حجية وثيقة إجارة الأرض أو العقار في اليمن - عبدالمؤمن شجاع الدين

يهتم ملاك الأراضي والعقارات في اليمن بوثائق إجارات أراضيهم وعقاراتهم أكثر من اهتمامهم بوثائق ملكيتهم لتلك الاراضي، لما لوثائق الإجارة من أهمية في إثبات الملكية وإثبات الحيازة ومواجهة منازعات ودعاوى الخصوم في المستقبل بشان تلك الاراضي ،لأن إبراز وثائق الإجارات تغني في حالات كثيرة عن إبراز وثائق الملكية ، حسبما أشار الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 17-3-2015م في الطعن رقم (56679): فقد ورد ضمن أسباب الحكم المشار إليه: (فقد وجدت الدائرة: أن مناعي الطاعن قد سبق له إثارتها أمام محكمتي الموضوع اللتين استندتا في حكمهما إلى مستندات سليمة من القادح ، ومن ضمنها الأجاير التي ابرزها المطعون ضده، وقد ناقشت محكمة الموضوع مناعي الطاعن ، ومن خلال ذلك توصلت إلى رفض مناعي الطاعن، والدائرة: تجد أن مناعي الطاعن قد سبق له إثارتها أمام محكمتي الموضوع، فما ورد في مناعي الطاعن عبارة عن مجادلة في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع في تقدير الأدلة)، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية: 

الوجه الاول: ماهية إجارة الأرض أو العقار

هي وثيقة تتضمن عقد الإيجار الذي تم إبرامه فيما بين مالك الأرض أو وكيله وبين المستأجر لها، وتتضمن وثيقة الإجارة بيانات الأرض المؤجرة وتاريخ تاجيرها ومدة الإجارة ومقابل الإجارة أي الإجرة واسم المؤجر والمستأجر وشروط الإجارة الأخرى.

 والغرض من صياغة وثيقة الإجارة هو إثبات إبرام عقد الايجار فيما بين مالك الأرض والمستأجر المنتفع بها، ومصطلح إجارة الأرض الزراعية في اليمن يتداخل مع عقود مشابه له مثل عقد المزارعة وعقد المغارسة، كما يطلق على إجارة الأرض الزراعية (الشراكة) أو (الشركة) في اللهجات الدارجة في اليمن، وتكون الإجرة التي يتقاضاها مالك الأرض الزراعية في هذه الأحوال عبارة عن جزء من محصول الأرض.

وقد تكون وثيقة الإجارة محررا عرفيا إذا كانت بخط المستأجر وعليها توقيعه أو بخط المؤجر وعليها توقيعه وتوقيع المستأجر أو بخط غيرهما وعليها توقيعهما ، وقد تكون وثيقة الإجارة محررًا رسميا إذا تم توثيقها لدى قلم التوثيق. (فقه المعاملات المالية وتطبيقاتها المعاصرة، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة 2021م، صـ291). 

الوجه الثاني: حجية إجارة الأرض في إثبات حيازة المالك لها بواسطة المستأجر أو الأجير

تدل وثيقة إجارة الارض على أن مالك الأرض حائز لها بواسطة المستأجر منه، وفي هذا المعنى نصت المادة (1106) من القانون المدني اليمني على أنه: (يصح أن تكون حيازة المالك بواسطة شخص آخر خاضع للحائز يأتمر بأوامره فيما يتعلق بها كالخادم والعامل والأجير والشريك).

وبناءً على ذلك يستطيع مالك الارض أن يستند إلى وثيقة عقد الإجارة في إثبات حيازته وثبوته على الأرض المؤجرة منه للأجير. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإيجار، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة 2025م، صـ143).

الوجه الثالث: حجية وثيقة الإجارة في منع الأجير من التمسك بالحيازة في مواجهة مالك الأرض

مع أن المستأجر هو الحائز الفعلي للأرض المؤجرة له، إلا أنه يمتنع عليه قانوناً التمسك بالحيازة في مواجهة المالك المؤجر، لأن الأجير مقر بوثيقة عقد الإجارة بملكية المؤجر للأرض، والإقرار بالملك للغير يمنع المستأجر من الإدعاء بالحيازة أو التمسك في مواجهة المستأجر، ومن ناحية أخرى فإن وثيقة الإجارة تمنع المستأجر من الإدعاء بالحيازة أو التمسك بها في مواجهة غير المالك المؤجر، لأن المستأجر قد أقر في وثيقة الإجارة بأن المالك للأرض التي بحوزته هو المؤجر وليس هو. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الحيازة، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين ، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة ٢٠٢٥م، صـ٨١).

الوجه الرابع: حجية وثيقة الإجارة في منع المستأجر من الإدعاء بملكية الأرض المؤجرة له سواءً في مواجهة المالك المؤجر أو الغير 

سبق القول: أن الإجارة عبارة عن إقرار وإعتراف من المستأجر بأن الأرض المؤجرة له التي يحوزها ليست ملكه وإنما ملك للمؤجر ، فالمستاجر مقر بأنه ليس مالكا للارض المؤجرة له، وهذا الأمر يمنعه من الإدعاء بملكية الأرض باي طريقة سواء عن طريق الحيازة أو غيرها ، فلا يحق للمستاجر أن يدعي أنه قد قام بشراء الأرض من مالكها أو أنه وهبه الأرض أو أنه اشترى الأرض من غيره ،لان الاجارة تثبت انه غير مالك. 

الوجه الخامس: حجية وثيقة الإجارة في تكذيب شهادة المستأجر بأن الأرض التي استأجرها مملوكة أغير المؤجر

سبق القول: بأن وثيقة الإجارة عبارة عن إقرار وإعتراف من الأجير أو المستأجر بأن الأرض ملك لمالكها الذي قام بتأجيره له، وهذا الإقرار يكذب شهادة الشاهد بعد ذلك بأن الأرض المؤجرة له من مالكها مملوكة لغير من قام بإستئجارها منه، لأن شهادته مكذوبة بإقراره بالمالك الحقيقي للأرض أو العقار. 

الوجه السادس: حجية وثيقة الإجارة في إثبات أن غلال الأرض المؤجرة بذمة المستاجر إبتداءً من تاريخ تحرير الإجارة

وثيقة الإجارة محرر كتابي له حجيته، وبناءً على ذلك فأن هذه الوثيقة تتضمن تاريخ الإجارة الذي يدل على إنشغال ذمة الأجير بالغلات المحددة في وثيقة الإجارة إبتداءً من تاريخ تحرير وثيقة الإجارة ، ومقتضى ذلك أن المستاجر ملتزم بدفع نصيب المالك المؤجر من غلات الارض أو مبلغ الإيجار المتفق عليه ،فلا تبراء ذمة الأجير من هذا الإلتزام إلا بإثباته سداد الإيجار او دفعه نصيب المالك من غلات الارض ومن وسائل إثبات ذلك تقديم لسندات قبض أو إستلام كتابية يقر فيها مالك الأرض بإستلام نصيبه من غلات الأرض المؤجرة أو مبلغ الإيجار المتفق عليه. (التعليق على أحكام المحكمة العليا في مسائل الإثبات الجزء الثالث، أ. د. عبد المؤمن شجاع الدين، مكتبة الصادق جولة جامعة صنعاء الجديدة 2025م، صـ312)، والله اعلم.

في القانون اليمني

تعديل المقال