إذا قام المالك الأول بإبرام عقد إيجار مع المستأجر ثم انتقل العقار إلى مالك آخر بأية طريقة من طرق إنتقال الملكية العقارية كالبيع والهبة والوقف أو القسمة، فإن عقد الإيجار يكون نافذاً بالنسبة للمالك الجديد بكافة بنوده وشروطه بما في ذلك مدة عقد الإيجار.
بيد أن المالك الجديد للعقار غير ملزم بتجديد عقد الإيجار او تمديد مدة الإيجار إذا كانت مدة عقد الإيجار قد انتهت، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 29-8-2008م في الطعن رقم (32584)، فقد ورد ضمن أسباب الحكم المشار اليه: (أما إحتجاج الطاعن بأن الشعبة لم تلزم المتدخل المالك الجديد للعين بإبرام عقد إيجار للطاعن فإن هذا الإحتجاج لا سند له، لأن عقد الإيجار مؤقت ومقيد بإنتهاء المدة، والمالك الجديد ليس ملزماً بإبرام عقد جديد بعد إنتهاء مدته)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:
الوجه الأول: نفاذ عقد الإيجار السابق في حق المالك الجديد للعقار
إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة من المالك السابق الى اخر باي سبب من أسباب إنتقال الملكية كالقسمة أو البيع أو الهبة أو غيرها، فان هذه التصرفات تكون مستقلة عن عقد الايجار الذي سبق ان ابرمه المالك السابق للعين المؤجرة، إذ يظل عقد الإيجار السابق نافذا رغم إنتقال ملكية العين المؤجرة ، فعقد الايجار السابق الذي ابرمه المالك السابق يكون ملزما للمالك الجديد بكافة حقوقه والتزاماته ، فيحل المالك الجديد محل المالك السابق في كافة الحقوق والواجبات والإلتزامات التي يقررها عقد الإيجار الذي ابرمه المالك السابق ،وفي هذا المعنى نصت المادة (72) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر اليمني نصت على انه :(إذا انتقلت العين المؤجرة من مالك إلى آخر بما في ذلك الورثة تظل عقود الإيجار التي أبرمها المورث أو المالك الأول سارية في مواجهة المالك الجديد أو الورثة، وتنتقل ضمانات المؤجر والتزاماته إليهم، ولا يجوز لهم الانتقاص منها طوال فترة سريان العقد، وعلى البائع إعلام المشتري بمدة الإيجار وإلا فللمشتري حق فسخ عقد البيع).
الوجه الثاني: قيام المالك السابق بإستيفاء الإيجار مقدما من المستأجر
إذا قام المالك السابق بإستيفاء الإيجار مقدما من المستاجر ، فان ذمة المستاجر تبرا ، فلايجوز للمالك الجديد مطالبة المستأجر بدفع الايجار الذي سبق له ان دفعه للمالك السابق، وبدلا من ذلك فانه يحق للمالك الجديد الرجوع على المالك السابق لإستيفاء إيجار العين من تاريخ بيعها أو إنتقالها للمالك الجديد ، وفي هذا الشان نصت المادة (73) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر على انه:( إذا باع المالك العين المؤجرة بعد استيفائه الأجرة عن مدة العقد كاملة فيلتزم بمحاسبة المشتري على الأجرة من يوم تحرير عقد البيع إلى نهاية مدة الإيجار وللمشتري الحق في المطالبة بفسخ البيع إذا رفض البائع تسليم الأجرة التي استلمها ما لم يكن عالماً بذلك حال البيع وسكت أو رضي به بعده).
الوجه الثالث: لا يحق المالك الجديد للعين المؤجرة ان يجبر المستأجر على إخلاء العين إلا بحسب الإجراءات المقررة في عقد الإيجار المبرم مع المالك السابق
لان عقد إيجار العين مستقل عن عقد بيعها أو أي تصرف ناقل لملكيتها ، فان الإلتزامات المقررة في عقد الإيجار الذي سبق ان ابرمه المالك السابق تظل نافذة في مواجهة المالك الجديد ، فلايحق للمالك الجديد أو المشتري للعين المؤجرة ان يجبر المستأجر على إخلاء العين إلا بحسب الإجراءات المقررة في عقد الإيجار المبرم مع المالك السابق ، بيد انه إذا كان قد عقد الايجار السابق إبرامه من قبل المالك السابق لم يعد نافذا في مواجهة المالك الجديد فيحق للمالك الجديد تنبيه المستأجر بإخلاء العين وبعد إنقضاء المدة المحددة للإخلاء في التنبيه يقوم المالك الجديد بمطالبة المستأجر پإخلاء العين ، وفي المعنى نصت المادة (74) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر على انه )لا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الإيجار نافذاً في حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد تنبيهه بذلك وفقاً للعقد أو وفقاً للمواعيد المقررة في هذا القانون فإذا نبه المؤجر المستأجر بالإخلاء قبل انقضاء مدة الإيجار فإن المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر ما يستحقه من الأجرة المدفوعة مقدماً ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يستوفي ماله أو بعد أن يحصل على ضمانة أو كفالة للوفاء بهذا التعويض).
الوجه الرابع: بعد إنتقال ملكية العين المؤجرة الى المالك الجديد لا يجوز للمستأجر دفع إيجار العين إلى المالك السابق
إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة الى المالك الجديد باي سبب من أسباب الملكية فلايجوز للمستاجر دفع إيجار العين الى المالك السابق ، وفي هذا الشان نصت المادة (75) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر على انه )لايجوز للمستأجر أن يدفع الأجرة المستحقة عليه للمالك السابق بعد انتقال ملكيته للعين المؤجرة، ولا يجوز للمستأجر أن يتمسك بالأجرة المدفوعة في مواجهة المالك الجديد إذا ثبت أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية له إذا عجز المالك الجديد عن إثبات علم المستأجر بانتقال الملكية لا يكون له إلا الرجوع على المالك السابق).
الوجه الخامس: الوقت المحدد الذي يجب على المستأجر سداد الأجرة إلى المالك الجديد
حددت ذلك المادة (76) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر التي نصت على ان : (على انه يلتزم المستأجر بسداد الأجرة الى المالك الجديد من يوم إخطاره أو التنبيه عليه بذلك ويقع على المالك الجديد عبء إثبات الإخطار أو التنبيه ما لم يكن المستأجر عالماً بانتقال الملكية).
الوجه السادس: لا يجوز للمالك الجديد إجراء اية تعديلات أو إضافات أو أشياء تنقص من منفعة العين المؤجرة
وفي هذا المعنى نصت المادة (77) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر على انه (لا يجوز للمالك الجديد أن يدخل في العين المؤجرة أي تعديلات أو إضافات أو آلات أو أشياء تنقص من منفعة المستأجر).
الوجه السابع: إنتقال الحقوق والإلتزامات المترتبة على عقد الإيجار إلى المالك الجديد للعقار
ذكرنا في الوجه السابق أن بيع المالك الأول للعقار إلى المالك الجديد لا يؤثر على عقد الإيجار الذي سبق للمالك السابق أن ابرمه مع المستأجر، إذ يظل هذا العقد نافذاً ينظم العلاقة فيما بين المالك الجديد والمستأجر، فيجب على المالك الجديد والمستأجر الإلتزام بكافة بنود عقد الإيجار بما في ذلك مدة عقد الإيجار ومقدار الإيجار.
الوجه الثامن: لا يلزم المالك الجديد للعقار بإبرام عقد إيجار جديد مع المستأجر
يجوز للمالك الجديد أن يقوم بإبرام عقد إيجار جديد بالتراضي فيما بينه وبين المستأجر على خلاف عقد الايجار السابق ولو كان عقد الإيجار السابق لازال نافذا وكذا يجوز بعد إنتهاء عقد الايجار السابق يجوز للمالك الجديد أن يقوم بإبرام عقد إيجار جديد بالتراضي فيما بينه وبين المستأجر ، بيد أنه لا يلزم المالك الجديد بعد انتهاء مدة عقد الإيجار السابق أن يقوم بإبرام عقد إيجار مع المستأجر، فلا يلزم المالك الجديد إلا بالإلتزام بعقد الإيجار الذي سبق للمالك السابق أن ابرمه مع المستأجر ما دام أن مدة عقد الإيجار لازالت سارية، ويظل هذا الإلتزام قائماً حتى إنتهاء مدة عقد الإيجار، إذ يحل المالك الجديد محل المالك القديم أو السابق في كافة الحقوق والإلتزامات المترتبة على عقد الإيجار الذي سبق أن ابرمه المالك السابق مع المستأجر.
وبناءً على ذلك يحق للمالك الجديد بعد إنتهاء عقد الايجار السابق يحق للمالك الجديد بالتراضي مع المستاجر أن يمدد مدة عقد الإيجار لمدة أخرى مع بقاء كافة بنود العقد كما هي كما يحق للمالك الجديد أن يمدد عقد الإيجار السابق وأن يعدل بنود العقد وذلك بالتراضي فيما بينه وبين المستأجر إلا أنه لا يجوز إلزام المالك الجديد على إبرام عقد إيجار بعد إنتهاء عقد الإيجار السابق ،لأن عقد الإيجار من العقود الرضائية التي تقوم على التراضي فيما بين المالك المؤجر والمستأجر ، فلا يجوز إلزام أحدهما أو كليهما بإبرام عقد الإيجار. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار الجزء الثاني ، أ.د. عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢٤م ، ص٢١٦)، والله اعلم.
