تأجير العين غير المشطبة
العين غير المشطبة في اللهجة السائدة في اليمن هي العين حديثة البناء التي لم يتم تجهيزها من داخلها فتكون غير صالحة للإنتفاع بها عند تسليمها إلى المستأجر، ومع ذلك يتم تأجيرها في اليمن لثلاثة أسباب:
السبب الاول: بناء على رغبة المستأجر الذي يرغب في تجهيز العين من داخلها بالطريقة التي يراها مناسبة للغرض الذي استاجرها لاجله مثل إستئجار المحل غير المشطب لجعله مطعما أو مخبزا.. الخ، والايجار في هذه الحالة له حكمه الخاص حسبما سياتي بيانه.
السبب الثاني: عدم توفر التمويل اللازم لدى المؤجر لتشطيب العين وتجهيزها ، فيتفق المؤجر في هذه الحالة مع المستاجر في عقد الإيجار ان يقوم المستأجر بتشطيب العين وخصم تكاليف التشطيب من الإيجار مستقبلا، والايجار في هذه الحالة له حكمه الخاص به حسبما سياتي بيانه.
السبب الثالث: عدم قيام المؤجر بتشطيب العين وتجهيزها، ورغبته بتاجيرها بحالتها الراهنة عند إبرام العقد من غير تشطيب ، وقد يشترط المؤجر في عقد الإيجار ان لايتحمل تكاليف التشطيب مستقبلا ، وانها لاتخصم من الايجارات في المستقبل ، وقد لايشترط المؤجر ذلك ، والايجار في هذه الحالة له حكمه الخاص به حسبما سياتي بيانه.
وهذه الانواع الثلاثة من الإيجار تخالف الأصل وهو إلتزام المؤجر بتسليم العين صالحة للإنتفاع فيما اعدت له.
وينبغي ان يتضمن عقد الإيجار في الانواع المشار اليها الشرط أو البند الذي يدل صراحة على كل نوع من هذه الأنواع ،وقد يتم في عقد الإيجار تحديد ميعاد بداية إحتساب إيجار العين من تاريخ إبرام عقد الإيجار او من تاريخ الإنتهاء من تشطيبها وتجهيزها للإنتفاع بها، وفي بعض الحالات لا يتضمن عقد الإيجار تحديد بداية ميعاد إحتساب الإيجار، ومن جانب آخر فقد يتقاعس المستأجر عن تشطيب وتجهيز العين، فتطول المدة ولا ينتفع المستأجر بالعين مع سريان الإيجار في مواجهته، فإذا تقاعس المستأجر عن تجهيز وتشطيب العين المؤجرة في الوقت المتفق عليه أو في المدة المعقولة، فإن المستأجر يتحمل إيجارات العين مع أنه لم ينتفع بالعين، إذ أنه كان بوسعه أن يفسخ عقد الإيجار طالما أنه عجز عن تشطيب العين أو لم يعد يرغب في تشطيبها، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 29-12-2010م في الطعن رقم (43571)، فقد ورد ضمن أسباب الحكم المشار إليه: (فإن نعي الطاعن غير مؤثر في الحكم الاستئنافي، لأنه مسبب تسبيباً يتفق مع ما هو ثابت في أوراق القضية، والحكم من حيث النتيجة موافق للشرع والقانون فقد عللت الشعبة لما حكمت به : بأنه قد تبين لها أن المستأجر مساهم إلى جانب المؤجر في عدم إستكمال تشطيب العين المؤجرة عليه من المستأنف الذي فوضه في بداية الأمر بتشطيب العمارة المذكورة على أن يخصم تكاليف التشطيب من الإيجارات، لذلك فلا يستحق المستأجر أي تعويض لأنه كان عليه فسخ الإيجار في وقته، وبدلاً من ذلك فقد طلب المستأجر فسخ عقد الإيجار مؤخراً)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:
الوجه الأول: الأصل التلازم بين مبلغ الإيجار والإنتفاع بالعين:
الأصل أن عقد الإيجار من عقود المعاوضات ، ومعنى ذلك أن الأجرة تكون عوضاً لإنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ومقتضى ذلك أن المستأجر إذا لم ينتفع بالعين لسبب يرجع إلى المؤجر أو بسبب عدم صلاحية العين للإنتفاع بها في الغرض الذي تم استئجارها لأجله، فإن المؤجر لا يستحق اجرة العين طالما أن المستأجر لم ينتفع بها ، لأن المؤجر سلمها إلى المستأجر غير صالحة للإنتفاع بها إلا إذا اتفق الطرفان على خلاف ذلك حسبما سياتي بيانه. (فقه المعاملات المالية وتطبيقاتها المعاصرة، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة 2021م، صـ182).
الوجه الثاني: الأصل إلتزام المؤجر بتسليم العين إلى المستأجر صالحة للإنتفاع بها عند التوقيع على عقد الإيجار:
الأصل في القانون أن يقوم المؤجر بتسليم العين الى المستأجر صالحة لإنتفاع بها وقت تسليمها وقت إبرام عقد الإيجار، وفي هذا المعنى نصت المادة (31) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني على أن: (يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الإنتفاع بالعين المؤجرة وملحقاتها وتسليمها له في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة أو بالغرض من الإيجار وفقاً للعقد أو طبيعة العين).
فمن خلال إستقراء هذا النص يظهر الاتي:
１- هذا النص صريح في أن المؤجر ملتزم بحكم القانون بأن يسلم العين عند إبرام عقد الإيجار إلى المستأجر وهي صالحة كي ينتفع بها المستأجر من ساعة إستلامه للعين.
２- بمناسبة الحديث عن تأجير العين غير المشطبة ينبغي البحث فيما إذا كان النص القانوني السابق من النظام العام الذي لا يجوز للمؤجر والمستأجر عند إبرام عقد الإيجار الإتفاق على مخالفته، فمن خلال مطالعة النص القانوني السابق يظهر انه ليس من النظام العام، وتبعا لذلك يجوز أن يكون محل عقد الإيجار عيناً ليست جاهزة للإنتفاع بها عند التعاقد وفقاً للمادة (32) من القانون ذاته حسبما سيأتي بيانه.
الوجه الثالث: موقف القانون اليمني من تأجير العين غير المشطبة أو غير الصالحة للإنتفاع بها عند تسليمها إلى المستأجر:
نصت المادة (32) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: (إذا لم يتمكن المستأجر من الإنتفاع أو سلمت العين المؤجرة في حالة لا تصلح معها للإنتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الإنتفاع نقصاً كبيراً جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الإجرة مع التعويض في الحالتين إذا كان له مقتضى).
ومن خلال إستقراء هذا النص يظهر الاتي:
１- عالجت هذه المادة الحالة التي يقوم فيها المؤجر بتسليم العين إلى المستأجر وهي غير صالحة كي ينتفع بها المستأجر في الغرض المحدد في عقد الإيجار أو الذي تقتضيه طبيعة العين المؤجرة، وقد صرحت المادة السابقة بأنه يجوز للمستأجر أن يفسخ العقد أو ينقص مقدار الإيجار بمقدار النقص في الإنتفاع إذا كانت العين قابلة للإنتفاع الجزئي بها.
２- أجازت المادة السابقة للمستأجر مطالبة المؤجر بتعويضه عما لحقه من ضرر محقق أو ما فاته من كسب محقق بسبب عدم إنتفاعه بالعين المؤجرة.
３- وردت المادة السابقة بصيغة الجواز حسبما هو ظاهر في جملة (جاز للمستأجر) الواردة في المادة السابقة، لذلك فان الجواز في هذه الحالة يدل على أنه يجوز ايضا للمستاجر أن يستاجر او يستلم العين غير صالحة للإنتفاع ، وذلك يدل على أن إستئجار العين غير المشطبة عند العقد ليس من النظام العام، وتبعا لذلك يجوز الإتفاق بين المؤجر والمستاجر على تسليم العين غير مشطبة.
４- حق المستأجر في الفسخ يجب أن يستعمله إذا لم يتمكن من الإنتفاع بالعين ، بيد ان عليه أن يبادر بفسخ عقد الإيجار إذا وجد العين غير صالحة للإنتفاع، فلا يحق له أن يتراخى في ذلك ثم يعود لاحقاً بمطالبة المؤجر بتعويضه، حسبما قضى الحكم محل تعليقنا. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار الجزء الثاني، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢٥م، ص١٣٥).
الوجه الرابع: صور عقد إيجار العين غير المشطبة:
من الشائع في اليمن أن يكون محل عقد الإيجار عين غير مشطبة لأسباب كثيرة منها: عدم توفر المال الكافي لدى المؤجر لتشطيب العين، وبدلا من ذلك يقوم المؤجر بتكليف المستاجر بتشطيب العين وخصم تكاليف التشطيب من الايجارات مستقبلا، أو عدم قيام المؤجر بتشطيب العين وتجهيزها ورغبته بتاجيرها بحالتها من غير تشطيب ، أو رغبة المستأجر في ان يقوم بنفسه بتشطيب العين بالطريقة التي تلائم إنتفاعه الأمثل بالعين، وبيان هذه الصور، كما يأتي:
الصورة الأولى: تأجير العين غير المشطبة نتيجة عدم توفر المال الكافي لدى المؤجر لتشطيبها واتفاقه مع المستاجر على قيام المستأجر بتشطيبها وخصم التكاليف من الايجارات مستقبلا:
ففي هذه الصورة تكون العين بحسب طبيعتها معدة للإيجار لغرض معين كمنزل أو شقة أو دكان غير مشطب، ففي هذه الحالة يكون الإيجار صحيح، ويلتزم المستأجر بإستكمال تشطيب العين خلال المدة التي تم الإتفاق على التشطيب خلالها ،ويقوم المستأجر بخصم تكاليف التشطيب من مبلغ الإيجار في المستقبل، ولا يتم إحتساب الإيجار في هذه الحالة إلا من تاريخ إنتفاع المستأجر الفعلي بالعين المؤجرة بعد تشطيبها خلال المدة المحددة المتفق عليها بين الطرفين، لأن الأجرة مقابل الإنتفاع حسبما سبق بيانه ، غير انه يجوز ان يتفق الطرفان على ان يتم إحتساب الايجار من تاريخ إبرام عقد الإيجار وليس من تاريخ الانتهاء من تشطيب العين وإنتفاع المستأجر بها.
الصورة الثانية: تاجير العين غير المشطبة بحالتها من غير تشطيب وإشتراط المؤجر عدم تحمله تكاليف التشطيب مستقبلا:
فقد يتفق المؤجر مع المستاجر على تاجير العين بحالتها الراهنة عند ابرام عقد الإيجار من غير تشطيب ، ومن غير ان يتم الإتفاق مع المستاجر على تشطيبها وخصم تكاليف التشطيب من الايجارات .
إضافة إلى ان المؤجر قد يشترط في عقد الإيجار بداية انه لايتحمل تكاليف التشطيب عند ترك المستأجر للعين ، ويصح العقد في هذه الحالة ،وتكون هذه الشروط لازمة، ويتم إحتساب الايجار في هذه الحالة من تاريخ إبرام عقد الإيجار وليس من تاريخ الانتهاء من تشطيب العين وإنتفاع المستأجر بها.
الصورة الثالثة: تاجير العين غير المشطبة بحالتها من غير تشطيب وعدم تحديد الطرف الذي يتحمل تكاليف التشطيب :
إذا قام المؤجر بتاجير العين غير مشطبة بحالتها فيتم إحتساب الايجار في هذه الحالة من تاريخ إبرام عقد الإيجار وليس من تاريخ الانتهاء من تشطيب العين وإنتفاع المستأجر بها، اما بالنسبة لتكاليف التشطيب والاصلاح فان المؤجر يتحملها إذا اذن للمستاجر بالقيام بها، اما لم ياذن المؤجر بذلك فيتحملها المستاجر ، الا اذا كان المؤجر قد اشترط في عقد الإيجار عند تاجير العين غير المشطبة انه لايتحمل تكاليف التشطيب مستقبلا حسبما سبق ببيانه.
الصورة الرابعة: تأجير العين غير مشطبة بناءً على رغبة المؤجر:
في بعض الحالات يطلب المستأجر من المؤجر أن يستأجر منه العين من غير تشطيب، لأن المؤجر يرغب في تشطيب العين بالطريقة التي تناسب الغرض الذي يرغب المستأجر الإنتفاع به ، مثل استئجار عمارة غير مشطبة لجعلها مكاتب شركة أو استئجار عمارة لإعدادها سوق تجاري (مول) أو قاعة أفراح أو مطعم أو فرن...إلخ.
ففي هذه الأحوال ينعقد عقد الإيجار من تاريخ التوقيع عليه ويكون هذا التاريخ هو تاريخ إستلام المستأجر للعين وتاريخ إلتزامه بدفع إيجار العين حتى لو لم تكن العين مشطبة إلا إذا تم الإتفاق على إحتساب الإيجار من تاريخ إستكمال التشطيب والإنتفاع الفعلي بالعين.
اما بالنسبة لتكاليف التشطيب فان المستاجر يتحملها لأنه هو الذي طلب تاجيره العين غير مشطبة الا إذا اشترط المستأجر ذلك، ومن ناحية أخرى لايحق للمؤجر عند ترك المستأجر للعين أن يطالبه بإزالة التعديلات التي اجراها في العين عند تشطيبها ، (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار الجزء الأول، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢٤م، ص٨١)، والله اعلم.
✍🏼 أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين
الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء.