إخلاء المستاجر للعين قبل انتهاء مدة الإيجار
أ.د/ عبد المؤمن شجاع الدين
الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء
لا تثور مشكلة إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار سواء كان الاخلاء من قبل المؤجر أو المستاجر لاتثور هذه المشكلة الا عند إخلاء العين التي يتم استغلالها في نشاط استثماري أو تجاري .
وعقد الإيجار ينتهي حتماً بإخلاء العين المؤجرة وإستلام المؤجر لها حتى لو كانت مدة الإيجار المتفق عليها في عقد الايجار لازالت قائمة، لأن منفعة العين المؤجرة هي محل عقد الإيجار، ولأن مبلغ الإيجار هو مقابل الإنتفاع بالعين، فعند إخلاء المستاجر العين وإستلام المؤجر لها لا يجوز للمؤجر المطالبة بالإيجارات بعد فترة الإخلاء وإن كان يجوز له المطالبة بالإيجارات المستحقة السابقة على إخلاء العين وكذا المطالبة بحقوقه المترتبة على الإخلاء كنفقات وتكاليف صيانة وإصلاح العين ونفقات الخدمات التي استهلكها المستأجر قبل الإخلاء، وكذا يحق للمؤجر المطالبة بتعويضه عن الإخلاء قبل إنتهاء مدة الإيجار إن كان لذلك وجه قانوني، غير أنه لا يجوز للمؤجر المطالبة بأي إيجار بعد إخلاء المستأجر للعين وإستلام المؤجر لها ، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 25-12-2010م في الطعن رقم (42255)، وقد ورد ضمن أسباب الحكم المشار إليه: ((وطالما استلم الطاعن الشاليهات في ذلك التاريخ فأنه بالإستلام الفعلي إنتهت العلاقة الإيجارية بين الطرفين ، وكان على الشعبة الوقوف عند هذا الحد والحكم بالإيجارات على ضوئه تعديلاً لحكم محكمة أول درجة، لأن قضاءها بعدم أحقية الطاعن بإيجارات الفترة السابقة على الإخلاء الفعلي مع أن المستأجر كان في حكم المنتفع بالعين حتى تاريخ الإخلاء الفعلي يخالف المادة (9) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التي تنص على أن الأجرة هي مقابل المنفعة في العين المؤجرة، فالمؤجر يستحق الأجرة حتى تاريخ الإخلاء ، مما يترتب عليه قبول هذا السبب من الطعن))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الآتية:
الوجه الأول: إنتهاء الإيجار بإخلاء العين وفقاً للمادة (9) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر:
استند الحكم محل تعليقنا في قضائه بإنتهاء الإيجار بإخلاء العين وإستحقاق المؤجر لإيجارات الفترة السابقة على تسليم العين للمؤجر وعدم إستحقاقه لإيجارات الفترة التالية لإخلائه للعين استند في قضائه إلى المادة (9) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التي نصت على أن (الإيجار في مفهوم هذا القانون عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الإنتفاع بعين مؤجرة مما ذكر في المادة (3) من هذا القانون لمدة معينة نظير إيجار معلوم أو منفعة مشروعة متفق عليها)، فهذا النص الجامع يصرح بالتلازم بين الإنتفاع بالعين وبين إيجار العين ، فطالما أن العين في تحت تصرف المستأجر فأنه يجب عليه أن يدفع إيجار منفعة العين حتى لو لم يقم بالانتفاع بها حقيقة طالما أن المؤجر قد مكنه من ذلك .
اما إذا ثبت قيام المستأجر بتسليم العين المؤجرة إلى مالكها فقد انقطعت علاقة الإيجار بينهما ولو كانت مدة الإيجار المحددة في عقد الإيجار لم تنته بعد ، وتبعاً لتسليم العين إلى المؤجر ينقطع الترابط فيما بين منفعة العين ومقابل الإنتفاع وهو الإيجار حسبما قضى الحكم محل تعليقنا.
الوجه الثاني: إنتفاع المستأجر الحقيقي والحكمي بالعين المؤجرة:
الإنتفاع الحقيقي: هو إنتفاع المستاجر بالعين واستخدامه لها في الغرض الذي اعدت لأجله العين والمتفق عليه فيما بين المؤجر والمستأجر ، اما الإنتفاع الحكمي: فهو تخلية المؤجر أو تمكينه للمستأجر من للانتفاع بالعين واعدادها وتجهيزها صالحة للانتفاع بها وتسليمها للمستأجر ، فإستلام المستأجر للعين من المؤجر يكون بمثابة تمكين للمستأجر من الانتفاع بالعين سواء انتفع بها المستاجر بها بالفعل أم لم ينتفع ، فعندئذٍ يكون المستأجر منتفعاً بالعين حكماً سواءً أنتفع بها حقيقة أم لا، وتترتب على الإنتفاع الحقيقي اوالحكمي الآثار ذاتها، إذ يكون المستأجر في الحالتين ملزماً بدفع إيجار العين وسداد قيمة خدمات العين وضمان الأضرار التي قد تلحق العين طالما والعين المؤجرة في عهدته سواءً أنتفع بها حقيقة أو حكماً، وقد كان جانب من الجدال في الحكم محل تعليقنا يتعلق بهذه المسألة ، فقد كان المستاجر يجادل بانه لم ينتفع بالعين حقيقة قبل تسليمها للمؤجر بمدة طويلة.
الوجه الثالث: التكييف القانوني لتسليم العين قبل انتهاء مدة الإيجار:
من المعلوم أنه يجوز للمستأجر ان ينهي عقد الإيجار ويقوم بتسليم العين قبل انتهاء مدة الإيجار المحددة في عقد الايجار شريطة قيامه بتنبيه المؤجر قبل الاخلاء بحسب مدة التنبيه المحددة في عقد الايجار أو في القانون ، وهذا الحق مكفول أيضا للمؤجر فيحق له إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدة الإيجار شريطة تنبيه المستأجر.
غير أنه اذا قام المستأجر بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر قبل إنتهاء مدة الإيجار من غير تنبيه المؤجر فتنتهي العلاقة الإيجارية ، حسبما قضى الحكم محل تعليقنا، ولو كانت مدة الإيجار المتفق عليها لازالت سارية أو قائمة، لأن قيام المستأجر بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر يكون بمثابة تنازل من المستأجر عن حقه في الإنتفاع بالعين خلال المدة المتبقية المقررة في عقد الإيجار إذا لم يكن في ذلك ضرر للمؤجر ، اما إذا كان في ذلك ضرر فيعد تسليم العين قبل إنتهاء مدة الإيجار فسخاً لعقد الإيجار من قبل المستأجر، وكذلك الحال بالنسبة للمؤجر إذا قام بإنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته.
وتثور هذه الاشكاليات عند إنهاء عقد إيجار العين التي يتم استغلالها في النشاط الاستثماري أو التجاري .
الوجه الرابع: كيفية تسليم المستأجر للعين المؤجرة:
يقوم المستاجر بتسليم العين المؤجرة بالطريقة ذاتها التي استلمها عندما استاجر العين ، فإذا كان المال المؤجر منقولاً فإن تسليمه يكون من قبل المستأجر إلى المؤجر يكون تسليماً حقيقياً إلى يد للمستأجر أو من ينوبه ، اما إذا كان المال المؤجر عقاراً كبناء أو أرض زراعية فإن تسليمها يكون حكماً لا حقيقة لتعذر تسليم العقار حقيقة، فيكون التسليم بقيام المستأجر بمغادرة العين وإخطاره للمؤجر بذلك وتسليم مفاتيح العين إلى المؤجر، ويستطيع المستاجر إثبات تسليمه العين إلى المؤجر بأية وسيلة من وسائل الإثبات المقررة في قانون الإثبات بما في ذلك الإشعار للمؤجر عن طريق محضر المحكمة أو عاقل الحارة أو قسم الشرطة.
ويحرص المستأجر على إثبات تسليمه للعين في وقت معين، حتى لا يكون المستأجر مسئولاً عن أية تبعات أو مسئوليات تالية لتاريخ تسليمه للعين.
الوجه الخامس: حقوق المؤجر والمستأجر المترتبة عن إخلاء العين قبل إنتهاء مدة الإيجار:
سبق أن ذكرنا أن قيام المستأجر بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر قبل إنتهاء مدة الإيجار المقررة في عقد الإيجار يكون بمثابة فسخ من قبل المستأجر لعقد الإيجار إذا لم يتم تنبيه المؤجر بذلك .
وإذا كان الإخلاء قد تم بمحض إرادة المستأجر من غير أن يتفق المؤجر والمستأجر على ذلك أو من غير أن يطلب المؤجر من المستأجر إخلاء العين، ولحق بالمؤجر ضرر من الاخلاء فان تسليم المستأجر للعين في الحالة يعد فسخا لعقد الإيجار قبل إنتهاء مدته من قبل طرف واحد وهو المستأجر، لذلك فإن المستأجر في هذه الحالة يكون مسئولاً عن الآثار المترتبة على الفسخ بما في ذلك تعويض المؤجر عما لحقه من ضرر محقق أو فاته من كسب محقق، لأن عقد الإيجار ملزم لطرفيه مثل غيره من الحقوق المقررة للطرفين المتعاقدين بإعتبار العقد شريعة المتعاقدين.
كما أن إخلاء العين وتسليمها للمؤجر لا يخل بحقوق الطرفين المترتبة على العقد قبل الإخلاء مثل إصلاح العين وترميمها ودفع الإيجارات السابقة للإخلاء وغير ذلك من الحقوق حسبما قضى الحكم محل تعليقنا، والله أعلم.
 |
| إخلاء المستاجر للعين قبل انتهاء مدة الإيجار |