إدعاء المستأجر إجراء إصلاحات في العين
إدعاء المستأجر إجراء إصلاحات في العين المؤجرة سواء ورد ذلك في دعوى أصلية أو في دعوى مقابلة أو فرعية يقتضي من المستاجر بصفته المدعي إثبات دعواه تلك، إضافة إلى أن دعوى المستاجربإجراء اصلاحات في العين المؤجرة يستدعي من محكمة الموضوع إجراء التحقيق اللازم للتثبت من وجود تلك الإصلاحات المدعى بها في العين المؤجرة ومقدار تكاليف القيام بها ومدى ضرورة القيام بها وما إذا كان قد ترتب على تلك الاصلاحات زيادة في قيمة العين المؤجرة ومنفعتها ، وما إذا كان المؤجر المالك للعين قد وافق على قيام المستأجر بإجراء تلك الإصلاحات وما إذا كانت هذه الإصلاحات ضرورية للمحافظة على العين، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 4-7-2010م في الطعن رقم (41053)، وقد ورد ضمن أسباب الحكم المشار إليه: ((كما أن محكمتا الموضوع لم تحسما النزاع بين الطرفين حول الإصلاحات المدعى بها من الطاعن ولم تحقق في ذلك – وهل كانت الإصلاحات جوهرية وتمت برضاء المالك، إذ لا يكفي الجزم بعدم إستحقاق الطاعن لما يدعيه كونه قام بتلك الاصلاحات أثناء إستغلاله للعين، فيتعين التحقق في هذا الشأن عن ماهية الإصلاحات المدعى بها وسماع رد الطرف الآخر ثم الجزم بعد ذلك وفقاً للقانون))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:
الوجه الأول: مفهوم الإصلاحات التي يقوم بها المستأجر في العين المؤجرة:
من المسائل التي تكون محلاً للخلاف ما بين المؤجر والمستأجر هي الإصلاحات التي يجريها المستأجر في العين المؤجرة أثناء انتفاعه بها ، إذ يقع الخلاف بشأن الطرف الذي يتحمل تكاليف تلك الإصلاحات، ولا ريب أن هذه الإصلاحات يختلف الحكم فيها بحسب إختلاف وصفها وسبب التلفيات التي تم اصلاحها وموافقة المؤجر على قيام المستاجر بها ،وبيان ذلك كما يآتي:
1- إصلاح المستاجر التلفيات التي تقع من خارج العين كترميم الجدران الخارجية للعين ...الخ: فهذه الاصلاحات يتحمل تكاليفها المالك المؤجر ، طالما أن التلفيات لم تكن بسبب إنتفاع المستأجراو فعل صادر من المستاجر، ويشترط في هذه الحالة أن يحصل المستأجر على موافقة من المالك المؤجر بإجراء تلك الاصلاحات .
2- إصلاح المستاجر التلفيات التي تقع داخل العين المؤجرة كالأبواب والنوافذ والحنفيات والمغالق وترميم الأرضيات وطلاء الجدران الداخلية وغيرها من الاصلاحات التي تتم داخل العين ، فهذه الإصلاحات يتحملها المستأجر، لأنها تقع بسبب إنتفاعه بالعين ، فالمستأجر ملزم في الشرع والقانون والعرف بإعادة العين إلى مالكها على الحالة التي استلمها بها، فالمستأجر ملزم بإصلاح هذه التلفيات من غير حاجة إلى إذن وموافقة المالك المؤجر.
3- إجراء التحسينات في العين المؤجرة التي تزيد من قيمة العين المؤجرة: مثل توصيل الخدمات الاساسية إلى العين المؤجرة كالماء والكهرباء والهاتف أو بناء سور للمنزل أو بناء دكاكين في حوش المنزل أو تلييس المنزل بالإسمنت أو بناء سترة في سطح الدار أو وضع مصدات للسيول حتى لا تتضرر العين...إلخ، فهذه التحسينات أو الإضافات لم تكن موجودة في العين حين إستلام المستأجر لها، وحكم هذه الإضافات والتحسينات أن المالك هو من يتحمل تكاليفها شريطة أن يكون المستأجر قد حصل على موافقة المؤجر المالك على القيام بها.
وعلى هذا الأساس فأنه يجب على محكمة الموضوع أن تتحقق من نوع الإصلاحات التي قام بها المستأجر في العين المؤجرة ومكانها داخل العين أم خارجها وقيمة هذه الاصلاحات في تاريخ القيام بها وما إذا كان يترتب عليها زيادة قيمة العين ومقدار هذه الزيادة وما إذا كان المؤجر المالك قد وافق على ذلك حسبما قضى الحكم محل تعليقنا، فالحكم في الاصلاحات التي يقوم بها المستاجر يختلف بإختلاف الحالات الثلاث السابق ذكرها.
الوجه الثاني: إختلاف الحكم في الإصلاحات التي يقوم بها المستأجر في العين المؤجرة:
سبقت الإشارة إلى أن الحكم في الإصلاحات التي يقوم بها المستأجر في العين المؤجرة يختلف بإختلاف نوع وطبيعة هذه الإصلاحات، وما إذا كان التلف يرجع إلى إنتفاع المستأجر وما إذا كانت الإصلاحات تزيد من قيمة العين، وما إذا كان المالك للعين المؤجرة قد وافق على إجراء هذه الإصلاحات، وكذا ينبغي الوقوف على مقدار الزيادة في قيمة العين التي ترتبت عن الإصلاحات التي قام بها المستأجر، بالإضافة إلى إحتساب تكاليف إجراء الإصلاحات بحسب سعر الزمان الذي تمت فيه هذه الإصلاحات.
وهذه المسائل جميعها تستدعي من محكمة الموضوع التحقق والتثبت منها قبل الفصل في طلبات المستأجر سواء بالقبول او الرفض.
الوجه الثالث: مطالبة المستأجر بقيمة الإصلاحات في العين المؤجرة دعوى يجب عليه إثباتها ويجب على محكمة الموضوع تحقيقها:
قضى الحكم محل تعليقنا بذلك، وعلى هذا الأساس فأنه ينبغي النظر إلى مطالبة المستأجر بقيمة الإصلاحات التي قام بها في العين المؤجرة على ان هذه المطالبة هي دعوى مقابلة إذا كان المؤجر هو المدعي بالدعوى الأصلية كدعوى إخلاء المستأجر للعين، وبناءً على ذلك فأنه يجب على المستأجر أن يثبت قيامه بالفعل بتلك الإصلاحات وتاريخ قيامه بها والتكاليف التي دفعها لهذه الغاية وموافقة المالك على ذلك ومقدار الزيادة في قيمة العين بسبب الإصلاحات، ويجب مواجهة المؤجر بدعوى المستأجر والإستماع إلى دفاعه وأدلته، ومن خلال التداعي فيما بين المستأجر والمؤجر بشأن دعوى الإصلاحات في العين فإن المحكمة تتحقق من صحة مطالبة المستأجر بقيمة تلك الإصلاحات، والله أعلم.
 |
| إدعاء المستأجر إجراء إصلاحات في العين |