الإعتراض على قرار لجنة التعويض عند الإستملاك للمنفعة العامة

أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء

حدد قانون الإستملاك للمنفعة العامة إجراءات الإستملاك وأعمال للجنة المختصة بتقدير التعويض المستحق لمالك العقار الذي يتم نزعه واستملاكه للمنفعة العامة ، وصرح القانون أنه يحق للمتضرر من قرار التقدير الإعتراض على قرار لجنة تقدير التعويض خلال عشرين يوما وان القرار يصير نهائيا بعد مضي هذه المدة من غير اعتراض، وصرح القانون ان الإعتراض على قرار لجنة التعويض ينبغي أن يتم تقديمه إلى لجنة تقدير التعويض ذاتها وليس إلى محكمة الاستئناف، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 9-2-2014م في الطعن رقم (53827)، الذي ورد ضمن أسبابه أن: ((التظلم أو الإعتراض على قرار لجنة التعويضات وفقاً لقانون الإستملاك للمنفعة العامة يجب تقديمه إلى اللجنة التي اصدرته وليس إلى محكمة الاستئناف لعدم إختصاص المحكمة النوعي بنظر الإعتراض والفصل فيه، وهذه المسألة من النظام العام مما يجعل للمحكمة رفض الإعتراض من تلقاء ذاتها))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية: 

الوجه الأول: الحالات التي يجوز فيه الإستملاك للمنفعة العامة:

الإستملاك للمنفعة العامة يعني نزع الملكية الخاصة، لذلك فإنه لايجوز الا للضرورة حينما تضطر الدولة إلى  انشاء المشاريع العامة المهمة ولاتتوفر للدولة أراضي مناسبة في المكان أو المنطقة التي تحتاج الدولة لإنشاء المشروع العام فيها، ومن هذا المنطلق فقد صرح قانون الإستملاك للمنفعة العامة بعدم جواز الإستملاك للمنفعة العامة الا في حالة الضرورة، وفي هذا الشأن  نصت المادة( 1) من قانون الإستملاك للمنفعة العامة نصت على أنه( يجوز للوزارات والهيئات والمصالح والمؤسسات العامة عند الاضطرار أن تستملك للمنفعة العامة وبتعويض عادل وفقاً لأحكام هذا القانون العقارات بما فيها الأراضي وذلك لتنفيذ مشاريعها ذات النفع العام)،  اما المادة( 2) من القانون ذاته فقد حددت الحالات التي يجوز فيها للدولة الإستملاك للمنفعة العامة، فقد نصت  هذه المادة على أنه (يقصد بالمشاريع ذات النفع العام كل ما يتعلق بالأعمال الآتية:

‌أ-       المشاريع الضرورية التي ليس فيها أكثر من خيار من حيث المكان ، مثل :

1-      مجاري المياه ، ومواقع الثروات المعدنية والنفط والغاز ، والمطارات والمرافئ والسدود ومشروعات الري والشرب 

2-      الملاجئ والخنادق والمنافذ والمنشآت التي تقتضيها متطلبات الأمن والدفاع  .

‌ب-      المشاريع الضرورية التي فيها أكثر من خيار من حيث المكان مثل :-

1-      المساجد والمقابر والمدارس والمعاهد والجامعات والمستشفيات والثكنات العسكرية وأقسام الشرطة والمذابح ودور الأيتام والأسواق والطرق.

2-      المناطق الصناعية والمنشئات الزراعية ومشاريع الكهرباء وخدمات الاتصالات والبريد .

3-      الحدائق العامة والساحات والأندية الرياضية والمراكز الثقافية والمنشئات السياحية والتموينية والسكنية والإنشاءات والمشاريع المتعلقة بتنفيذ الخطط الإنمائية والإستثمارية المقرة)، في حين صرحت المادة (3)  من قانون الإستملاك على أن الإستملاك للمنفعة العامة لايكون الا اذا لم توجد للدولة ارض مناسبة في المكان أو المنطقة المقصودة، وفي هذا المعنى نصت هذه المادة على أن (يكون الإستملاك بشكل عام إما إدارياً أو رضائياً وفي حالة عدم الإتفاق بين الطرفين فلطالب الإستملاك الرجوع إلى الإستملاك القضائي ، وفي جميع الأحوال لا يلجأ إلى الإستملاك من أملاك المواطنين  إلا إذا لم يوجد للدولة ممتلكات تفي بالغرض). 

الوجه الثاني:  الإستملاك الإداري للمنفعة العامة :

يتم هذا الإستملاك بين الجهات الحكومية ذاتها، حيث تقوم جهة حكومية باستملاك  عقار تابع لجهة حكومية أخرى، فيتم تسوية الإستملاك بين الجهتين الحكوميتين عن طريق الإدارة العامة وليس القضاء، وفي هذا المعنى نصت المادة  (4)  من قانون الإستملاك على أن(يتم استملاك العقارات العائدة لجهات حكومية أو للهيئات والمصالح والمؤسسات والشركات العامة إدارياً وفقاً لما يلي :

1-      يتم الإتفاق بين رئيسي الجهتين على الإستملاك ويتحدد التعويض باتفاق الطرفين .

2-      الخلاف الناشئ بين الطرفين بشأن الإستملاك يفصل فيه الوزير المختص إذا كان الطرفان تابعين لوزارته ويفصل مجلس الوزراء في الخلاف بين الطرفين إذا لم يكونا تابعين لوزارة واحدة ويكون القرار الذي يصدره الوزير أو مجلس الوزراء حسب الحال نهائياً وملزماً للطرفين .

3-      إذا لم يتفق الطرفان على تحديد التعويض فلأي منهما أن يطلب إلى لجنة التقدير أساساً للتسجيل في السجل العقاري تقدير التعويض على الأسس الواردة في هذا القانون ويكون قرارها في شأن التقدير نهائياً وملزماً للطرفين.

4-      يكون اتفاق الطرفين أو قرار لجنة التقدير أساساً للتسجيل في السجل العقاري بعد تقديم ما يثبت تسلم المستملك منه مبلغ التعويض أو إيداعه دائرة السجل العقاري أو خزينة المحكمة الإبتدائية التي يقع العقار في دائرتها مالم يكن هناك اتفاق على خلاف ذلك).، ومن خلال إستقراء هذا النص نجد أنه قد ترك مسألة التعويض للتراضي فيما بين الجهتين فإن اختلفتا فيتم الرجوع إلى لجنة تقدير التعويض التي سيأتي بيانها. 

الوجه الثالث : عدم جواز استملاك عقار الوقف للمنفعة العامة :

 أعيان الوقف تكون ملكية الرقبة فيها لله سبحانه وتعالى إلى أن يرث الله الأرض وماعليها خالدة تالدة، فلايجوز بيعها أو شراؤها، كما لايجوز إجراء أي تصرف  ناقل لملكيتها، لأنها محبوسة وموقوفة الى ان يرث الأرض ومن عليها ، وعلى هذا الأساس لا يجوز استملاك أعيان الوقف للمنفعة العامة، ولذلك  فقد نصت المادة( 5) من قانون الإستملاك على أنه(لاتسري هذه الأحكام على عقارات الأوقاف والوصايا والترب إذ لا يجوز الإستملاك فيها إلا بحكم قضائي وطبقاً لقانون الوقف الشرعي). 

الوجه الرابع:الإستملاك للمنفعة العامة عن طريق التراضي بين مالك العقار والجهة الحكومية : 

حرص قانون الإستملاك للمنفعة العامة على أن يكون الإستملاك بالتراضي بين مالك العقار وبين الجهة الحكومية طالبة الإستملاك، وجعل القانون طريقة التراضي هي الطريقة التي يجب اتباعها اولا  في الإستملاك، فقد نصت المادة(6 ) من قانون الإستملاك على أنه( مع عدم الإخلال بالحظر الوارد في المادة (34) من الدستور :-

1-      للجهات التي يجوز لها استملاك العقارات قانوناً أن تتفق مع مالك العقار على استملاكه رضائياً بعوض عيناً أو نقداً أو بما تقدره لجنة التقدير المشكلة بموجب هذا القانون ، وإذا كان العقار مملوكاً على الشيوع لزم موافقة جميع الشركاء أو من يمثلهم قانوناً .

2-      يشعر المستملك دائرة السجل العقاري بوضع إشارة عدم التصرف على العقار .

3-      قرار لجنة التقدير نهائي وملزم للطرفين وغير قابل للطعن فيه إذا وافقا عليه كتابة أو بمضي عشرين يوماً على تبليغهما به دون اعتراض عليه لدى لجنة التقدير مالم يكن التأخر عن ذلك بعذر شرعي ، وإذا اعترض أحد الطرفين على قرار لجنة التقدير خلال المدة المنصوص عليها في هذه الفقرة من هذه المادة اعتبرت إجراءات الإستملاك الرضائي ملغاة ، ويجب على رئيس لجنة التقدير إشعار دائرة السجل العقاري برفع إشارة عدم التصرف في السجل العقاري .

4-      يكون أساساً للتسجيل في السجل العقاري اتفاق الطرفين كتابة على قرار لجنة التقدير أو بمضي عشرين يوماً دون اعتراض أحد الطرفين على قرار اللجنة مالم يكون تأخر الإعتراض بعذر شرعي .. وبعد التأكد من تسلم المستملك منه مبلغ التعويض أو تسجيل العقار المستبدل به باسم المستملك منه في حالة التعويض العيني مالم يكن هناك اتفاق على خلاف ذلك.

5-      إذا لم يسلم المستملك المستملك منه مبلغ التعويض أو لم يقم بتسجيل العقار المستبدل به باسم المستملك منه في حالة التعويض العيني خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإتفاق كتابة على قرار لجنة التقدير أو بمضي عشرين يوماً دون اعتراض أحد الطرفين على قرار اللجنة مالم يكن هناك اتفاق على خلاف ذلك، جاز للمستملك منه إشعار المستملك ودائرة السجل العقاري بعدم موافقته على الإستملاك واعتبرت جميع الإجراءات المتخذة بشأن الإستملاك ملغاة).ومن خلال إستقراء هذا النص نلاحظ أن تحديد التعويض المستحق لمالك العقار المستملك يتم اولا عن طريق التراضي بين الطرفين الجهة الحكومية ومالك العقار فإن تعذر ذلك فيتم تقدير التعويض عن طريق لجنة تقدير التعويض التي قرارها نهائياً اذا لم يتم الإعتراض عليه خلال مدة عشرين يوما من تاريخ تبليغ الطرفين،اما بشأن الحظر الدستوري المشار إليه في المادة السابقة فقد نصت المادة  (34) من الدستور على أنه( على الدولة وجميع أفراد المجتمع حماية وصيانة الآثار والمنشآت التاريخية، وكل عبث بها أو عدوان عليها يعتبر تخريباً وعدوانا على المجتمع، ويعاقب كل من ينتهكها أو يبيعهـا وفقـاً للقانـون). 

الوجه الخامس : الإستملاك للمنفعة العامة عن طريق القضاء :

  سبق القول ان الإستملاك للمنفعة العامة عبارة عن نزع ملكية  مالك العقار اي نزع الملكية الخاصة لحساب المنفعة العامة وهذا التصرف يشابه  مصادرة الأملاك الخاصة ، وخطورة الإستملاك ومساسه املاك الأفراد فقد أحاط القانون الإستملاك بضمانات عدة من أهمها ان يتم الإستملاك بنظر القضاء اذا لم يتفق مالك العقار مع الجهة الحكومية طالبة الإستملاك   والتراضي بينهما على التعويض المستحق لمالك العقار، وفي هذا المعنى نصت المادة (7) من قانون الإستملاك على أنه ( على الجهة التي يجوز لها استملاك العقارات قانوناً تقديم طلب الإستملاك إلى محكمة الإستئناف بالمحافظة التي يقع العقار في دائرتها متضمناً تحديد المشروع ذي النفع العام المطلوب استملاك العقار لمصلحته وبياناً بأسماء مالكي العقار أو حائزيه الحقيقيين ، وعناوينهم وموقع العقار وخارطة تبين المساحة المطلوب استملاكها وبيان تحقق الإضطرار للإستملاك وكافة البيانات اللازمة)، وفي السياق ذاته نصت المادة (8) من القانون ذاته على أنه( 1- تحدد المحكمة المختصة موعد نظر طلب الاستملاك خلال مدة لاتزيد عن خمسة عشر يوماً من تاريخ تسجيله لديها وتشعر دائرة السجل العقاري بعدم إجراء أي تصرف على العقار .

2-      تدعو المحكمة الطرفين للحضور في الموعد المحدد.

3-      تتحقق المحكمة في أول جلسة من توافر الشروط الواردة في هذا القانون وبالذات فيما يتعلق بالمنفعة العامة والاضطرار للإستملاك وخلو طلب الإستملاك من التعسف وتكلف مقدم طلب الإستملاك بإكمال النقص إن وجد ، ولها رد الطلب حسب مقتضى الحال ، وفي حالة ردها لطلب الإستملاك تشعر دائرة السجل العقاري برفع إشارة عدم التصرف في السجل العقاري بالعقار المطلوب استملاكه .

4-      تكلف المحكمة لجنة التقدير بتقدير قيمة التعويض العادل خلال مدة لا تتجاوز شهر من تاريخ الإحالة) كما نصت المادة (9) من القانون المشار إليه على أن( : 1- تفصل المحكمة في طلب الإستملاك على وجه الإستعجال متحرية العدل والحق إن لم تتمكن من الوفاق بين الطرفين .

2-      يتحمل طالب الإستملاك كافة مصاريف إجراءات طلب الإستملاك .

3-      يتحمل طالب الإستملاك تعويض صاحب العقار عن ما لحقه من مصاريف وأتعاب المحاماة إذا حكمت المحكمة برفض طلب الإستملاك)، وكذا نصت المادة (9) من القانون على أن( : 1- تفصل المحكمة في طلب الإستملاك على وجه الإستعجال متحرية العدل والحق إن لم تتمكن من الوفاق بين الطرفين .

2-      يتحمل طالب الإستملاك كافة مصاريف إجراءات طلب الإستملاك .

3-      يتحمل طالب الإستملاك تعويض صاحب العقار عن ما لحقه من مصاريف وأتعاب المحاماة إذا حكمت المحكمة برفض طلب الإستملاك )، وفي السياق ذاته نصت المادة  (10)على ان( : 1- يدفع المستملك التعويض خلال شهرين نقداً ولو بواسطة المحكمة أو عيناً أن طلب المستملك منه ذلك إن كان ممكناً .

2-      إذا كان العقار المطلوب إستملاكه لا يملك صاحبه غيره وهو مأواه أو مصدر رزقه فيجب معالجة وضعه عند التعويض بما يضمن إعادة حاله على الأقل إلى مثل ما كان عليه .

3-      تشعر المحكمة دائرة السجل العقاري بتسجيل العقار باسم المستملك بعد تأكدها من دفع قيمة التعويض أو بتسجيل العقار المستبدل به باسم المستملك منه إذا قبل استملاك عقار آخر على سبيل التعويض،  وكذا نصت 

المادة (11) من القانون على أن( دعـاوى الإستحقاق وسائر الدعاوى العينية الأخـــرى لا توقف إجراءات الإستملاك وإذا ثبت الملك للغير فينتقل ما يثبت من الملك والحقوق إلى بدل الإستملاك إن ارتضاه وإلا أعيدت معه إجراءات الإستملاك ويعود المستملك بما غرمه على من غره)، ومن خلال استقراء النصوص السابقة يظهر ان تقدير التعويض يتم تحديده من قبل لجنة تقدير التعويض بناء على تكليف محكمة الاستئناف المختصة.

الوجه السادس : إستيلاء الجهة الحكومية المؤقت على العقار للمنفعة العامة :

في بعض الحالات الطارئة تحتاج الجهات الحكومية المختصة إلى الاستيلاء المؤقت على العقارات الخاصة ليس بقصد إستملاكها بصفة دائمة وإنما بقصد مواجهة الظروف الطارئة، وبما أن الاستيلاء هنا مؤقت وليس بصفة دائمة فإن مالك العقار المستولى عليه يستحق التعويض العادل وهو إيجار المثل عن المدة التي تم الاستيلاء فيها على عقاره، أو تعويضه اذا لم يكن هناك مقتضى للإستيلاء المؤقت على عقاره، وتتولى تحديد هذا التعويض لجنة خاصة يتم اختيارها وتشكليها بحسب كل حالة استيلاء، وهذه اللجنة ، وفي هذا الشأن نصت  المادة  (12) من قانون الإستملاك على أن(  1- للجهات التي يحق لها استملاك العقارات قانوناً في الحالات الإستثنائية الإضطرارية الطارئة ، كحدوث كوارث موجبة لسرعة مباشرة الأشغال أو الإستخدام أن تقرر الإستيلاء المؤقت على أي عقار بقرار من الرئيس الأعلى للجهة ، يحدد فيه مدة الإستيلاء على أن لا تتجاوز سنتين من تاريخ صدور القرار .

2- يشكل محافظ المحافظة التي يقع العقار ضمن حدودها لجنة من مهندس وأحد موظفيه وممثل عن الجهة التي قررت الإستيلاء المؤقت وممثل عن صاحب العقار مهمتها تنظيم محضر بأوصاف العقار ويرفق بالمحضر ما يلزم من الصور الشمسية والمخططات التي تساعد على معرفة وضعية وشكل العقار ويجب أن يبلغ المالك مسبقاً بالحضور عند تنظيم المحضر على أن عدم حضوره في الموعد المحدد في كتاب التبليغ لا يؤخر عمل اللجنة). وفي هذا السياق نصت 

المادة (13) على ان :( تتولى لجنة التقدير المنصوص عليها في هذا القانون تقدير التعويض المناسب لصاحب العقار المستولى عليه مدة الإستيلاء المؤقت بالإستناد إلى المحضر مع مراعاة إيجار المثل).وكذا نصت المادة (14) من القانون ذاته على أنه:( على الجهة التي استولت على العقار مؤقتاً إعادته لصاحبه في نهاية مدة الإستيلاء المؤقت بالحالة التي كان عليها عند الإستيلاء ، ولمالك العقار الحق في مطالبة الجهة بتعويضه عن أي ضرر أصاب العقار وتبت لجنة التقدير المنصوص عليها في هذا القانون في أي خلاف حول مبلغ التعويض ولصاحب العقار حق استئناف قرار لجنة التعويض أمام محكمة استئناف المحافظة وعلى المحكمة البت في الإستئناف خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر). كما نصت المادة (15)  من القانون على أنه( إذا وضعت الجهة التي استولت على العقار مؤقتاً يدها على العقار لأكثر من سنتين ، فلمالك العقار الخيار في طلب تجديد الإستيلاء المؤقت بتعويض جديد أو طلب استملاك الجهة المستولية عليه ، فإذا لم يتحقق أي من ذلك فله أن يطلب من المحكمة استرداد عقاره مع طلب التعويض عن فترة التأخير)، وفي السياق ذاته نصت المادة  (16) :( لمالك العقار في جميع الأحوال التظلم إدارياً وقضائياً من قرار الإستيلاء المؤقت إذا رأى أنه لا أساس للحالة الإستثنائية الإضطرارية الطارئة ، وكذا له أن يتظلم أيضاً من مدة الإستيلاء إذا تضرر منها)، ومن خلال مطالعة النصوص السابقة الناظمة للإستيلاء الموقت على العقار نلاحظ أنها قد تضمنت أحقية مالك العقار في التظلم من قيام الجهة الحكومية بوضع اليد على العقار وقد يكون هذا التظلم اداريا  يتم تقديمه إلى الجهة المستولية على العقار أو يتم تقديمه أمام المحكمة المختصة بالإضافة إلى  حق مالك العقار في المطالبة بالتعويض الذي تقدره اللجنة المختصة بتقدير التعويض. 

الوجه السابع : الإستملاك لأغراض المشاريع السكنية :

 اجاز قانون الإستملاك للجهات المختصة بالاسكان والجهات المشرفة على الإسكان ان تستملك بغرض إقامة المباني والوحدات السكنية، ولان  هذه  المشاريع السكنية ليست مخصصة للمنفعة العامة، فقد قصر القانون طريقة الإستملاك فيها على طريق الإستملاك الرضائي الذي يتم بالتراضي فيما مالك العقار والجهة المختصة أو المشرفة على الإسكان، وكذا قصر القانون وسيلة تقدير التعويض في هذه الحالة  على الإتفاق بين الطرفين، فلا يتم تقدير التعويض عن طريق لجنة تقدير التعويض، وفي هذا الشأن نصت المادة (17) من قانون الإستملاك على أنه( يجوز للجهات المشرفة على الإسكان أو المختصة التي يجوز لها الإٍستملاك قانوناً أن تستملك لأغراض المشاريع السكنية وذلك عن طريق الإستملاك الرضائي، ويكون تقدير التعويض وطريقة الدفع بحسب الإتفاق بين الطرفين). 

الوجه الثامن : تشكيل لجنة  تقدير التعويض عند الإستملاك للمنفعة العامة وإجراءات عملها :

 حدد قانون الإستملاك للمنفعة العامة طريقة تشكيل لجنة تقدير التعويض واجراءات عملها وكيقية إصدار قراراتها والجوانب التي ينبغي على اللجنة مراعاتها عند تقدير التعويض وكيفية تحديد اتعاب لجنة التقدير، فقد نصت المادة( 18) من القانون على أن( – 1-يشكل رئيس المحكمة الإستئنافية في المحافظة لجنة تقدير دائمة أو مؤقتة في كل محافظة أو لكل حالة على حدة على النحو التالي :-

أ-  قــــــاض       رئيساً.

ب- مهندس       عضواً.

ج- ممثل عن الجهة المستملكة يسميه الرئيس الأعلى لها        عضواً.

د- مالك العقار المستملك أو من ينوبه وإذا تعددوا ولم يتفقوا على من يمثلهم فبالأغلبية وتراعى نسبة الملك وإلاَ عين رئيس المحكمة الإستئنافية ممثلاً عنهم من الخبراء     عضواً.

2-      تصدر اللجنة بحضور جميع الأعضاء قراراتها بالإجماع أو بالأكثرية وإذا تساوت الأصوات فيرجح الجانب الذي منه الرئيس ، وإذا تخلف ممثل المستملك أو المستملك منه عن الحضور رغم تبليغه فعلى رئيس اللجنة إلزام من تأخر ممثله بتعيين ممثل آخر.

3-      على لجنة التقدير الإستماع إلى أقوال الطرفين أو من ينوب عنهما والإطلاع على البيانات والمستندات ولها الإستعانة بالخبراء إن دعت الحاجة إلى ذلك ، في حين بينت المادة (19)  طريقة تحديد اتعاب اللجنة فقد نصت هذه المادة على أن)يحدد رئيس المحكمة الإستئنافية في المحافظة أجرة مناسبة عن كل عقار لرئيس وأعضاء لجنة التقدير يدفعها المستملك ، كما يتحمل المستملك أجور الخبراء إذا قررت لجنة التقدير الإستعانة بأحد منهم)، اما المادة  (20) فقد تضمنت الأسس الواجب على اللجنة اتباعها عند تقدير التعويض، فقد نصت هذه المادة على أن( : 1- تراعي لجنة التقدير عند تقديرها للتعويض ما يلي:

‌أ-       الأسعار الرائجة أثناء التقدير في منطقة العقار .

‌ب-      حالة المزروعات أو الأبنية أو المنشئات على العقار المستملك وتاريخ إنشائها ونسبة التلف فيها .

‌ج-      تحسن موقع أو منفعة القسم المتبقي من العقار أو زيادة قيمته بسبب الإستملاك إذا استملك جزء من العقار .

2- على لجنة التقدير وضع محضر مفصل يتضمن هذه الأسس) ومن خلال عرض نلاحظ أن النصوص السابقة  لم تتضمن التظلم أو الإعتراض على قرارات اللجنة على أساس ان طريقة الإعتراض والتظلم على قرارات اللجنة قد نظمها  القانون في سياق تنظيمه لحالات الإستملاك السابق عرضها في الوجوه السابقة.، حيث ظهر من خلال  ماتم ذكره في الوجوه السابقة ان الإعتراض يتم تقديمه إلى لجنة تقدير التعويض وليس إلى محكمة الاستئناف حسبما قضى الحكم محل تعليقنا، والله اعلم.

تعديل المقال