الفرق بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع

 أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون جامعة صنعاء

من إشكاليات قضايا الحيازة في اليمن الخلط بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع، والخلط بين الحيازة والغصب ، وقد  قضى الحكم محل تعليقنا بوجوب التفرقة بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع، حسبما ورد في الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 8-1-2013م في الطعن رقم (47010) الذي ورد ضمن أسبابه: ((فقد تبين للدائرة أن الحكمين الابتدائي والاستئنافي لم يتعرضا لمناقشة الفرق بين حيازة الملك وبين حيازة الانتفاع المنصوص عليها في المادة (1103) مدني، وحيث أن الثابت في القانون أن دعوى الملك تسمع على ذي اليد الثابتة مطلقاً، ويحكم للمدعي في دعوى الملك إذا أقر له ذو اليد الثابتة أو بناءً على مستندات كتابية خالية من شبهة التزوير أو بشهادة عدول، وفقاً لما هو مقرر في المادة (1114) مدني، وحيث أن الثابت في القانون أن حيازة الملك لا تزول بمانع وقتي يمنع الحائز من السيطرة الفعلية على الشيء كغياب الحائز عن مكانه أو وجود عذر لديه حسبما ورد في المادة (1107) مدني، وان الحيازة  تنتقل من الحائز إلى خلفه العام، وهو مالم تناقشه هيئة الشعبة ولم تفرق بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع، مما يتعين معه نقض الحكم))وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية :

الوجه الأول : أهمية موضوع الحيازة :

 سبق القول بأن الحيازة  واقعة أو سيطرة مادية يترتب عليها آثارا قانونية، بخلاف الملكية التي هي سلطة قانونية؛ ذلك أن الحائز لا يستند فيها إلى أي حق، ومع ذلك يتمتع بمركز واقعي يحميه القانون ؛ لأجل ذلك اهتم القانون المدني بتنظيمها  وتقرير  حمايتها حفظا للامن والسلم الاجتماعي، وتشجيع الحائز على الاستغلال والاستعمال  للمال الذي يحوزه وعقابا للمالك المهمل على إهماله، ولكي تكون الحيازة منتجة لآثارها كسبب من أسباب كسب الملكية أو مانعة لسماع الدعوى في القانون المدني اليمني، لا بد أن تكون خالية من عيب الإكراه والخفاء واللبس والغموض، وأن تكون مستمرة مدة طويلة، وبذلك يكون الحائز جديراً بالحماية القانونية، فالحيازة  تعمل على استقرار الأمن وحماية الأوضاع الظاهرة من أي اعتداء يتعرض لها الحائز، حتى ولو كان المعتدي صاحب حق، فعليه أن يلجا إلى القضاء للحصول على حقه؛ فالغاية من التنظيم القانوني للحيازة هو حماية الحيازة حماية كاملة مستقلة عن حماية الملكية أو أصل الحق.

الوجه الثاني :السند القانوني للحكم بوجوب التفرقة بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع:

أستند الحكم محل تعليقنا في قضائه بوجوب التفرقة بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع استند إلى المادة (1103)مدني التي نصت على أن( الثبوت (الحيازة) هو استيلاء الشخص على الشيء ووضع يده عليه منقولا كان او عقارا وهو نوعان:-

الاول : حيازة ملك ثبوت يتصرف به الحائز في الشيء الذي يحوزه باي نوع من انواع التصرفات ظاهرا عليه بمظهر المالك وان لم يبين سبب ملكيته له، فتكون يده مهما استمرت حيازة ملك ثبوت على الشيء.

الثاني : حيازة انتفاع بإجارة او ونحوها  يكون الشيء فيها مملوكا لغير حائزه الذي لا يكون له الا مجرد الانتفاع بالشيء انتفاعا مؤقتا طبقا لسبب انشاءه)، فهذا النص فرق بين الحيازتين حيازة الملك وحيازة الثبوت، وهذا النص يقرر وجوب التفرقة بين الحيازتين للاختلاف الكبير بينهما سيما من حيث الآثار المترتبة على كل منهما حسبما سيأتي بيانه. 

الوجه الثالث : معنى حيازة الملك( الثبوت ):

ذكر القانون المدني معنى حيازة الملك، وذلك في المادة(1103 )التي نصت على أن(حيازة ملك ثبوت يتصرف به الحائز في الشيء الذي يحوزه باي نوع من انواع التصرفات ظاهرا عليه بمظهر المالك وان لم يبين سبب ملكيته له، فتكون يده مهما استمرت حيازة ملك ثبوت على الشيء ).

ومن خلال مطالعة هذا النص نجد أن حيازة الملك تتحقق عندما يضع الشخص يده على الأرض ويظهر عليها أمام الملاء بمظهر المالك لها من خلال التصرفات والأفعال التي يقوم بها الحائز على الأرض لتي يحوزها  كالبيع لجزء من الأرض او تأجيرها كلها أو بعضها أو زراعتها أو البناء عليها.... إلخ على أساس انه مالك لها .

وقد عرف الحيازة شراح القانون المدني بأنها : الحيازة وضع مادي يسيطر به الشخص على حق يجوز التعامل فيه، بأن يباشر عليه الأعمال التي يقوم بها عادة صاحب الحق.

 وهناك من يعرف حيازة الملك بأنها  ممارسة  سلطة فعلية على شيء وأن تستند تلك السلطة على حق، ويذهب البعض إلى تعريفها  : بأنها ممارسة الشخص سلطة فعلية على شيء بصفته مالكاً أو صاحب حق عيني عليه سواء يملك الحق الذي يمارسهُ أو لا يملكه .ويذهب آخرون إلى تعريفها : بأنها واقعة يرتب القانون عليها بعض الآثار. 

وحتي تكون حيازة  الملك واضحة ومحددة فقد حدد القانون المدني شروطها، وذلك في المادة (1104) التي نصت على أنه( يشترط في حيازة الملك (الثبوت) ما ياتي:-

1. القصد بان يكون الحائز للشيء على قصد انه مالك له دون غيره، ويعرف القصد بقرائن الحال التي تدل على ذلك بان يتصرف في الشيء المحوز تصرف الملاك.

2. ان يجاهر الحائز للشيء بملكيته له اذا ما نازعه فيه منازع وان يتمسك بذلك امام القضاء في مواجهة من ينازعه في ملكيته.

3. ان لا تقترن الحيازة باكراه المالك او من يمثله او منازعته.

4. عدم الخفاء بان لا تحصل الحيازة خفية اي ان لا يكون فيها لبس كان يكون الحائز خليطا للمالك او ممثلا شرعيا له بالولاية او الوصاية او الوكالة او يكون مخولا حيازة الشيء حيازة انتفاع او نحو ذلك).

وقد  عرف حيازة الملك القانون المدني العراقي في المادة / 1145 / 1  بأنها : (الحيازة وضع مادي به يسيطر الشخص بنفسه او بالواسطة سيطرة فعلية على شيء يجوز التعامل فيه او يستعمل بالفعل حقاً من الحقوق.). 

ويقرر الفقه الإسلامي ؛ أن وضع اليد ( الحيازة) دليل على الملكية حتى يظهر خلاف ذلك ، أما القانون فقد جاءت القاعدة ( الحيازة في المنقول سند الملكية) ومن يدعي خلاف ذلك عليه بإثبات إدعاءه .

 وللحيازة ركنان مادي ومعنوي هما :

1- الركن المادي : وهو مجموعة الأعمال المادية التي يباشرها الشخص على الحق العيني ، كما في أستعمال الشيء واستغلاله بقصد منافعه ، وهي تكون أما مباشرة أوغير مباشرة أي بالواسطة كحيازة التابع لحساب المتبوع أو حيازة المستأجر ، وهي لاتقوم على سبيل الإباحه كأن يسكن قريب في بيت قريب لهُ أو يسوق سيارة صديق فلا يحق لهُ الإدعاء بالحيازة .

2- الركن المعنوي : يجب أن تكون لدى الحائز نية الظهور بمظهر صاحب الحق العيني أو المالك للشيء أو يحوزه لنفسه أو يحوزه لغيره كحيازة المستأجر أو المستعير أو المودع لديه ولهذا يجب أن يكون الحائز كامل الإهلية ولا يشوبه أي من عوارضها ، لكن ، يمكن أن تتوفر نية الحيازة لدى الوصي أو القيم عليهم أو لدى الشخص المعنوي من خلال منْ يمثله ، ولا يتوفر الركن المعنوي في أعمال الرخصة كمن يسقي أرضه من مياه الغير ، مثل هذا يحتاج لرخصة المالك الصريحة .

حتى تكون الحيازة منتجة لآثارها، وبخاصة حتى يجوز حمايتها بدعاوى الحيازة، وحتى تكون سبباً لكسب الملكية، يجب ألا تكون مشوبة بعيب. وعيوب الحيازة هي: عدم الاستمرار (التقطع)، والخفاء (عدم العلانية)، والإكراه (عدم الهدوء)، والغموض (عدم الوضوح أو اللبس).

 فللحيازة شروط هي :

:1- أن تكون الحيازة مستمرة وغير منقطعة : ويتم ذلك بالاستمرار وتوالي أعمال الحيازة بصورة منتظمة دون أن تتخللها فترات انقطاع غير اعتيادية. 

ويعني استمرار الحيازة أن تتوالى أعمال السيطرة المادية على الشيء في فترات متقاربة منتظمة. فيستعمل الحائز الشيء من وقت لآخر كلما تقوم الحاجة إلى استعماله، كما يستعمل المالك ملكه في العادة. فإذا مضى بين العمل والآخر فترة طويلة من الزمن لا يستعمل فيها الحائز الشيء، وكانت هذه الفترة من الطول بحيث لا يدعها المالك الحريص على الانتفاع بملكه انتفاعاً كاملاً تمضي دون أن يستعمل ملكه، فإن الحيازة تكون في هذه الحالة غير مستمرة أو متقطعة، فلا تصلح أساساً لدعاوى الحيازة ولا التملك بالتقادم.

2- غير مشوبة بعيب الإكراه : والإكراه الذي يصيب الحيازة هو الذي يصدر من الحائز عند بدء الحيازة من خلال الغصب والاستيلاء بطرق غير مشروعه على الشيء أو التهديد  بالقوة، ومعنى الإكراه (أو عدم الهدوء): ان لا تكون الحيازة مشوبة بعيب الإكراه أو عدم الهدوء إذا حصل عليها صاحبها بالقوة أو بالعنف أو بالتهديد، وبقى محتفظاً بها دون أن تنقطع القوة أو العنف أو التهديد الذي حصل عليها به.

3- غير مشوبة بعيب الخفاء : إذا لم تكن الحيازة ظاهرة أو علنية فهي مشوبة بعيب الخفاء ، لأن الحيازة هي الظهور أمام الناس بمظهر صاحب الحق ، والخفاء يتحقق أكثر في المنقولات لسهولة إخفائها ، أما في العقارات فلايمكن أن تكون الحيازة خفية.

ومعنى الخفاء (أو عدم العلانية، أو عدم الظهور):  ان الحيازة يجب أن تكون علنية غير خفية، يباشرها الحائز على مشهد من الناس، أو في القليل على مشهد من المالك أو صاحب الحق الذي يستعمله الحائز، فإذا أخفاها الحائز عن المالك أو صاحب الحق، بحيث لا يشعر هذا بأن حقه في حيازة غيره، كانت الحيازة مشوبة بعيب الخفاء أو عدم العلانية.

.4- أن تكون الحيازة واضحة وغير مشوبة بعيب اللبس أو الغموض : أي مما لا يحتمل الشك أو التأويل أو تفسير الحيازة بأكثر من وجه كالمرتهن والوكيل والمستأجر الذي الذي لا يعرف من أحدهم أن يريد الاستئثار بالحق لنفسه أو يحوزه لحساب غيره. 

ومعنى الغموض (عدم الوضوح، أو اللبس): ان لا تكون الحيازة مشوبة بعيب الغموض أو عدم الوضوح أو اللبس إذا هي اشتبه أمرها فيما يتعلق بعنصر القصد، أحد عنصري الحيازة، ويشتبه أمر الحيازة فيما يتعلق بعنصر القصد إذا احتملت معنيين، معنى أن الحائز يحوز لحساب نفسه خاصة، ومعنى أنه يحوز لحساب غيره أو لحساب نفسه وغيره معاً (كحالة حيازة أحد الورثة للتركة، أو حالة حيازة أحد الشركاء على الشيوع للمال الشائع).

.5- أن تكون قانونية : أي توفر الركنين المادي والمعنوي للحيازة كشرط لوجود وتحقق الحيازة المطلوبة قانوناً :( “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرزاق السنهوري – الجزء التاسع – طبعة 2006 – بند 274 – صـ 850 وما بعدها).

 وقد لخص الأستاذ الدكتور إسماعيل المحاقري أركان وشروط الحيازة في القانون اليمني والفقه الإسلامي تلخيصا جميلا وافيا نرى أنه من المفيد عرضه في هذا التعليق، فذكر المحاقري أركان وشروط الحيازة كما يأتي :

( أولاً: الحيازة المادية وهي التصرف، تصرف الملاك في ملكه في حضور المحوز عليه وعلمه ومشاهدته للحائز له دون منازعة أو معارضة بلا عذر يمنعه من ذلك.

ثانياً: الركن المعنوي وهو ادعاء الحائز الملك للشيء المحوز ونسبته إلى نفسه ، أما التمسك بالحوز فقط فلا يكفي عند فقهاء الشريعة الإسلامية والقانون اليمني (أما القوانين الوضعية فيكفي النية ا لمستخلصة من قرائن الحال)

ثالثاً: ركن المشروعية : وهو أن تكون الحيازة مشروعة وهي ما يطلق عليها فقهاء الشريعة باليد المحقة التي تكون مجهولة في سبب دخولها على الحائز أما إذا عرف بالبينة أن أصل مدخل حيازة المدعى عليه هي الغصب والحيلة أو الإجارة والعارية ونحوها فهي لا تنفع الحائز للتمسك بها فهي إما حيازة مبطلة إذا كانت بسبب الغصب أو حيازة عرضية إذا كان أصل مدخلها هي الإجارة أو العارية فهذه الحيازة تظل حيازة غير مشروعة أو حيازة عرضية مهما مضى عليها من زمن إلا إذا تحولت حيازة المدعى عليه من خلال المجاهرة ومنازعة الحائز لمالكها بادعائه الملك لنفسه وإنكاره الملك له أمام القضاء عند رفع الدعوى عليه فيزول عيب المشروعية أو عيب العرضية من ذلك التاريخ وتحسب مدة الحيازة من تاريخ زوال العيب.

رابعاً: خلوها من عيب الغموض واللبس والإكراه والتشويش بالمنازعة والخفاء وعدم الاستمرار فإذا كانت الحيازة المادية غامضة في دلالتها على ملك الحائز مثل حيازة الأقارب والورثة لأموال التركة وحيازة الشريك للمال المشترك وحيازة الوصي لمال القاصر أو المحجوز عليه وحيازة الوكيل للمال الموكل فيه وحيازة الخدم لمال المخدوم بعد موته ونحو ذلك

أو كانت قائمة على إكراه أو تهديد أو من المتغلبة والمعروفين بالغصب وأصحاب الغلبة والنفوذ وفي ظروف تسود فيها الفوضى أو كانت مشوشة بالمنازعة والمعارضة من المالك أو كانت خفية تمت في غياب المدعي أو بدون علمه أو كانت غير مستمرة المدة الكافية ليغلب على الظن دلالتها على الملك فإذا توافرت هذه الشروط في الحيازة أطلق عليها حيازة ملك ثبوت ويضيف البعض شرطاً آخر وهو الشهادة بالملك لصاحبها استناداً إليها و نسبة الملك للمشهود له من إضافة إلى مرور ثلاث سنين عند الزيدية والاباضية وعشرة أشهر عند المالكية في العقارات أو مرور المدة الطويلة الكافية لتكوين غلبة ظن الشهود بأنها عند المشهود ملك للحائز ، فإذا توافرت هذه الشروط في الحيازة وجزم الشهود بالشهادة بالملك للحائز استناداً إليها جاز أن يحكم القاضي على أساسها بالملك للمدعى عليه عند عجز المدعي عن إثبات ملكه المضاف إلى سبب أو عند اقتصار بينته على الحيازة السابقة لأن دعوى ملك كان غير جائزة في القانون المدني طبقاً لنص المادة (14) من قانون الإثبات فإذا لم تتوافر هذه الشروط كاملة في حيازة المدعى عليه وعجز المدعي عن إثبات ملكه للمدعى به فإن القاضي لا يحكم بالملك للمدعى عليه لانعدام بينة المدعي وإنما يحكم بتقرير يد المدعى عليه بحكم تقريري فقط.

هل للمدة أهمية بخصوص هذه الوظيفة؟

قد يتساءل البعض أن ما دام الأمر كذلك فلا بد من مرور مدة على الحيازة لكي تكتسب صفة حيازة ملك ثبوت ليسهل التفرقة بينها وبين حيازة الثبوت فقط.

الحقيقة أن فقهاء المالكية والزيدية والاباضية قد اشترطوا مرور مدة على الحيازة التي يجوز الحكم على أساسها بالملك كما سبق أن أوضحنا أما بقية الفقهاء فاكتفوا باشتراط مدة طويلة وتركوا مسألة تقدير المدة لتقدير الشهود لأنه لا يجوز لهم الشهادة بالملك للحائز استناداً إلى الحيازة إلا عند غلبة الظن بأنها ملك الحائز كما أن من شروط الشهادة على حيازة ملك ثبوت عند البعض الشهادة على نسبة الناس الملك للحائز استناداً إلى اليد ولن يصل الأمر إلى ذلك إلا بمرور مدة كافية لخلق تلك القناعة والقانون اليمني رغم أن أقرب المصادر التاريخية لنصوص الحيازة فيه هو الفقه الزيدي وهذا الأخير قد حدد مدة لحيازة ملك ثبوت هو ثلاث سنوات في العقار إلا أن نصوص الحيازة خلت من نص مشابه لذلك ، لذلك نرى أن بالإمكان تطبيق نص المادة (5) من قانون الإثبات التي حددت مدة خمس سنوات لمنع سماع الدعاوى المتعلقة بالحقوق المنقولة والفقه القانوني والقضاء العربي مُجمع على أن دعاوى الحيازة العقارية هي من الدعاوى المنقولة لأن دعوى استرداد الحيازة المقصود منها حماية الحيازة في ذاتها وبالتالي فيكون اشتراط مرور خمس سنوات على الحيازة المستوفية الشروط الأخرى لتكون من قبيل حيازة ملك ثبوت لغرض الاعتماد عليها في الحكم بالملك للمدعى عليه عند عجز المدعي عن إثبات ملكه بدلاً من الحكم بإقرار يده على الشيء المحاز وكذلك تكون كافية لمنع سماع دعوى الملك السابق فهذه الدعوى الأخيرة هي من قبيل دعاوى حيازة ملك ثبوت في الزمن الماضي المنصوص عليها في المادة (14) من قانون الإثبات لأن القول بمنع سماع دعوى ملك كان استناداً إلى الحيازة السابقة المستوفية شروط حيازة ملك ثبوت أياً كانت ا لمدة الفارقة بين فقد الحيازة السابقة وبين اكتسابها سيمثل خللاً تشريعياً والمشرع منزه من النقص وبالتالي فيكون شروط دعوى استرداد الحيازة السابقة (الملك السابق) هي مرور مدة خمس سنوات على الحيازة للمدعي وعدم مرور خمس سنوات من تاريخ فقدها وهي المدة اللازمة لاكتساب الحائز الجديد صفة الحائز (حيازة ملك ثبوت) كل ذلك مع مراعاة جهل سبب دخول الحيازة على الحائز وجهل أصل الملك لمن يكون وعدم الاعتماد عليها كوسيلة لمنع سماع الدعوى وإنما لغرض الحكم للحائز بالملك استناداً إلى حيازته ولو لم يثبت سبب ملكه .

ولهذا نصت المادة (1114) من القانون المدني على أنه تسمع دعوى الملك على ذي اليد الثابتة مطلقاً ويحكم للمدعي في دعوى الملك إذا أقر له ذو اليد الثابتة أو بناء على مستندات كتابية خالية من شبهة التزوير مستوفية للشروط الشرعية أو بشهادة عدول ـ فإذا لم توجد مستندات مستوفية للشروط أو شهادة عدول عمل بالقرائن وتعتبر قرينة اليد الثابتة إذا لم تعارض بقرينة أقوى منها مع يمين ذي اليد دليلاً كافياً) فاشتراط النص ويمين الحائز مع قرينة الحيازة يدل على أن المقصود بقوله : دليلاً كاملاً أي دليلاً للحكم للمدعى عليه بالملك وليس بتقرير اليد ، أما ما ورد في المادة (1112) فهذه المادة تعالج مسألة أخرى متعلقة بحيازة حقوق الارتفاق حسب ما أوضحنا آنفاً في السطور السابقة من هذه المقالة).( بحث عن الحيازة الأستاذ الدكتور إسماعيل المحاقري ). 

الوجه الرابع : معنى حيازة الانتفاع :

 تناول شراح القانون المدني الحيازة بصفة عامة حسبما سبق بيانه ولكن من خلال إمعان النظر يظهر الفرق بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع، فقد عرف القانون المدني اليمني حيازة الانتفاع في المادة( 1103) التي نصت على أن (: حيازة انتفاع بإجارة او نحوها يكون الشيء فيها مملوكا لغير حائزه الذي لا يكون له الا مجرد الانتفاع بالشيء انتفاعا مؤقتا طبقا لسبب انشاءه)، فذا النص فرق بين الحيازتين حيا ) اي ان حائز الإنتفاع وأن  كان حائزا للأرض الا انه لايظهر عليها بمظهر المالك للعقار الذي يحوزه وإنما يحوز العقار لحساب غيره كالمستاجر الذي يحوز الأرض لحساب المالك، والشريك أو الوارث الذي يحوز نصيب بقية الشركاء أو الورثة لحسابهم، وكذلك الحال بالنسبة للمعار له والماذون له بالإنتفاع مع احتفاظ مالك المال بملكيته ، فحائز الإنتفاع من اسمه ليس له إلا الإنتفاع بالمال الذي يحوزه اما  الملكية لغيره. 

الوجه الخامس : الفرق بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع :

 سبق القول ان الفارق بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع هو كيفية ظهور الحائز على العقار الذي يحوزه، فإذا ظهر في حيازته وتصرف  في المال الذي يحوزه تصرف المالك فإن الحيازة عندئذ تكون حيازة ملك، اما إذا ظهر في حيازته بمظهر المنتفع فقط، فإنه حائز لغيره، فليس له إلا حق الإنتفاع اما ملكية المال الذي يحوزه فتكون لغيره. 

وقد ذكر الأستاذ الدكتور إسماعيل المحاقري أن هناك خلط بين الحيازتين مع أن القانون قد ذكر المقصود بهما في الفقرتين اولا وثانيا ا من المادة (1103) في القانون المدني( بقولها……الثاني حيازة انتفاع بإجارة ونحوها…..)) وبين حيازة الحقوق المنصوص عليها في المادة (12) من قانون الإثبات وكذلك الوهم أن هذه الأخيرة تتعارض مع القاعدة الشرعية: ((لا يمنع المعتاد وإن أضر))

يعتقد البعض أن المقصود بحيازة الانتفاع الواردة في ذلك النص أنها حيازة حقوق الارتفاق وحيازة حق الانتفاع مع أن النص واضح أن المقصود بتلك الحيازة هي الحيازة العرضية بشروطها المعروفة في الفقه القانوني وذلك واضح من مضمون النص، أما حيازة حقوق الارتفاق وحق الانتفاع فقد نصت عليها المادة (12) بقولها: ((لا يثبت حق بيد في ملك الغير ولا في حقه ولا في حق عام إلا ببينة قانونية وتكون البينة على إقرار الخصم بالحق أو على النذر أو الوصية أو استثناء الحق المدعى به أو تقدم الأخبار في المباح أو وجود الآثار القديمة في السواقي))

والقانون اليمني ذهب إلى ما ذهب إليه القانون الفرنسي وبعض القوانين وبعض فقهاء الشريعة الذين لا يعتبرون حيازة حقوق الارتفاق دليلاً على الحق فيما عدا حقوق الارتفاق القديمة نصوا عليها كاستثناء مثل (السواقي القديمة الدالة على سبق الأحياء) وما عدا ذلك فالأصل أن من يستخدم ملك غيره بالمرور أو السقي أو الشرب ونحو ذلك أنه يستخدمه على وجه التسامح يستطيع أن يرجع فيه المالك في أي وقت والعلة كما يقولون هي حتى لا تؤثر على علاقات الجوار لأن الأصل في علاقات المتجاورين مبني على التسامح فلو جعلنا حيازة حقوق الارتفاق دليلاً على الحق لأحجم الجيران عن التسامح وبالتالي فكل من يقر بالملك للمدعي ثم يدعي حقاً عليه مستدلاً بحيازته للحق لا ينفعه ذلك بل يكون القول قول المالك بانتفاء الحق وعلى مدعي الحوز أن يثبت هو سبباً صالحاً لاكتساب الحق وقد حددت المادة(12) من قانون الإثبات أسباب محدودة لإثبات الحق هي سبق الإحياء في المباح والوصية ,والإقرار أو استثناء الحق أو وجود الآثار القديمة في السواقي لذلك فالسبب الأخير هو السبب الوحيد الذي مصدره دلالة اليد ولهذا يقول فقهاء الزيدية أن الحيلة في تجنب هذا المأزق أن يدعي صاحب الحق الملك للطريق أو المسقى ……الخ وهو ما أشارت إليه المادة(1112) من القانون المدني اليمني.

والغريب أن هذه الحيلة استخدمها فقهاء القانون الفرنسي وبنفس الصورة التي تكلم عنها فقهاء الزيدية في القول الراجح عندهم ويدخل في مفهوم الحق حقوق الارتفاق وحق الانتفاع وحق الرهن فالمرتهن إذا أقر للمدعي بالملك وادعاء حق الرهن عليه لزمه الإثبات ولا يغنيه أن يثبت الحوز والقبض والحيلة كما يذهب فقهاء الشافعية أن يدعي الملك على الشيء المرهون مثلاً حتى لا يكلف بإثبات الرهن لأنه إن أقر بالملك وأدعى الرهن لزمه الإثبات وإلا فقد دينه ويلاحظ أن الحائز لحق من الحقوق كحق المجرى والمسيل والطريق أو المسقى ونحوه أصبح ذا يد ولكن لا يطلق على حيازته بحيازة ملك ثبوت لكي يستفيد من الحكم له بالملك مع اليمين إذا عجز المدعي (وهو المالك للأرض المدعى بحيازة الطريق أو المجرى فيها) أن يثبت عدم الملك المدعي حيازة الحق وإن وضع يده عليها كان من قبل التسامح بل يحكم بتقرير يد الحائز لوجود شبهة في ملك الحائز وعملاً بقاعدة: “لا يجوز التوسع في الاستثناء ولا القياس عليه” ويلاحظ أخيراً بوجود خلط بين هذه القاعدة والقاعدة الشرعية المشهورة عند القضاة والمأخوذة من شرح الأزهار (ج 3) القائلة: (لا يمنع المعتاد وإن أضر) حيث يفهم منها عكس ما ذكر وهذا خطأ في فهم أعمال تلك القاعدة بأن المقصود بالمعتاد ما ثبت أولاً بأخذ تلك الأسباب الواردة في المادة (12) وهذا واضح من المصدر الأصلي الذي نقلت منه تلك القاعدة فهو يتضمن الإشارة إلى اشتراط ثبوت الحق بالبينة الشرعية للقول بثبوت المعتاد وهي نفسها الأسباب الواردة في المادة (12) مع إضافة سبب سادس بديهي وهو ثبوت العادة بالضرورة ويقصد به القيود الشرعية الواردة على الملكية.

ثالثاً: يوهم البعض العمل بالقاعدة المنصوص عليها في المادة (83) والتي يطلق عليها بفرع الثبوت ويطلق العمل بها دون مراعاة الاستثناءات مع أن نص المادة (95) من قانون الإثبات قد قيدت العمل بهذه القاعدة وهي حصر العمل بها في حدود الإقرار الذي يقبل التجزئة مثل الإقرار بالوديعة ثم يدعي الإبراء أو الإسقاط أو المقاصة ونحو ذلك ففي هذه الحالة يتم العمل بقاعدة فرع الثبوت حيث يصبح من يدفع دعوى الوديعة بسقوطها بالمقاصة أو الإبراء إقرار بالوديعة ويلزمه الإثبات على دعواه الإبراء لأن هذا الإقرار قابل للتجزئة باعتبار أن الإبراء أو الإسقاط ليس من مستلزمات الوديعة أما لو ادعى الرد وادعى النقد لمن يطالبه دفع الثمن المؤجل فهذا من قبيل الإقرار الذي لا يقبل التجزئة لأن الادعاء بالرد أو بالنقد هي من مستلزمات الوديعة أو الشراء بل يعتبر ذلك من الأصل وهكذا.

هل للقاضي أن يطلب من مدعي الحيازة بيان سبب ملكيته للشيء الذي يحوزه؟

رابعاً: نص المادة (1115/3) من القانون المدني يفهم منها من حيث الظاهر أن من حق القاضي أن يطلب من مدعي الحوز أن يثبت سبب ملكه لما هو ثابت اليد عليه وهذا غير صحيح لأن القول بغير ذلك يفقد الحيازة أهميتها في الحد الأدنى من حيث كونها دليلاً على الملك عند جميع فقهاء الشريعة الإسلامية وفقهاء القانون فلم يرد في كتب الفقه الإسلامي ما يخالف ذلك

لذلك فالفهم الصحيح لتلك المادة أن القاضي وبعد أن يستمع إلى دليل ملكية المدعي للشيء المحاز فإن كان الدليل كافياً للحكم بالملك له استناداً إليه فيلزم قبل أن يقضي بذلك أن يطلب من المدعى عليه أن يبين سبب ملكه لعله يكون قد حصل عليه بسبب ناقل من المدعى فترجح دعواه أو من غير المدعى فيحصل التعارض بين الدليلين فيتم إعمال قواعد الترجيح ما أمكن فإن انعدمت وحصل تعارض طبق القاضي القاعدة المنصوص عليها في المادة (1113) من القانون المدني التي تنص على تقديم بينة الخارج على بينة الداخل عند التعارض وإلى هذا ذهب جميع فقهاء الشريعة الإسلامية فهم يصرحون أن حجة المدعى عليه هي اليمين وحجة المدعي هي البينة ولا تسمع بينة الحائز إلا بعد بينة المدعي فترجح عند الشافعية والمالكية أو ترجح بينة الخارج عند الآخرين

خامساً: يجهل البعض المقصود من اليد التي تعتبر شرطاً لدعاوى الملك والرد المنصوص عليها في المادة (6) من قانون الإثبات الفقرة (1) حيث يشترطون اليد الحسية للمدعى عليه كشرط لرفع دعوى الملك أو الرد عليه حيث يجهلون المقصود باليد الحكمية مع أن اليد الثابتة حقيقةً يطلق عليها اليد الحسية وهي معلومة سواء كانت يداً دالة على الملك مستوفية شروط الحيازة وتسمى في القانون اليمني والفقه الإسلامي بحيازة ملك ثبوت أم يداً تفيد قرينة الملك فائدتها تكون في اعتبار صاحبها مدعى عليه في دعاوى الحيازة وتسمى بحيازة ثبوت أما اليد الحكمية فهي التي يدعي المدعى عليه بالملك المضاف إلى فعل من المدعى عليه يوجب التسليم كالبيع والغصب والإجارة من المدعى عليه فيعتبر يده يداً حكمية ولو لم تكن اليد الحسية له لأن سبب الدعوى عليه هو الفعل الذي يوجب الرد وليس اليد الحسية فقط.

سادساً: يجهل البعض التعامل مع نص المادة (1117) من القانون المدني والمادة (240) من قانون المرافعات اللتين تجيزان العمل بدعوى استرداد الحيازة مع ذلك نجد بعض الأحكام لا يعمل بها كثيراً بل يقع الخلط بين دعوى الملك المضاف إلى سبب الغصب ضد ا لمدعى عليه وبين دعوى الملك المطلق من الإضافة اعتقادا منهم أن فقهاء الشريعة الإسلامية لا يعرفون دعاوى استرداد الحيازة (حماية الحيازة المغصوبة في ذاتها ) بل يجب الفصل في موضوع الملك بحكم نهائي منهٍ للخصومة مع أن العكس هو الصحيح فجميع فقهاء الشريعة بلا استثناء يشيرون أنه ((إذا ادعى المدعي أن فلاناً غصب الشيء عليه أو أخذه منه أنه يجب على القاضي أن يحكم بالرد إليه إلى أن يبين المدعى عليه سبباً صالحاً لانتقال الملك إليه بحكم مؤقت لا يمس أصل الملك وكذلك الحكم عند إقرار المدعى عليه باليد أو الملك السابق للمدعي حيث يستصحب الحال وفقاً لنص المادة ( 14) ويحكم بالرد لأن المقر حكم على نفسه وكذلك معاينة القاضي عند من يقول بجواز أن يحكم القاضي بعلمه ففي هذه الحالات يجيز فقهاء الشريعة حماية الحيازة في ذاتها بالحكم بالرد لا بالملك ولو لم يمض على حيازة مدعي الاسترداد سوى يوم واحد ما دام إن سبب حيازة المدعى عليه قائمة على الغصب ونحوها لأن اليد الغاصبة يد مبطلة مهما مضى عليها من زمن والحكمة من ذلك هو عين ما ذهب إليه فقهاء القانون أن الهدف من حماية الحيازة بدعوى الاسترداد ((هو حماية المراكز المستقرة والمحافظة على نظام المجتمع واستقراره بعدم السماح للأفراد أن يقتصوا لأنفسهم بأنفسهم ولا ضرر في ذلك على حقوق المدعى عليه الغاصب لحيازة المدعي فقد رسم القانون طريقاً لاقتضاء حقه يجب اتباعها.مسائل في منازعات الحيازة لا يعذر القاضي بجهلها( الأستاذ الدكتور/ إسماعيل محمد المحاقري، بحث عن الحيازة منشور عن بواسطة محاماة نت(.  

سبق أن عرضنا ماذكره الدكتور إسماعيل المحاقري عن الخلط بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع في الواقع اليمني واكمالا للفائدة نذكر ماكتبه الأستاذ أيمن عبداللطيف عن الفرق بين تملك العقار وحق الإنتفاع .. وما هو التقادم المكتسب للملكية ؟ وذلك بقوله :

( كيف تنقل ملكية الأرض أو العقار بوضع اليد؟.. 6 إجراءات حددها المشرع لتحقيق مبدأ وضع اليد المُكسب للتملك.. والأبرز مرور 15 سنة على الحيازة.. ووضع 6 أخرى للمنع.. وتوضيح إجراءات عملية نقل العقار

اهمها..

وضع اليد فى القانون المصرى, و شروط كسب الملكية بالتقادم :

ما معنى وضع اليد فى القانون وما هى شروط كسب الملكية بوضع اليد وما الاسباب التى تحول من كسب الملكية بوضع اليد ؟؟

يتداول البعض عبارة وضع اليد والتى تعنى بلغة القانون (( التقادم المكسب للملكية )) بمعنى ان يحوز واضع اليد عقارا او منقولا لمدة خمسة عشر سنة وذلك بشروط معينة يكتسب بها ملكيته.

وهذه الحيازة تكون سببا لكسب الملكية اذ تقوم على اعتبارات عملية حرصا على استقرار التعامل وجزاء لصاحب العين المغتصبة طوال هذه المدة وقام الحائز برعايتها واستغلالها ومن ثم فهو اولى بالرعاية .

** شروط كسب الملكية بوضع اليد .

اولا:- ان يكون المنقول او العقار قابلا للتعامل فيه، فاذا كانت طبيعة الشيئ او الغرض الذى خصص له يابى ذلك او كان التعامل فيه غير مشروع ، فالشيئ الذى لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح ان يكون محلا للملكية كما ان الشيئ المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الاشياء المخالفة للنظام العام والاداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة .

ثانيا:- يجب ان يحوز الشخص العقار او المنقول حيازة مادية لمدة خمسة عشر عاما مقترنة بنية التملك اى انه يحوزه لحساب نفسه باعتبار انه مالك وليس لحساب الغير .

ثالثا:- ان تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية او غامضة ، فلا تؤدى الحيازة الى الملكية اذا كانت غير مستقرة اى متقطعة او كانت غير هادئة اى حصل عليها الشخص بالاكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الاكراه اما اذا انتهى الاكراه وبقي الحائز مستمرا فى حيازته فان الحيازة تصبح هادئة صالحة لانتاج اثارها .

** الاسباب التى تحول من كسب الملكية بوضع اليد .

مرور خمسة عشر سنة على تملك الحائز للعقار او المنقول – هذا يسمى تقادم – ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك الاحوال الاتية:-

1- المطالبة القضائية اى اقامة دعوى امام القضاء للمطالبة بهذا الحق

2- ان يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الاقرار صريحا او ضمنيا يستخلص من اى عمل يفيد معنى الاقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك او دفع الضرائب لحساب المالك.

3- ان يتخلى واضع اليد عن الحيازة ويحصل واضع اليد على حقه امام القضاء .مازالت ظاهرة وضع اليد علي أملاك الغير وتملكها في غفلة من أصحابها، تواصل توحشها واعتداءاتها علي أراضي الدولة وأملاكها، وكذلك الغير من عقارات ومبان وشقق.. وأصبحت هذه الظاهرة »سبوبة« للكثيرين، وتشكلت لها عصابات تتلاعب بالقانون، وتستولي علي ما هو ليس من حقها.. وبالرغم من ان الأملاك العامة والخاصة المملوكة للدولة والمخصصة للمصلحة العامة لا يجوز تملكها قانونا عن طريق وضع اليد لمدة طويلة أو قصيرة.. إلا ان بعض الأفراد استخدموا هذه الطريقة لسلب أراضي وعقارات الدولة وكسب ملكيتها. كما ان اخرين احترفوا السطو علي أملاك الغير وغصب حقوقهم فيها بحيازتها وامتلاكها. ويري رجال القضاء وأساتذة القانون ان التشريعات كافية لردع هؤلاء سواء بالطريق المدني أو الجنائي أو الإداري. وأننا لا نحتاج إلي تشريعات جديدة أو تعديل للنصوص الموجودة. فقط نحن نحتاج إلي تفعيلها وأن يخلص كل مسئول في أداء واجبه، وأن يتم تنفيذ القرارات والأحكام بحسم حتي نزيل وضع اليد ونوقف سرقة ممتلكات الدولة والأفراد،وهناك جهات حكومية كثيرة، مثل وزارات الزراعة والري والأوقاف، تعاني من هذه الظاهرة الخطيرة.. وأيضا هناك الكثير من الأسر والأفراد الذين ضاعت أملاكهم في وضح النهار، دون أن يتمكنوا من رد ما اغتصب منهم!.

كيف تتم جريمة وضع اليد؟.. وكيف اصبح الاستيلاء علي املاك الدولة والغير وسيلة للكسب الحرام؟ وكيف يمكن مواجهة هذه الجريمة؟.. وهل التشريعات الموجودة كافية لمواجهة هذه الجريمة، ام ان العيب في التطبيق وسلبية المواجهة؟

ايمن عبداللطيف « سألت كبار رجال القضاء والقانون.. وكانت هذه هي الحصيلة..

يقول المستشار عبدالرحيم اسماعيل زيتون رئيس الاستئناف بمحكمة شمال القاهرة: الشريعة الاسلامية لا تعرف تملك اموال الغير بوضع اليد سواء كانت هذه الاموال مملوكة لاشخاص اعتباريين أو طبيعيين فحق الملكية حق مقدس لا يسقط بالتقادم. اما التشريعات الوضعية وان كانت لا تسقط حق التملك إلا انها تعطي حق اكتسابه بوضع اليد المدة المقررة قانونا سواء كانت طويلة أو قصيرة بشرط وجود سند مسجل.

ويشرح المستشار زيتون ان وضع اليد وهو ما يسمي قانونا حيازة قد يكون علي منقول أو عقار غير مملوك للحائز، ويجوز ان يكون علي حق عيني مثل حق الانتفاع أو الاستعمال أو السكن أو الحكر.. وهنا يمكن لهذا الحائز تملك ما يضع يده عليه اذا استمرت حيازته 51 سنة متصلة وهو التقادم الطويل الذي يتم دون انقطاع بعدة شروط وهي ان يكون ما وضع يده عليه قابلا للتملك وليس من اموال الدولة، وان يكون حائزا له فعلا مسيطرا عليه كأن يكون اقام عليه مبان أو زرعه طوال فترة الحيازة، وان تكون مدة الحيازة متصلة مستمرة لم يتخللها فترة أو فترات انقطاع، ثم لابد من شرط معنوي مهم وهو الحيازة بنية التملك.. وكل هذه الشروط وعناصرها وعيوبها تقدر المحكمة المدنية توافرها أو عدم توافرها، والقاضي هو صاحب الرأي فيها لا يعتمد فيه علي رأي الخبير. وهناك كسب الملكية بالتقادم القصير ويكون بالنسبة لعقار أو حق عيني عقاري وشرطها وضع اليد لمدة خمس سنوات متتالية علي ان تكون الحيازة بحسن نية وتستند إلي سبب صحيح قد يكون عقدا صادرا من غير مالك ولكنه مسجل.. وبالنسبة للمنقول فان الحيازة هي سند الملكية بشرط وضع اليد فعلا بوضوح وهدوء مع نية التملك وتوافر السبب

محاكمة القرار الاداري

ويؤكد المستشار عبدالغني الزيات نائب رئيس مجس الدولة وعضو محكمة القضاء الاداري ان القانون الذي كان يسمح قبل عام 7591 بتملك اموال الدولة بوضع اليد عاد فمنع ذلك نهائيا منذ ذلك العام ولذا فإن وضع اليد علي املاك الدولة العامة أو الخاصة لا يكسب الحائز لها اية ملكية أو حقوق علي هذه الاملاك مهما كانت مدة وضع يده أو استيفائه لشروط وضع اليد.

ويقول المستشار الزيات: اموال الدولة العامة هي المملوكة لها أو لاحد الاشخاص الاعتباريين العامة أو للوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات والهيئات العامة والقطاع العام أو للاوقاف وتكون مخصصة للمنفعة العامة كالشارع مثلا والمساجد والحدائق والسكة الحديد والجبانات ويكون ذلك التخصيص بموجب قانون أو قرار. اما اموال الدولة الخاصة فهي تلك التي تملكها الدولة كالافراد وذلك كالاراضي الصحراوية والاراضي الفضاء والاراضي التي تزرعها جهات الدولة لبيع منتجاتها والورش والمباني الادارية وما يشابه ذلك وكل هذه الاملاك لا يجوز تملكها ولا التصرف فيها. ويجب ان يتم ازالة التعدي عليها فور العلم به بالطريق الاداري بمعني ان الجهة الحكومية التي تملك هذه الاموال عليها مسئولية ازالة التعدي دون اللجوء للقضاء، وانما باستخدام سلطتها مباشرة فتصدر قرارها الاداري بازالة التعدي وتم تنفيذه اجبارا بواسطة الشرطة.

ويضيف نائب رئيس مجلس الدولة: وهذا القرار الاداري هو الذي يطعن عليه واضع اليد عندما يجد انه يضر بمصلحته فيلجأ لمحاكم مجلس الدولة بدعوي انه له حق في اكتساب ملكية ما يضع عليه يده وسواء بتملكه سندا للملكية أو بحصوله علي تعاقد بالتصرف فيه أو بادعائه ان هذا العقار ليس مملوكا للدولة وليس من اموالها، أو زالت عنه صفة المصلحة العامة.. وعلي القاضي الاداري هنا فحص مشروعية وضع اليد وسند الحيازة كما يفحص قرار الجهة الادارية ثم يحكم بما يراه اما بالغاء القرار الاداري واثبات الحيازة، أو تأييد القرار الاداري وطرد واضع اليد، ومن لا يرتضي حكم المحكمة الادارية الخاصة بالقرار الذي اصدرته الحكومة يلجأ للمحكمة المدنية لتحكم في منحه الحيازة وفي اثبات ملكية الارض للدولة واستمرار منفعتها العامة.

*وحكم محكمة النقض فى ذلك :

أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى

السنة 55 - صـ 845

جلسة 27 من ديسمبر سنة 2004

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ يحيى جلال، بليغ كمال، مجدى زين العابدين وأحمد عبد الحميد حامد نواب رئيس المحكمة.

(156)

الطعن رقم 4211 لسنة 73 القضائية

(1 - 4) حيازة "عناصر الحيازة" "وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية". ملكية "الحيازة المكسبة للملكية" "الحيازة المكسبة للتملك: عناصرها".

(1) وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية. كفايته وحده سبب لها دون حاجة لمصدر آخر. شرطه. توافر عناصره.

(2) الحيازة بعنصريها المادى والمعنوى. توافرها لدى الحائز من مجرد وضع يده المادى على العقار وظهوره بمظهر المالك ولو كان بغير سند من القانون.

(3) الخفاء واللبس أو الغموض فى الحيازة. المقصود بهما. عدم ظهور أفعال الحائز الدالة على سيطرته على الشيء وقصده فى حيازة المال لحساب نفسه. م 949 مدنى.

(4) ثبوت أن أرض النزاع مملوكة لمورث الطاعن بعقد مسجل وبيعت بالمزاد جبرًا عنه وأيلولتها لمورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وأن والده استردها وقام بتأجيرها للمطعون ضده السادس ومن خلفه ورثته ومنهم والدة الطاعن التى أبرمت عقدًا مع المطعون ضده السادس ثم الطاعن وشقيقته من بعدها. قيام المستأجر بردها إليهما بصدور ق 96 لسنة1992 وقيامهما بزراعتها. مؤداه. اعتبارها تصرفات دالة على ظهور الحيازة والقصد منها. لا يغير من ذلك جهل الطاعن للاتفاق المبرم بين مورثه ومورث المطعون ضدهم. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر ومشايعته لتقرير الخبير فيما انتهى إليه من اعتبار الحيازة معيبة بالخفاء وأن ذلك ينفى نية التملك. خطأ وفساد فى الاستدلال.

1 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية متى توافرت عناصره يكفى وحده كسبب لها دون حاجة إلى مصدر آخر من مصادر اكتسابها.

2 - الحيازة بعنصريها المادى والمعنوى تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادى على العقار وظهوره عليه بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه ولو كان ذلك على غير سبب من القانون يسوغ له ذلك أصلاً.

3 - مفاد النص فى المادة 949 من القانون المدنى يدل على أن المقصود بخفاء الحيازة هو ما يعيب ركنها المادى أى عدم ظهور أفعال الحائز الدالة على سيطرته على الشيء، أما المقصود باللبس أو الغموض فهو عدم ظهور قصد الحائز فى حيازة المال لحساب نفسه.

4 - إذ كان الثابت من تقرير الخبير ومن أقوال الشهود الذين سمعهم ومستنداتهم أن الأرض موضوع النزاع كانت أصلاً مملوكة لمورث الطاعن بعقد مسجل منذ سنة 1930 ثم بيعت جبرًا عنه بالمزاد بجلسة 29/ 1/ 1956 فآلت إلى قريبة مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وبتاريخ 1966 استرد والد الطاعن أرض النزاع وأجرها لحساب نفسه للمطعون ضده السادس بعقد مسجل بالجمعية الزراعية سنة 1967 ولما توفى خلفه ورثته ومنهم والدة الطاعن التى أبرمت عقدًا آخر مع المستأجر المذكور ثم الطاعن وشقيقته حتى صدر القانون 96 لسنة 1992 فقام المستأجر بردها إلى الطاعن سنة 1997 الذى قام بزراعتها مع شقيقته، وهى تصرفات دالة على ظهور الحيازة وعلى ظهور القصد منها ولا يغير من ذلك قول الطاعن أنه يجهل الاتفاق الذى تم بين مورثه ومورث المطعون ضدهم الذى استرد بمقتضاه مورثه الأرض التى كان يملكها قبل البيع بالمزاد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وشايع تقرير الخبير فيما انتهى إليه من أن هذه الحيازة معيبة بالخفاء وأن ذلك ينفى نية التملك فإنه يكون معيبًا بالخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدهم الخمسة الأول أقاموا الدعوى رقم... لسنة 1999 مدنى بنى سويف الابتدائية "مأمورية ببا" على الطاعن والمطعون ضدهما السادس والسابع بطلب الحكم بطردهم من الأطيان المبينة بالأوراق والتسليم، وذلك لامتلاكهم لها بالعقد المسجل رقم... لسنة 1958 شهر عقارى بنى سويف وقيام المدعى عليهم باغتصابها دون سند من القانون ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف... لسنة 38 ق بنى سويف، وبعد أن ندبت المحكمة خبيرًا وأودع تقريره وبتاريخ 12/ 5/ 2003 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وعُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه .

حيث يعرف وضع اليد من الناحية القانونية والعملية بأنه الملكية التي تنتقل إلى الشخص بالتقادم والواقعة بالتحديد على العقار حيث أن وضع اليد لا يكون إلا على العقار فهو لا يتم على الأشياء المنقولة.

هل تعلم أن وضع اليد وسيلة قانونية؟

ووضع اليد بمثابة وسيلة قانونية يحصل بموجبها شخص أو دولة على حق قانوني لا يملكه شخص آخر، وقد تم الاعتراف بالتملك بوضع اليد أولاً في القانون المدني لـ"روما القديمة"، وأصبح فيما بعد جزءًا من القانون الإنجليزي العام، وللحصول على حق قانوني لامتلاك شيء بوضع اليد، يجب أن يتملك شخص أو دولة هذا الشيء بنية الاحتفاظ به، وفي بعض الأماكن يمكن أن يصبح من يقبض على حيوان متوحش ويحتفظ به مالكا له.

معنى وضع اليد بالقوة

وفى أحيان كثيرة يطلق مصطلح "وضع اليد" للإشارة إلى امتلاك عين ما بالقوة أي بحجة طول بقاء الشخص فيها أو خدمته بها أو مشاهدة الناس له بتردده عليها حتى وإن كانت هذه العين ملكا لشخص آخر، من أمثلة ذلك اعتراف بعض القوانين في بعض البلاد العربية الآخذة بنظم قانونية غربية، بأحقية احتفاظ واضع اليد على مسكن أو أرض زراعية أو عين ما وعدم تمكين صاحبها الفعلي منها لا لشىء إلا بسبب وضع اليد، بل إن القانون أحيانا يمكن شاغلها منها حتى لو طلب المالك الحقيقي الانتفاع بها.

ليس ذلك فقط فقد يتعدى ذلك إلى عدم تمكن المالك من إخراج المستأجر من العين المستأجرة إلا إذا تنازل له المالك عن جزء منها يصل في كثير من الأحيان إلى النصف، ومن هنا نشأت آلاف المشاكل ـ خصوصا في الأراضي الزراعية ـ وعمت آلاف القضايا ودخلت أبواب المحاكم التي تحاول أن تفصل في هذه القضايا الشائكة حيث إن أرضا أو عقارا ما إذا تركه صاحبه لمدة زمنية طويلة "20 سنة فأكثر في بعض البلدان العربية كتونس" تنتقل الملكية أليا إلى الشخص أو المجموعة الحائزة للعقار أو الأرض والمستغلة له، ويسمى ذلك أيضا ملكية بـ"التحوز".

وضع اليد هو التقادم المكسب للملكية

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية وضع اليد من حيث التعريف وكيفية تصدى القانون المدني المصري لمثل تلك المشكلات وكيفية انتقال ملكية العقار بطريق وضع اليد، والإجراءات الواجب توافرها لتحقيق وضع اليد المُكسب للتملك، وكذا إجراءات المنع حيث يتداول البعض عبارة "وضع اليد" التي تعنى بلغة القانون "التقادم المكسب للملكية" – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض طارق عبد العزيز.

في البداية - وضع اليد التي تعنى بلغة القانون "التقادم المكسب للملكية" بمعنى أنه يحوز واضع اليد عقارا أو منقولا لمدة 15 سنة، وذلك من خلال شروط معينة يكتسب بها ملكيته، وهذه الحيازة تتسبب في كسب الملكية، إذ تقوم على اعتبارات عملية حرصا على استقرار التعامل وجزاء لصاحب العين المغتصبة طوال هذه المدة وقام الحائز برعايتها واستغلالها ومن ثم فهو أولى بالرعاية – وفقا لـ"عبد العزيز".

شروط كسب الملكية بوضع اليد

أولا: - أن يكون المنقول أو العقار قابلا للتعامل فيه، فإذا كانت طبيعة الشيء أو الغرض الذي خصص له يأبى ذلك أو كان التعامل فيه غير مشروع، فالشيء الذي لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح أن يكون محلا للملكية، كما أن الشيء المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الأشياء المخالفة للنظام العام والآداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة.

ثانيا: يجب أن يحوز الشخص العقار أو المنقول حيازة مادية لمدة 15 عاما مقترنة بنية التملك أي أنه يحوزه لحساب نفسه باعتبار أنه مالك وليس لحساب الغير .

ثالثا: أن تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية أو غامضة، فلا تؤدى الحيازة إلى الملكية إذا كانت غير مستقرة أى متقطعة أو كانت غير هادئة أى حصل عليها الشخص بالإكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الإكراه، أما إذا انتهى الإكراه وبقي الحائز مستمرا في حيازته فإن الحيازة تصبح هادئة صالحة لإنتاج أثارها.

ما هى الأسباب التي تحول من كسب الملكية بوضع اليد ؟

مرور 15 سنة على تملك الحائز للعقار أو المنقول – هذا يسمى تقادم – ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك الأحوال الآتية:

أ-المطالبة القضائية أي إقامة دعوى أمام القضاء للمطالبة بهذا الحق.

ب-أن يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الإقرار صريحا أو ضمنيا يستخلص من أى عمل يفيد معنى الإقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك أو دفع الضرائب لحساب المالك.

ج-أن يتخلى واضع اليد عن الحيازة ويحصل واضع اليد على حقه أمام القضاء.

ما هى إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية؟

وأما عن إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية، فإن القاعدة في مراجعة أصل الملكية هى وجوب تقديم سند التملك مع كشف رسمي حالي من دفاتر التكليف أو التمويل، فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحالمحررات المنصوص عليها فى المادة 128 وطلب صاحب الشأن إسناده لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها.

لا يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية في الحالات الآتية:

1-الأراضي الفضاء.

2-الحالات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني.

3-العقارات التي تحظر القوانين تملكها بالتقادم.

استثناء يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة في الحالات الآتية:

1-الأراضي الفضاء بعد هدم المباني التي كانت مقامة عليها ومربوطة بالعوائد.

2-الأراضي التي كانت مربوطة بضريبة الأطيان الزراعية، ورفعت عنها الضريبة.

3-الأراضي العقارية إذا قدمت شهادة رسمية صادرة من الوحدة المحلية المختصة معتمدة من رئيسها أو من ينيبه، تتضمن البيانات الآتية:

1-اسم مقيم المبنى.

2-عدم خضوع هذه المباني لضريبة العقارات المبينة المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954.

3-تاريخ إنشاء أو إقامة المبنى.

4-عدم تضمينها عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية عما ورد بها أو ما شابه ذلك.

لا تسري إجراءات إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية المنصوص عليها في المواد السابقة للعقارات التي يستند في تملكها إلى وضع اليد إذا كانت إجراءات بحث الملكية وتحقيق وضع اليد على هذه العقارات قد تمت قبل 1/5/1976 تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنة 1976، وأثبت هذه الإجراءات بمحررات تم شهرها قبل هذا التاريخ.

تتبع الإجراءات التالية في تحقيق وضع اليد المنصوص عليه في المادة السابقة:

1-يحصل من الطالب رسم قدره 1% "واحد بالمائة" من قيمة العقار أو الحق العيني موضوع الطلب، ويتبع في تقدير الرسم القواعد المقررة في قانون رسوم التوثيق والشهر

2-على المأمورية أن تنشر على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية وسلفه والموعد المحدد لتحقيق الطلب، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوماً قبل موعد التحقيق.

3-لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ويقدم اعتراضه مقروناً بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ النشر.

4-يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقاً لأحكام القانون المدني.

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته فى الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم، ويوقع على المحضر من الحاضرين فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه.

5-على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطب ثم تحيله إلى المكتب مرفقاً به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به.

6-على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة لتصدر فيه قراراً مسبباً بقبوله أو رفضه.

وتتولى لجنة تشكيل بمكتب الشهر برياسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه، وتخضع هذه اللجنة المشار إليها في جميع أعمالها وقراراتها لإشراف ورقابة وتوجيه المصلحة والتي تملك تكليفها بإعادة النظر في أعمالها وقراراتها إذا ما استبان لها مشوبته بأي من العيوب المخلة بسلامة القرارات الإدارية أو بتطبيق القانون أو التعليمات.

ويجوز لصاحب الشأن التظلم من أعمال هذه اللجنة وقراراتها إلى المصلحة أو الطعن عليها أمام مجلس الدولة، كما لا يخل ذلك بحق ذوى الشأن في المنازعة في أصل الحق أمام القضاء المدني، ويجب أن تتضمن اخطارات القبول ومشروعات المحررات المراد شهرها قرار اللجنة المشار إليها في المادة 140 بإسناد الملكية إلى وضع اليد، مع إرفاق صورة معتمدة من هذا القرار مع المحرر عند شهره.

وضع اليد نقل ملكيه عقار الملكيه بوضع اليد شروط وضع اليد وضع اليد بالقوه سوق العقارات اجراءات نقل العقار بوضع اليد اجراءات وضع لها عده

لملايين الملاك والمستأجرين.. أفضل الطرق لتجنب المنازعات العقارية.. 6 نقاط رئيسة لحماية المستأجر أو المشترى من ألاعيب الملاك.. تتضمن البحث واختيار العقار حتى كتابة وصياغة العقود.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

"لو عايز تسجل عقارك او ارض ومش معاك عقد".. 6 أسباب أخرى لاكتساب الملكية العقاريةوالحيازه للارض.

وقد وردت أسباب كسب الملكية العقارية علي سبيل الحصر وتتمثل فيما يلي :-

1-الاستيلاء:

الاستيلاء هو تصرف مادي من الدولة بوضع يدها بالقوة علي قطعه أرض أو عقار ونزع حيازته المادية من الغير، وإن كان هذا التصرف من الدولة يعتبر القانون سبب في كسب الملكية .

إلا أنه لا يعتبر كذلك إذا كان من أشخاص طبيعيين، فلا يجوز أن يكون الاستيلاء ونزع حيازة عقار سبب لكسب الملكية بين الأشخاص إلا إذا استمرت الحيازة بعدها هادئة ومستقرة دون نزاع لمدة خمسة عشر سنة، علي خلاف التقادم المكسب والذي يشترط فيه وضع اليد الهادئ المستقر لكسب الملكية .

مادة 874 - «1» الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة .

«2» ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقا للوائح .

«3» إلا أنه إذا زرع شخص أرضا غير مزروعة أو غرسها أو بنى عليها، تملك في الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو بغير ترخيص من الدولة، ولكنه يفقد ملكيته بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات خلال الخمس العشرة السنة التالية للتمليك .

2 :- الميراث :

الميراث هو من أهم الأسباب التي جعلها القانون ناقلة للملكية بصفة عامة إلي الورثة، وتنتقل الملكية للورثة بقوة القانون دون حاجة إلي أتخاذ أي إجراء قانوني أو تسجيل، وتنتقل الملكية من ملكية المورث إلي ملكية الورثة جميعا علي الشيوع، طبقا للأنصبة الشرعية .

إلا أنه يجب طبقا لقانون الشهر العقاري وقانون السجل العيني أن يتم شهر الإرث عند أتفاق الورثة علي التقسيم للتركة فيما بينهم بالتراضي.

مادة 875 مدني -«1» تعيين الورثة وتحديد أنصبائهم في الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسري في شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.

وقد نص قانون المواريث رقم 77 لسنة 1943 في المادة الأولي منه على انه: «يستحـق الإرث بموت المورث أو باعتباره ميتا بحكم القاضي».

3:- الوصية :

الوصية وهي قيام الشخص بالتصرف في جزء من ملكة أثناء حياته للغير، وفي الحدود التي رسمها القانون علي أن يكون انتقال ملكية الشيء الموصي به إلي الموصي إليه مضاف إلي ما بعد الموت .

والوصية هي سبب قانوني من أسباب كسب الملكية العقارية .

المواد القانونية :-

مادة 915 مدني – تسري على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.

كما نص قانون المواريث في المادة 4 علي أنه :- يؤدي مـن التركة بحسب الترتيب الآتـي : -

أولا: -.... ثالثا: - ما أوصى بـه في الحد الذي تنفذ فيه الوصية ويوزع ما بقي بعـد ذلك علـى الورثـة، فإذا لم يوجد ورثـة قضى من التركة بالترتيب الآتي : - أولا : - ... ثانيا : ما أوصى به فيما زاد على الحد الذي تنفذ فيه الوصية .

4:- الالتصاق .

الالتصاق هو وجود قطعة أرض ليس لها مالك ملاصقة لقطعة أرض مملوكة لشخص، وقد جعل المشرع من هذا الالتصاق سبب من أسباب كسب الملكية ( توضيح الفرق بين حيازة الملك وحيازة الانتفاع، المحامي ايمن عبداللطيف ، بحث منشور بواسطة بوابة الدولة). والله اعلم.

تعديل المقال