة بنائها بسبب كثرة الشركاء فيها من الورثة.

 ولهذا السبب فان كل القرى والمدن اليمنية القديمة غير الاثرية تقريبا مهجورة اي عاطلة، مع انه يجوز لاحد الشركاء في تلك المباني ان يقوم بإعادة بناء المني القديم الايل للسقوط المشترك او المهدم فيكون البناء الجديد مالكا خاصا وخالصا للشريك الذي بناه ، فلايستحق الشركاء الاخرين في المبنى القديم الا قيمة انصبتهم في الارض التي كان يقوم عليها المبنى القديم المشترك ، اما احجار واخشاب المبنى القديم فان الشركاء لايستحقوا ثمنها ، لان تكاليف الهدم اكثر من قيمة تلك المواد ، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة الشخصية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ ٨/١/٢٠١٧م، في الطعن رقم (٥٨٦٩٨)، المسبوق بالحكم الابتدائي الذي ورد ضمن اسبابه: (انه طالما ان المنزل القديم المشترك بين الطرفين كان ايلا للسقوط فقام المدعى عليه بهدمه وإقامة منزل جديد مكانه فانه لايحق للمدعي المطالبة بنصف المنزل الجديد لزوال المدعى به، ولذلك فان لايستحق الا نصف قيمة الارض المقام عليها المنزل الجديد)، وقد قضت الشعبة الاستئنافية بتاييد الحكم الابتدائي ، وعند الطعن بالنقض في الحكم الإستئنافي اقرت الدائرة الشخصية بالمحكمة العليا الحكم الإستئنافي ، وقد ورد ضمن اسباب حكم المحكمة العليا: (فقد وجدت الدائرة ان حكم الإستئناف موافق للشرع والقانون لما علل به واستند اليه في قضائه بتاييد الحكم الابتدائي بإستحقاق المدعي الطاعن لناصفة الارضية ورفض طلبه بتمييز حصته في المنزل الجديد المقام محل البيت القديم المشترك بين الطرفين)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الاتية:

الوجه الاول: نظرة واقعية في المباني القديمة المشتركة في اليمن:

من المعلوم ان كل القرى والمدن القديمة غير الأثرية عاطلة ومهجورة من سكانها بسبب كثرة الورثة الشركاء فيها ، وتبعا لذلك فان غالبية الثروة العقارية في اليمن عاطلة، فالبيوت القديمة قد تركها سكانها وملاكها بسبب قدمها وتهالكها وامتناع ملاكها عن إعادة بنائها بسبب كثرة الشركاء فيها من الورثة.

إضافة الى ان البيوت القديمة لم تعد مناسبة للسكن فيها في الوقت الحاضر من حيث تصميمها وخدماتها، ولذلك فان تاهليها للسكن يحتاج تكاليف تفوق تكاليف إقامة بناء جديد في مكان اخر، لان هدمها وازالة مخلفات الهدم تعد تكاليف إضافية الى تكاليف البناء، فتكاليف تاهيل الابنية القديمة المشتركة اكثر من تكاليف إقامة بناء جديد في غير مكان البناء القديم المشترك.

ولذلك يجب على المهتمين والباحثين دراسة هذه الظاهرة والتفكير الجدي والعملي في إيجاد الحلول والمعالجات المناسبة لهذه الظاهرة.

الوجه الثاني: مصادر الشراكة في المباني القديمة:

مصادر الشراكة في المباني القديمة هي مصادر الملكية ذاتها ، ومن اهمها الوراثة فاغلب حالات الاشتراك في المباني القديمة حدثت بسبب الوراثة حيث يتوارث البناء الواحد عدة ورثة يزداد عدد هولاء بتعاقيب اجيال وطبقات الورثة ،حتى يصير المبني الواحد مشترطا بين عشرات الورثة المتعاقبين الذين تتضاءل حصصهم بتعاقب الاجيال وزيادة اعداد الورثة في البناء الواحد.

كما قد يكون مصدر الشراكة في البناء القديم الشراء او الهبة او الوصية لجزء شائع او مفرز في المبنى القديم وايضا تتوارث هذا الجزء اجيال من الورثة .

ولذلك يكون نصيب احد الورثة في المبنى القديم في افضل الاحوال عبارة عن غرفة او مخزن او عبارة عند ذراعين او اكثر في غرفة او في المطبخ او في (الحر) وهو الغرفة المخصصة للحيوانات في بعض لهجات اليمن.

ولذلك تتعذر القسمة العينية للمباني القديمة ويفضل الورثة هجرها وتركها للخراب، ومن هذا المنطلق ظهر المثل اليمني (الشركة خراب البيوت) . (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل القسمة الجزء الثالث، ا.د. عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء٢٠٢٦م، ص٨٢).

الوجه الثالث: مشروع القانون اليمني للملكية المشتركة:

لمواجهة ظاهرة الملكية العقارية المشتركة في المباني والعمارات والابراج السكنية وضمان إستمرارها والمحافظة على حقوق الملاك فيها وترميمها وإعادة تاهيلها او بنائها من جديد ، وبما يكفل إستمرار إستفادة الملاك منها.، لذلك فقد قامت الجهة المختصة عام ٢٠١٠م بتشكيل لجنة لإعداد قانون الملكية العقارية المشتركة أو ملكية الطوابق والشقق ، لمواجهة وجود عمارات وابراج سكنية تتضمن شقق وطوابق يملكها عدة اشخاص، وقد كان كاتب هذه الاسطر عضوا في تلك اللجنة التي انجزت مشروع ذلك القانون واستحدثت ضمن ذلك المشروع لاول مرة نظام اتحاد ملاك العمارات المشتركة.

 وفي عام ٢٠٢٠م تم تشكيل لجنة اخرى لصياغة قانون الملكية العقارية ، وقد كان كاتب هذه السطور عضوا في هذه اللجنة التي دمجت قانون السجل العقاري وقانون اراضي وعقارات الدولة وقانون الاستملاك للمنفعة العامة وقانون التخطيط الحضري وقانون البناء ، وذلك ضمن مشروع قانون واحد اسمه: ( مشروع قانون الملكية العقارية ) ،وقد استكملت اللجنة اعمالها وتم رفع المشروع الى الجهات المختصة عام ٢٠٢٢م لاستكمال الإجراءات بشانه.

علما بان غالبية الدول العربية قد وضعت قوانين خاصة لتنظيم الملكية العقارية المشتركة بمسميات مختلفة منها قانون إتحاد الملاك كما الحال في مصر.

اما في اليمن فقد نظم القانون المدني اليمني الملكية المشتركة بصفة عامة وليس الملكية العقارية المشتركة ، ومع ذلك يمكن الاستهداء بتنظيم احكام الملكية المشتركة في القانون المدني اليمني.

الوجه الرابع: الملكية العقارية المشتركة وانواعها في القانون المدني اليمني:

نظم القانون المدني اليمني الملكية الشائعة (شركة الاملاك ) بصفة عامة، وذلك في المواد من (١١٨١) حتي نهاية المادة ( ١٢٢٣).

فقد عرف القانون الملكية الشائعة بصفة عامة وذلك في المادة(1180) التي نصت على ان: (الملكية الشائعة (شركة الاملاك) هي ان يملك اثنان او اكثر مالا عينا او دينا بسبب من اسباب الملك).

اما المادة(1181) فقد تناولت انواع الملكية الشائعة فقد نصت هذه المادة على ان (الملكية الشائعة (شركة الاملاك) نوعان :-

1- اختيارية. 2- قهرية.

فالشركة الاختيارية : هي ان يملك الشركاء مالا بتصرف اختياري شراء او هبة او وصية او بخلط اموالهم باختيارهم.

الشركة القهرية : هي ان يملك الشركاء مالا بالارث او باختلاط اموالهم بغير اختيار منهم اختلاطا لا يمكن معه تمييز مال كل منهم ان كان المال متحد الجنس او يمكن تمييز مال كل منهم بمشقة وكلفة ان كان المال مختلف الجنس).

الوجه الخامس: حق الشريك في المال الشائع في ان يتصرف في نصيبه:

اجاز القانون المدني للشريك في المال الشائع ان يتصرف في نصيبه في المال الشائع باي وجه حن وجوه التصرف سواء الى شريكه الاخر او الى غير شريكه وفقا للشروط المقررة في المادة(1182) مدني التي نصت على أنه : (لكل واحد من الشركاء في الملك ان يتصرف في حصته كيف يشاء لشريكه مطلقا ولغير شريكه بدون اذن الشريك الاخر اذا كان التصرف لا يضر نصيبه, وباذنه اذا كان التصرف يضر نصيبه ، واذا تصرف الشريك في حصته بدون اذن شريكه مع تحقق الضرر كان لشريكه ان يبطل التصرف, ولا يخل ما تقدم بحق الشريك في اخذ حصة شريكه المتصرف فيها بالشفعة طبقا لشروطها المنصوص عليها في بابها).

الوجه السادس: لا يجوز إجبار الشريك في المال الشائع على التصرف في نصيبه:

وفي هذا المعنى نصت المادة (1183) مدني على انه: (ليس للشريك ان يجبر شريكه على التصرف في حصته له او لغيره، وتستثنى من ذلك حالة ما اذا كانت حصة الشريك مما لا ينتفع به فيجبر مالكها على بيعها لشريكه اذا طلب شرائها، ويجبر الشريك على شرائها بثمن المثل اذا طلب مالكها بيعها له).

وهذا النص ينطبق على الملكية العقارية الشائعة في المباني القديمة، فيجوز إجبار الشريك فيها على بيع الحصة وشرائها لعدم الانتفاع بالمباني القديمة المشتركة المهجورة.

الوجه السابع: حق الشركاء في المال الشائع في إدارة المال المشترك:

 فقد نصت المادة(1184) مدني على أن :(ادارة المال المشترك حق للشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق بينهما على غير ذلك).

 في حين بينت المادة(1185) مدني اعمال الادارة للمال الشائع ، فقد نصت هذه المادة على انه ان: (اعمال الادارة هي ما تعلق بصيانة المال وحفظه واستغلاله ويؤخذ فيها براي اغلبية الشركاء اذا كانت من الاعمال المعتادة, وتحسب الاغلبية على اساس الانصباء لا على اساس عدد الشركاء، وفي الاعمال غير المعتادة كاجراء تعديلات او تغييرات اساسية في المال المشترك او في الغرض الذي اعد له تلزم موافقة الشركاء جميعا).

 وتناولت المادة(1186) مدني إختيار الشركاء لمدير لإدارة المال الشائع، فقد نصت هذه المادة على أنه: ( لاغلبية الشركاء اختيار مدير للمال المشترك من بين الشركاء او من غيرهم ولها ان تضع شروطا لحسن الانتفاع بالمال واستغلاله ويسري النظام الذي تضعه الاغلبية على الشركاء وخلفائهم).

 وبينت المادة (1187) مدني كيفية معالجة اختلاف الشركاء في ادارة المال الشائع ، إذ نصت هذه المادة على انه: (اذا اختلف الشركاء على ادارة المال المشترك, وكانت موافقة الشركاء جميعا لازمة او لم تتحقق الاغلبية في احوال الادارة المعتادة, كان لكل واحد من الشركاء ان يلجا الى القضاء ليامر بما يراه صالحا او بتعيين مدير للمال المشترك اذا دعت الحاجة الى ذلك).

الوجه الثامن: طريقة لجوء احد الشركاء في المال الشائع الى القضاء:

نظمت اجراءات ذلك المادة (1188) مدني التي نصت على انه: (على الشريك الذي يرغب في اللجوء الى القضاء ان يعلن قراره الى شركاءه واذا كانت لدى الشركاء قرارات اخرى اعلنوه بها وتعرض القرارات المختلفة على القضاء ليامر بما يراه مناسبا من بينها مع اعطاء كفالات للمخالفين تضمن حقوقهم، ويؤخذ في الاعتبار ما اتفقت عليه اغلبية الشركاء او اكثريتهم وما عرض من كفالات).

الوجه التاسع: حق الشريك في المال الشائع في صيانة المال الشائع:

 وقد كفلت هذا الحق المادة(1189) مدني التي نصت على انه :(لكل شريك الحق في ان يقوم بالاعمال اللازمة لصيانة المال المشترك واعماره وحفظه, وليس له الرجوع على باقي الشركاء الا اذا حصل على موافقتهم او حصل على اذن من القضاء مقدما باجراء الاعمال اللازمة او كان العمل ضروريا لا يحتمل التاخير او ما جرى به العرف).

ومع ان هذا النص قد اجاز للشريك المبادرة بالصيانة للمبنى القديم المشترك الا هذا النص قد ربط ذلك بموافقة بقية الشركاء والا تحمل الشريك المبادر بالصيانة تكاليف الصيانة ، وهذا النص هو جعل عرضة للخراب بسبب عدم الصيانة.

الوجه العاشر: نفقات ادارة المال الشائع على الشركاء جميعا كل بحسب نصيبه:

وفي هذا الشان نصت المادة (1190) مدني على ان : (نفقات ادارة المال المشترك والضرائب والرسوم المفروضة عليه وكل التكاليف المقررة على المال المشترك وما يترتب على الشيوع من نفقات يتحملها الشركاء جميعا كل بقدر نصيبه في المال ما لم يوجد اتفاق او نص يقضي بغير ذلك ولكل من الشركاء في المال المشترك ولمديره المعين طبقا للاحكام المنصوص عليها في المادة (1186) اداؤها والرجوع بها على الشركاء كل بقدر حصته).

الوجه الحادي عشر: مسئولية الشريك الذي بحوزته المال الشائع المشترك:

لايضمن الشريك الحائز للمال الشائع تلف هذا المال الا بالتعدي والتقصير، وفي هذا المعنى نصت المادة(1191) مدني على أن: (تعتبر حصة الشريك في يد الشريك الاخر امانة لا يضمن تلفها الا بتعد او تقصير او تفريط منه).

الوجه الثاني عشر: إختلاف الشركاء في المال الشائع بشان التصرف في انصبتهم :

تناولت ذلك المادة(1192) مدني التي نصت على أنه :(اذا رغب اغلب الشركاء نصيبا في التصرف في المال الشائع واعلنوا باقي الشركاء بقرارهم مع الاسباب الداعية اليه فاعترض عليه او كان بعض الشركاء غائبا ولم يمكن اعلانه وكان المال مما لا يقبل القسمة بدون ضرر يلجا الراغبون الى القضاء ليامر بالتصرف في المال مع تحقيق المصلحة ويقوم قرار القاضي بالتصرف طبقا للشروط التي تحددها المحكمة مقام موافقة الشركاء جميعا وللمتضرر من الاقلية حق اللجوء الى القضاء للتظلم من قرار الاغلبية).

 وقد صرحت المادة (1193) مدني على ان تساوي انصبة الشريكين في المال الشائع يجعل كل واحد منهما في حكم الاغلببة فقد نصت هذه المادة على أنه : (اذا كانت الشركة في المال بين اثنين مناصفة وكان المال مما لا يقبل القسمة بدون ضرر ورغب احدهما في التصرف فيه اعتبر ذلك في حكم رغبة الاغلبية, وتتبع في شانه الاحكام المنصوص عليها في المادة السابقة).

الوجه الثالث عشر: موقف الشركاء في المال الشائع اذا تهدم المال:

بينت ذلك المادة(1194) مدني التي نصت على أنه: (اذا تهدم البناء وكانت ارضه تقبل القسمة بين الشركاء فلا يجبر احد منهم على اعادة البناء في الارض وانما تقسم بينهم, واذا كانت الارض لا تقبل القسمة بين الشركاء يلزمهم جميعا اعادة البناء فيها, فان تمرد احدهم او كان غائبا امر القاضي بناءً على طلب الراغبين في البناء باعادته على نفقتهم, ويحرم الشريك المتمرد او الغائب من الانتفاع بالبناء الا اذا ادى حصته من المصاريف والنفقات نقدا او من حصته في استغلال البناء ولشريكه الانتفاع بحصته حتى يستوفي ما غرم, واذا اعاد الشريك البناء بدون رضاء شريكه او بدون اذن القضاء ولا ضرورة فلا رجوع له بشيء على شريكه ولا يحرم الشريك من الانتفاع بحصته).

الوجه الرابع عشر: إعادة بناء الحائط المشترك اذا تهدم :

بينت ذلك المادة (1195) مدني التي نصت على أنه : (اذا اختل الحائط المشترك او تهدم فان كانت للشريكين حمولة لزمها اعادة بناءه فان تمرد الشريك او كان غائبا كان لشريكه باذن من القضاء اعادة بناء الحائط والرجوع على شريكه بنصيبه في النفقة والمصاريف, وان كان لاحد الشريكين حمولة على الحائط دون الاخر يجبر الاخر على اعادة البناء مطلقا, واذا تمرد الشريك او كان غائبا فلصاحب الحق باذن القضاء اعادة البناء والرجوع على شريكه بنصيبه في النفقة والمصاريف, وفي جميع الاحوال اذا اعاد الشريك بناء الحائط بدون رضاء شريكه وبدون اذن من القضاء ولا ضرورة فلا رجوع له بشيء على شريكه).

الوجه الخامس عشر: حق الشريك في المال الشائع في اخذ نصيب شريكه بالشفعة:

فقد نصت المادة (1196) مدني على انه: (اذا تصرف الشريك في حصته في المال الشائع او في بعضها للغير بعوض كان للشريك الاخر حق اخذها بالشفعة طبقا لاحكامها المنصوص عليها في بابها).

الوجه السادس عشر: بيع المال الشائع اذا لم يقبل القسمة:

وفي هذا المعنى نصت المادة (1202) مدني على أنه: (اذا كان المال المشترك عينا لا تقبل القسمة وكان في المهاياة فيها ضرر فتباع ويقسم ثمنها على الشركاء فيها كل بقدر حصته ويجبر المتمرد ويقدم الشريك في الشراء).

الوجه السابع عشر: الفرق بين ملكية الطوابق والشقق وملكية المال الشائع:

من المعلوم ان الشقق والطوابق في العمارات والابراج ليست مملوكة ملكية شائعة بين جميع ملاك العمارة، ، لان الشقة في العمارة او الطابق في العمارة مملوك لشخص بعينه، في حين تكون مرافق الطابق او الشقة كالسلالم والعلو والارض والمصعد وساحة العمارة وملحقاتها مملوكة على الشيوع لاصحاب الشقق والطوابق جميعا، في حين تكون الجدران الفاصلة بين الشقق والطوابق مشتركة بين اصحاب الشقق والطوابق المتلاصقة فقط . (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل القسمة الجزء الثالث، أ.د. عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء٢٠٢٦م، صـ٨٤). والله اعلم.

تعديل المقال