توجيه الإشعار بإخلاء العين قبل وقته

أ.د/ عبد المؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء

قد يتفق المؤجر والمستأجر على تحديد ميعاد معين لتوجيه المؤجر للإشعار إلى المستأجر بإخلاء العين، وإذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على ذلك فقد حدد قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر حدد الوقت الذي ينبغي على المؤجر أن يوجه فيه التنبيه أو الإشعار بإخلاء العين المؤجرة، بيد أنه إذا قام المؤجر بتوجيه الإشعار أو التنبيه إلى المستأجر قبل حلول التاريخ المتفق عليه أو المحدد في القانون للإشعار فإن ذلك الإشعار يكون صحيحاً ،لأن الغاية التي ابتغاها القانون من الاشعار قد تحققت، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 14-2-2010م في الطعن رقم (38849)، فقد ورد ضمن أسباب الحكم المشار إليه: ((كما أن المطعون ضده محق في طلبه الإخلاء بعد إنتهاء مدة العقد طالما أنه قد قام بإشعار المستأجر بالإخلاء قبل سبعة أشهر أي قبل الميعاد المقرر للإشعار بالنسبة للمحال التجارية ، مما يعني عدم قبول هذا السبب لعدم قيام سببه))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:

الوجه الأول: ميعاد توجيه الإشعار بإخلاء العين

نصت المادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه (إذا رغب المؤجر والمستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من إنتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك مالم يتم الإتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل).

 ومن خلال إستقراء هذا النص يظهر أن النص قد استعمل مصطلحا (الإشعار) و (التنبيه) في النص ذاته، وفي ذلك دليل على أن المقنن اليمني لا يعتني بالمصطلحات القانونية عند صياغته للنصوص ، إذ يستعملها بعشوائية، مع انه من المقرر في قواعد الصياغة القانونية استعمال المصطلح القانوني المناسب الذي يكون له مدلول معين ، فلايجوز استعمال أكثر من مصطلح قانوني على الشئ الواحد . (مهارات الصياغة القانونية ، أ.د. عبد المؤمن شجاع الدين ، ص 156).

اما بشأن مدة الإشعار أو التنبيه بحسب تعبير النص السابق فهي ثلاثة أشهر إذا كانت العين المؤجرة معدة للسكن وستة أشهر إذا كانت العين غير ذلك.

إضافة إلى أنه يظهر أن مدة الإشعار الواردة في ذلك النص ليست وجوبية وإنما جوازية بدليل العبارة الواردة في نهاية النص وهي عبارة (مالم يتم الإتفاق على غير ذلك) ، وهذا يعني أنه يجوز للمستأجر والمؤجر أن يتفقا على مدة أقل أو أكثر أو يتفقا على عدم لزوم هذه المهلة ،وقد سبق لنا التعليق على هذه المسألة في تعليق سابق.

الوجه الثاني: الغاية من إشعار المؤجر للمستأجر بإخلاء العين

لا ريب أن الغاية من ذلك ظاهرة وهي إمهال المستأجر للبحث عن عين بديلة للعين المؤجرة له ، وكي يأخذ المستأجر في حسبانه أن المؤجر لن يجدد عقد الإيجار عند إنتهاء مدته المحددة ، وان المؤجر قد صرح بانه من الواجب على المستاجر إخلاء العين المؤجرة في تاريخ إنتهاء مدة الإيجار وتسليمها خالية إلى المؤجر حسبما يرد في صيغة الاشعار.

ولم يشترط النص القانوني السابق صيغة معينة أو بيانات معينة في الإشعار المشار إليه، ولذلك يجوز أن يكون الإشعار شفاهة أو كتابة غير أنه يحبذ أن يكون الإشعار كتابة إذا كان عقد الإيجار مكتوباً، وحتى يسهل إثباته ، كما ينبغي أن يتضمن الإشعار تصريح المؤجر ورغبته بعدم تجديد عقد الإيجار القائم عند مدته المحددة ، وأن يصرح المؤجر برغبته في قيام المستأجر بإخلاء العين وتسليمها إليه خالية في نهاية مدة الإشعار التي توافق نهاية عقد الإيجار.

وفي هذا الشأن ينبغي على المؤجر أن يثبت أنه قد قام بتسليم الإشعار إلى المستأجر نفسه أو من يقوم مقامه وإذا تعذر على المؤجر العثور على المستأجر فيجوز له تسليم الإشعار أو توجيه الإشعار إلى من يشغل العين المؤجرة بالفعل كأبناء المستأجر أو عماله في المحل.

الوجه الثالث: جواز قيام المؤجر بإشعار المستأجر بإخلاء العين قبل حلول ميعاد الإشعار المقرر في القانون أو المتفق عليه

سبق القول في الوجه الأول أن مدة الإشعار المقررة في المادة (89) من قانون الإيجار ليست وجوبية وأنه يجوز للمستأجر والمؤجر أن يتفقا على عدم لزومها أو زيادتها أو إنقاصها ، حسبما ورد في نهاية نص المادة (89)، ومؤدى ذلك أنه يجوز للمؤجر أن يقوم بتوجيه الإشعار إلى المستأجر قبل حلول ميعاد الإشعار، لأن الغاية التي ابتغاها النص من الإشعار قد تحققت، بل وأكثر من ذلك، لأن قيام المؤجر بتوجيه الإشعار قبل التاريخ المحدد لذلك يعني أن المؤجر قد منح المستأجر مهلة أكثر من المهلة المقررة في القانون أو تلك المتفق عليها بين الطرفين، والله أعلم.

توجيه الإشعار بإخلاء العين قبل وقته.

مدونة الأستاذ الدكتور/ عبدالمؤمن شجاع الدين

تعديل المقال