متى يكون المستأجر غاصباً

عقد الإيجار يقوم على التراضي فيما بين المؤجر والمستأجر ، ومن ذلك التراضي على تحديد مدة الإيجار في عقد الإيجار، فإذا انتهت هذه المدة فإن عقد الإيجار ينتهي، بيد أن المستأجر قد يحتفظ بالعين بعد مضي مدة الإيجار برضاء المستأجر ، فذلك يدل على تمديد مدة عقد الإيجار.

 أما إذا قام المؤجر بتنبيه المستأجر قبل إنتهاء مدة العقد پإخلاء العين عند إنتهاء مدة العقد وعدم رغبة المؤجر بتمديد العقد أو تجديده ، وبعد إنقضاء مدة التنبيه احتفظ المستأجر بالعين فإن ذلك يعد غصبا للعين، وفي كل الأحوال فإن المستأجر ملزم قانوناً بدفع إيجار العين التي احتفظ بها بعد إنتهاء مدة إيجارها، وملزم كذلك بسداد تكاليف كامل الخدمات الخاصة بالعين كالماء والكهرباء وغيره، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 22-1-2011م في الطعن رقم (43090)، فقد ورد ضمن أسباب الحكم المشار إليه: (ويكفي للكشف وحسم هذه النقطة من النزاع أنه تم فتح العين وجرد محتوياتها وتسليمها للمطعون ضدهم من قبل المحكمة ، وذلك بمفاتيح العاملين فيها من موظفي الطاعن على النحو المبين بمحضر الجرد والتسليم، فطالما ظل الطاعن محتفظاً بالعين المؤجرة بعد إنتهاء مدة الإيجار فأنه يعتبر ملزماً بإيجاراتها وما يترتب على ذلك من مستحقات كالكهرباء وحتى الإخلاء الفعلي بتسليمها لمالكها وفقاً لأحكام المادتين (50 و 51) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،وعلى نحو ما ورد في حيثيات الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه، مما يترتب عليه رفض الطعن)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:

الوجه الأول: مدة الإيجار في عقد الإيجار:

البند الجوهري في عقد الإيجار هو البند الذي يحدد مدة الإيجار، لأن البنود الجوهرية الأخرى تتعلق وترتبط به، كمقدار الإيجار وتكاليف خدمات العين، ولذلك فإن إنتهاء مدة الإيجار يعد إيذاناً بإنتهاء عقد الإيجار ذاته بكافة بنوده وإن ظلت آثار عقد الإيجار قائمة بعد انتهاء المدة.

وعند إنتهاء مدة الإيجار يصير من الواجب على المستأجر أن يخلي العين المؤجرة ويسلمها إلى مالكها المؤجر، ومؤدى ذلك أن الطرفين المتعاقدين قد نفذا كامل إلتزاماتهما خلال مدة سريان العقد، وهذا هو الأصل ما لم تظهر قرائن تدل على خلاف ذلك، ومن هذه القرائن بقاء المستأجر في العين بعد إنتهاء مدة الإيجار وقيامه بدفع الإيجار إلى المؤجر وقبول المؤجر بذلك، فهذه قرينة على تمديد مدة الإيجار، أو ثبوت إخلاء المستأجر للعين مع ثبوت عدم سداده للإيجارات المتأخرة بذمته وعدم قيامه بسداد نفقات خدمات الكهرباء والماء أثناء إنتفاعه بالعين.

الوجه الثاني: حالات إعتبار المستأجر غاصباً في القانون اليمني:

نصت المادة (50) من قانون تظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني على أنه: (مع مراعاة قواعد التنبيه بالإخلاء يجب على المستأجر رد العين المؤجرة عند إنتهاء عقد الإيجار ، فإذا ابقاها تحت يده دون وجه حق رغم معارضة المؤجر وتنبيهه بأي من طرق التنبيه المعتبرة بعدم رغبته في تجديد العقد كان المستأجر ملزماً بدفع تعويض للمؤجر يراعى في تقديره الأجرة اللازمة وما اصاب المؤجر من ضرر جراء عدم إخلاء العين المؤجرة).

 وفي السياق ذاته نصت المادة (90) من القانون ذاته على أنه: (يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية آخر يوم من الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد ، ولا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر التخلية قبل هذا الوقت مالم يتم الإتفاق على غير ذلك، وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة عُد غاصباً ويحكم عليه بالتخلية ودفع أجرة مدة الغصب والتعويض إذا كان له مقتضى).

ومن خلال إستقراء النصين السابقين يظهر أن المستأجر يكون غاصباً للعين إذا كان المؤجر قد سبق له ان قام بتنبيه المستأجر بإخلاء العين قبل إنتهاء مدة الإيجار بثلاثة أشهر إذا كانت العين مسكناً وستة أشهر إذا كانت العين محلاً تجارياً، وانقضت مدة التنبيه ولم يبادر المستأجر بإخلاء العين وإعادتها إلى مالكها في مدة اقصاها نهاية اليوم الأخير لمدة التنبيه ففي هذه الحالة يعد المستأجرغاصبا.

وكذلك الحال إذا انقضت مدة عقد الإيجار من غير أن يسبق ذلك تنبيه ، وبقى المستأجر شاغلا للعين فقام المؤجر بعد انتهاء مدة العقد بتنبيه المستأجر بإخلاء العين خلال مدة التنبيه وهي ثلاثة أشهر للمساكن وستة أشهر لغيرها ، فاذا بقى المستأجر بعد انقضاء مدة التنبيه فانه يعد غاصبا.

ويترتب على إعتبار المستأجر غاصباً ماياتي :

１- إلزام المستأجر بدفع اوفر او اعلى إيجار للأعيان المماثلة للعين المؤجرة حسبما استقرت عليه أحكام الشرع والقضاء في اليمن.

２- إلزام المستأجر بتعويض المؤجر عما لحقه من ضرر مادي ومعنوي بسبب إمتناع المستأجر عن تسليم العين الى مالكها عند إنتهاء مدة الإيجار.

３- إلزام المستأجر بتعويض المؤجر عما فاته من كسب محقق بسبب إمتناع المستأجر عن تسليم العين الى مالكها عند إنتهاء مدة الإيجار.

４- إلزام المستأجر بدفع نفقات إستهلاكه لخدمات العين كالماء والكهرباء والهاتف وغيرها خلال مدة الغصب.

الوجه الثالث: إحتفاظ المستأجر بالعين المؤجرة بعد إنتهاء مدة الإيجار من غير سداد الإيجار:

سبق القول: أن المستأجر إذا امتنع عن إخلاء العين بعد إنتهاء فترة التنبيه فأنه يكون غاصباً للعين يجب إخراجه من العين رغماً عنه وإلزامه بدفع أعلى معدل الأجرة أمثال العين وتعويض المؤجر على النحو السابق بيانه.

غير أنه إذا لم يقم المؤجر بتنبيه المستأجر بإخلاء العين بحسب ما سبق بيانه رغم إنتهاء مدة الإيجار، ومع ذلك ظل المستأجر محتفظاً بالعين المؤجرة واستمر في دفع إيجار العين الى المؤجر الذي كان يستلم الإيجار من غير تحفظ ، فإن ذلك يعد تمديداً لمدة العقد المنتهية.

وإذا لم يقم المؤجر بتنبيه المستأجر بإخلاء العين ولكن المستأجر ظل متحفظاً بالعين بعد إنتهاء مدة الإيجار ولم يقم بسداد الإيجارات فإن ذلك لا يعد تمديداً للإيجار ، لأن المستأجر لم يدفع الإيجار ولم يقبل المؤجر الإيجار حتى يُقال أن ذلك تمديداً، وفي الوقت ذاته فان المستأجر لايعد غاصبا ، لأنه لم يسبق للمؤجر ان قام بتنبيه المستأجر بإخلاء العين قبل إنتهاء مدة الايجار ، كما ان المؤجر لم يقم بتنبيه المستأجر بإخلاء العين بعد انتهاء مدة الايجار، ولما كانت مدة التنبيه محددة في القانون بثلاثة اشهر اذا كانت العين مسكنا وستة أشهر إذا لم تكن العين كذلك ، وعلى هذا الاساس إذا طلب المؤجر من المستأجر إخلاء العين بعد انتهاء مدة الإيجار فان ذلك يكون بمثابة تنبيه للمستأجر يترتب عليه أن المستأجر لايعد غاصبا اثناء فترة التنبيه ، وبعد ذلك يعد غاصباً وتسري عليه أحكام المستأجر الغاصب السابق ذكرها في الوجه السابق. (عقد الإيجار، د. سمير عبد السيد تناغو ، منشأة المعارف الاسكندرية ٢٠٠٠م ، ص ١٧٣).

الوجه الرابع: مظاهر إحتفاظ المستأجر بالعين المؤجرة بعد إنتهاء مدة الإيجار:

هناك مظاهر عدة تدل على إحتفاظ المستأجر بالعين المؤجرة بعد إنتهاء مدة الإيجار، ومن أهم هذه المظاهر ما يأتي:

1- استمرار المستأجر في الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء مدة الإيجار، كما كان ينتفع بها قبل إنتهاء المدة.

2- قيام المستأجر بإغلاق العين المؤجرة وتركها مغلقة بعد إنتهاء مدة عقد الإيجار.

3- بقاء امتعة المستأجر وأغراضه في العين المؤجرة بعد إنتهاء مدة عقد الإيجار.

4- عدم قيام المستأجر بصيانة العين بعد إنتهاء مدة الإيجار وتسليمها للمؤجر غير صالحة للإستعمال الفوري بحالتها الراهنة.

5- تسليم المستأجر العين المؤجرة بعد إنتهاء مدة الإيجار إلى الغير.

6- بقاء مفتاح العين لدى المستأجر بعد إنتهاء مدة الإيجار.

7- إمتناع المستأجر ورفضه إخلاء العين رغم تنبيهه بالإخلاء خلال المدة القانونية.

ففي هذه الأحوال يكون المستأجر محتفظاً بالعين المؤجرة ، وتترتب على ذلك عدة آثار من أهمها:

1- لزوم دفع إيجار العين مع مراعاة أن يكون الإيجار أوفره في حالة الغصب أو تسليم العين للغير.

2- إلزام المستأجر بدفع مصاريف إستهلاك الخدمات المقدمة للعين كالكهرباء والماء وغيره.

3- إلزام المستأجر بتعويض المؤجر إذا كان المستأجر غاصباً أو قام بتسليم العين للغير، إذ يكون الغير في هذه الحالة في مركز الغاصب. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة 2025م، صـ322)، والله اعلم.

تعديل المقال