تمديد المهلة القانونية للمستأجر لسداد الإيجارات

تمديد المهلة القانونية للمستأجر لسداد الإيجارات.

تمديد المهلة القانونية للمستأجر لسداد الإيجارات

أ.د/ عبد المؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء

نصت المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه يحق للمؤجر أن ينهي عقد الإيجار قبل إنتهاء مدته إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30) يوماً من تاريخ تكليفه بالوفاء، ويجوز للمحكمة الابتدائية أن تمدد هذه المهلة حتى تاريخ  قرارها قفل باب المرافعة، اما الشعبة الاستئنافية فلا تملك تمديد هذه المهلة ، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 22-10-2011م في الطعن رقم (45664)، وقد ورد ضمن أسباب ذلك الحكم: ((فقد وجدت الدائرة: أن الطاعن ينعي على الحكم المطعون فيه أنه خالف المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر حيث تنص هذه المادة على أنه (يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل إنتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال الآتية: -أ- إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة أشهر متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء، على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة...إلخ) ، وحكم هذه المادة واضح، فينبغي على المستاجر الوفاء  بالايجار خلال مدة التكليف بالوفاء المشار اليها ، ويجوز لمحكمة أول درجة مدها إلى قبل إقفال باب المرافعة، وهذه الإجازة لا تسري على محكمة ثاني درجة لأنها درجة ثانية للتقاضي تراجع ما قضت به محكمة أول درجة من حيث الواقع والقانون، ولا يقبل جدل المستأجر أن المؤجر لم يقبل بإستلام الإيجار، لأن القانون أجاز للمستأجر أن يودع مبالغ الإيجار خزينة المحكمة لصالح المؤجر))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:

الوجه الأول: عدم قيام المستأجر بسداد الإيجارات المستحقة لمدة ثلاثة أشهر من الحالات التي يحق للمؤجر أن يطالب المستأجر بإخلاء العين المؤجرة قبل إنتهاء مدة عقد الإيجار:

صرحت المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه يحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة إذا لم يف المستأجر بإيجارات العين لمدة ثلاثة أشهر متتالية، ففي هذه الحالة يحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين وإنهاء عقد الإيجار، مع أن مدة الإيجار لازالت سارية ، لأن المستأجر في هذه الحالة قد اخل بالتزامه العقدي والقانوني بالوفاء بالإيجار الشهري المتفق عليه بموجب العقد رغم أن المستأجر قد استوفى منفعة العين المؤجرة خلال الثلاثة الأشهر المتتالية المنصرمة ، فذلك دليل على أن المستأجر لن يف بإيجارات الأشهر القادمة ، ولا يلزم المؤجر في هذه الحالة أن يقدم دليلاً على عدم وفاء المستأجر بالإيجار ، لأن الأصل العدم وعلى المدعي بخلاف الاصل إثبات ذلك ، فالمستأجر هوالذي يجب عليه في هذه الحالة أن يقدم الدليل على أنه قد دفع الإيجار ،لأن القانون قد منح المستأجر الحق بمطالبة المؤجر بتحرير سندات قبض للايجار تثبت أن المستأجر قد دفع الإيجار.

الوجه الثاني: تكليف المؤجر للمستأجر بالوفاء بالأجرة خلال (30) يوماً من تاريخ إستلام المستأجر للتكليف بالوفاء:

اشترطت المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اشترطت لمطالبة المؤجر للمستأجر بالإخلاء أن يسبق ذلك قيام المؤجر بتحرير تكليف وفاء وتوجيه التكليف إلى المستأجر على أن يتضمن هذا التكليف تحديد الثلاثة الأشهر المتتالية التي لم يقم المستأجر بدفع إيجاراتها وتحديد مبلغ الإيجارات المطلوب من المستأجر الوفاء بها خلال  المدة ،والنص في التكليف على  مهلة ال(30) يوماً التي ينبغي على المستأجر الوفاء  بالايجار خلالها، وتكليف الوفاء شرط لازم لقبول دعوى الإخلاء التي يرفعها المؤجر، ويكون التكليف كتابيا ، والغالب أن يتم توجيه تكليف الوفاء عن طريق محضر المحكمة ولكن القانون لم يشترط ذلك، وعلى هذا الأساس فأنه يجوز توجيه التكليف إلى المستأجر بأية طريقة بما في كتاب علم الوصول أو تسليمه بواسطة المؤجر نفسه أو تسليمه إلى المستأجر عن طريق قسم الشرطة أو عاقل الحارة، فالمهم أن يكون إستلام المستأجر للتكليف ثابت أو يستطيع المؤجر إثباته.

الوجه الثالث: مهلة الوفاء بإيجارات الثلاثة الأشهر المتتالية (30) يوماً:

سبق القول أن المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد اشترطت أن يقوم المؤجر بتوجيه تكليف بالوفاء إلى المستأجر يتضمن تكليفه بالوفاء بإيجارات الثلاثة الأشهر المتتالية التي لم يقم المستأجر بدفعها على أن يقوم المستأجر بدفع إيجارات الثلاثة الأشهر المشار إليها خلال المهلة المحددة وهي مدة (30) يوماً من تاريخ إستلام المستأجر للتكليف، وإذا كان المستأجر قد قام برفع دعوى الإخلاء أمام المحكمة فإن هذه المهلة تمتد إلى ما قبل قرار المحكمة حجز القضية للحكم، فإذا قام المستأجر بدفع  ايجارات الثلاثة الأشهر خلال هذه المدة فإن المحكمة تحكم برفض دعوى الإخلاء وإن لم يدفع المستأجر فإن المحكمة تحكم بإخلاء العين، وقضى الحكم محل تعليقنا أن تمديد مهلة سداد الإيجارات المشار إليها إلى ما قبل حجز القضية للحكم أو إقفال باب المرافعة إنما هو حكم خاص بالمحكمة الابتدائية، اما محكمة الاستئناف فلا يحق لها تمديد فترة أو مهلة السداد المشار إليها.

الوجه الرابع: تكرار امتناع او تاخر المستأجر عن سداد الإيجارات خلال السنة الواحدة:

إذا تكرر من المستأجر تاخره أو امتناعه عن سداد الإيجارات  خلال السنة الواحدة فإن المحكمة تقضي بإخلاء العين ، حسبما هو مقرر في نهاية المادة (91) فقرة (أ) التي نصت في نهايتها على أنه (فإذا تكرر إمتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله العين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الإجرة)، والله اعلم.

تعديل المقال