*عقد الإيجار غير المحدد المدة*
*أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين*
*الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء*
➖➖➖➖➖
*▪️قضى الحكم محل تعليقنا بأن عقد الإيجار غير المحدد المدة يتم الرجوع في تحديد مدته إلى القانون بحسب نوع النشاط الذي يباشره المستأجر وبحسب نوع العين المؤجرة، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 18-4-2017م في الطعن رقم (59007)، وقد ورد في الحكم الاستئنافي أنه: طالما أن عقد الإيجار لم يتضمن تحديد مدة الإيجار، وبما أن العين مستغلة من المستأجر كبيت للسكن، وحيث أن القانون ينص على أنه: إذا لم يتم تحديد مدة الإيجار فأنها تحسب بحسب نوع النشاط المتفق عليه في عقد الإيجار، ومقتضى ذلك أن تكون مدة الإيجار في هذه الحالة ثلاث سنوات من تاريخ عقد الإيجار، وقد أقرت الدائرة المدنية بالمحكمة العليا الحكم الاستئنافي، وقد ورد ضمن أسباب حكم المحكمة العليا ((فإن محكمة الاستئناف قد ناقشت القضية في الواقع والقانون مناقشة مستفيضة في ضوء ما طرحه الخصوم أمامها من أدلة ودفوع، ومن خلال ذلك قضت بتأييد الحكم الابتدائي، وعدلت مدة الإيجار بحسب ما ورد في القانون، ولذلك فإن الحكم الاستئنافي كان صائباً وموافقاً للشرع))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية:*
➖➖➖➖➖
*▪️الوجه الأول: مدة الإيجار المقررة في القانون عند خلو عقد الإيجار من تحديد مدة الإيجار:*
➖➖➖➖➖
*▪️عند خلو عقد الإيجار من تحديد مدة الإيجار فقد عالج قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر هذه المسألة حيث نصت المادة (28) من القانون المشار إليه على أنه: (يلزم تحديد المدة والأجرة عند العقد، فإذا لم تحدد في العقد فيكون حدها الأقصى على النحو التالي: للمساكن بثلاث سنوات وللمتاجر ومخازن الأدوية والوكالات التجارية والمطاعم والفنادق بخمس سنوات وللمصانع والورش والبنوك بعشر سنوات مالم يتفق المتعاقدان على خلافه وإذا لم تحدد المدة والأجرة فيعتبر العقد باطلاً، وإذا حددت الأجرة دون تحديد المدة تعتبر فيه المدة طبقاً لما نص عليه في بداية المادة)، وبناءً على هذا النص فقد قضى الحكم محل تعليقنا بأن مدة إيجار المسكن محل النزاع في القضية التي أشار إليها الحكم محل تعليقنا هي ثلاث سنوات، لأن عقد الإيجار لم يتضمن تحديد مدة الإيجار.*
➖➖➖➖➖
*▪️الوجه الثاني: الآثار المترتبة على التحديد القانوني لمدة الإيجار عند خلو عقد الإيجار من تحديد مدة الإيجار:*
➖➖➖➖➖
*▪️القانون هو عقد من لا عقد له، فالقانون ينظم العلاقة بين الأفراد عند عدم اتفاقهم على تنظيم بعض المسائل كما هو الحال بالنسبة لمدة الإيجار، وبناءً على ذلك فإن مدة الإيجار المحددة في القانون في حالة خلو عقد الإيجار منها تترتب عليها الآثار ذاتها المترتبة على تحديد مدة الإيجار في العقد من قبل المؤجر والمستأجر، حيث يكون مبلغ الأجرة المتفق عليه ساريا خلال مدة الإيجار المقررة في القانون وكذا يلزم المستأجر بإعادة العين عند إنتهاء مدة الإيجار المقررة في القانون.*
➖➖➖➖➖
*▪️الوجه الثالث: وقت بدء إحتساب مدة الإيجار في القانون:*
➖➖➖➖➖
*▪️صرحت المادة (28) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر: بأنه عند خلو عقد الإيجار من مدة الإيجار تحسب مدة الإيجار على أساس المدة المحددة في النص القانوني (ثلاث سنوات للمساكن وخمس سنوات للمحلات التجارية وعشر سنوات للبنوك والمصانع والورش)، وتبدأ هذه المدة ابتداء من تاريخ العقد أو تسليم العين إلى المؤجر، لأن بقية بنود عقد الإيجار الأخرى يبدأ نفاذها من تاريخ التوقيع على عقد الإيجار، فمدة الإيجار المحددة في القانون تعد استدراكاً للنقص في عقد الإيجار فيما يتعلق بتحديد مدة عقد الإيجار ، فيكون لمدة الإيجار الحكم ذاته المقرر لبقية بنود عقد الإيجار المذكورة في العقد، وقد كان جانب من النقاش في الحكم محل تعليقنا قد كان بشأن بدء إحتساب مدة الإيجار المذكورة في المادة (28)، فقد قضى الحكم بأن هذه المدة يتم إحتسابها من تاريخ إبرام عقد الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر، والله اعلم.*