*الفرق بين اجارة العقار وعاريته*
*أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين*
*الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء*
➖➖➖➖➖
*▪️من المعلوم أن محل العارية في الغالب هو المنقول الذي لا يثير أية إشكاليات في التطبيق العملي، إلا أن العقار في اليمن يكون محلاً للعارية حيث يأذن مالك الأرض لغيره بالبناء أو الزرع أو الغرس فيها أو المرور فيها أو السقي وغير ذلك، وكذا قد يأذن مالك العقار لغيره بوضع اخشاب البناء على جداره على سبيل العارية كما قد يأذن الجار لجاره بفتح نافذة إلى فناء داره على سبيل العارية، والعارية تكون دائما من غير مقابل وهذا هو الفارق الجوهري بين العارية في العقار وغيرها من التصرفات كالاجارة والبيع إضافة إلى أن العارية في العقار تختلف عن الهبة حيث يجوز لمالك العقار ان يستعيد عاريته في اي وقت يشاء حتى لو لم تنقض مدة العارية ، وقد أشار الحكم إلى هذه المسألة ، وهذا الحكم هو الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 5/11/2014م في الطعن رقم (55742)، الذي ورد ضمن أسبابه: ((أما من حيث الموضوع فإن الدائرة تجد أن الطاعن قد نعى على الحكم المطعون فيه مخالفته للمادتين (965 و 982) مدني بشأن أحكام العارية، والحكم للمطعون ضدهم بفائدة الأرض والقول بأن طلبهم متفق مع روح الشريعة والقانون مع انه في الحقيقة مخالف لذلك ، والدائرة تجد أن الحكم الاستئنافي المطعون فيه لم يكن موافقاً من حيث النتيجة للقانون لقضائه بتعديل الحكم الابتدائي على النحو الثابت بمنطوقه، وبذلك يكون الحكم الاستئنافي قد خرج عما قضى به الحكم الابتدائي مخالفاً بذلك المادة (288/ب) مرافعات، فكان يجب على الشعبة الاستئنافية ان لا تنظر وتفصل إلا في الوجوه والحالات التي رفع عنها الاستئناف فقط وفي حدود ما فصلت فيه محكمة الدرجة الأولى من تلك الوجوه والحالات، حيث ان حكم الدرجة الأولى لم يفصل أو يناقش موضوع (العارية) التي وصلت إليها الشعبة الاستئنافية فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف المادة (288) مرافعات)) وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية:*
➖➖➖➖➖
*▪️الوجه الأول: صيغة العارية في العقار وماهيتها:*
➖➖➖➖➖
*▪️تنعقد صيغة العارية في العقار باي قول أو كتابة أو فعل يدل على أن مالك العقار قد اعار المستعير أو أذن له من غير مقابل بالبناء في العقار أو وضع الجار لإخشاب بنائه على جدران المالك أو الإذن للجار أن يفتح باباً أو نافذة إلى ملكه، ويستدل من القرائن المحيطة بالصرف على نوع التصرف الصادر من مالك العقار، فإذا كان المالك قد استلم من المنتفع بالعقار مقابل مبلغ ادفعة واحدة أو دفعات مقطوعة وانتهت علاقة المالك بالمال الذي اذن به فإن التصرف في هذه الحالة يكون بيعا وليس عارية، وإذا كان المالك قد اتفق مع من اذن له على مقابل شهري أو سنوي فيكون التصرف إجارة وليس عارية، وإذا كان المالك قد صرح بأن الإذن الصادر منه من غير مقابل على سبيل التابيد وليس التوقيت فأنه يكون تمليك للماذون له تنطبق بشأنه أحكام الهبة، اما اذا كان الإذن الصادر من المالك مطلقا من غير تحديد فأنه يكون عارية، ولان العارية تكون من غير مقابل فإن الباعث على صدور العارية من المالك هو علاقة القرابة أو الصداقة أو ثقة قائمة فيما بين مالك العقار وبين من يأذن له، حيث تتغير هذه البواعث لاحقا، فعندئذ يجوز للمالك الرجوع عن العارية في اي وقت يشاء لأنها من غير مقابل، كما أن الحق في الرجوع عن العارية ينتقل إلى خلف المالك مثلما كان في القضية التي تناولها الحكم محل تعليقنا، حيث طلب ورثة المالك من ورثة المستعير إخلاء العين المعارة التي أقام عليها مورثهم بناء بموجب اذن من مورثهم مالك الارض الا ان المحكمة الابتدائية لم تفصل في هذا الطلب، لان ورثة المالك استندوا في طلبهم إلى أحكام الإجارة وليس أحكام الاعارة، وقد قضى الحكم الاستئنافي بأحقية الورثة في إيجار الأرض على أساس أحكام الإجارة وليس العارية، وقد نقض حكم المحكمة العليا الحكم الاستئنافي، لانه خالف القانون، حيث طبق على الواقعة أحكام الإجارة وليس العارية، ولان الحكم الاستئنافي لم يتقيد بحدود ما فصلت فيه محكمة اول درجة.*
➖➖➖➖➖
*▪️الوجه الثاني: صور العارية في العقارات الشائعة في اليمن:*
➖➖➖➖➖
*▪️من خلال ماتقدم بيانه في الوجه الأول نلاحظ ان عارية العقار تتخذ في اليمن صور مختلفة، ومعرفة هذه الصور له أهميته في تكييف العلاقة بين المالك والمستعير حسبما سبق بيانه ومعرفة الفروق بين العارية وغيرهاً، والصور الشائعة للعارية في العقارات في اليمن، هي الصورة الأولى: وهي أن يأذن مالك الأرض لشخص آخر بالبناء على الأرض أو الزراعة فيها من غير أجر، الصورة الثانية: وهي ان يأذن مالك الأرض لجاره بأن يصب ميزاب داره إلى فناء منزله أو ان يمر انبوب الماء من أرضه إلى دار جاره أو انبوب المجاري أو سلك الكهرباء أو الهاتف من فوق داره أو أرضه إلى أرض جاره من غير اجر ، الصورة الثالثة: أن يأذن المالك لجاره بأن يفتح باباً أو نافذة إلى أرضه من غير اجر.*
➖➖➖➖➖
*▪️الوجه الثالث: الفرق بين العارية والاجارة:*
➖➖➖➖➖
*▪️نظم القانون المدني أحكام العارية مطلقاً في العقارات وفي غيرها، وذلك في المواد (من 965 إلى 982)، ومن ذلك عدم اشتراط الأجرة أي أن العارية تكون بدون مقابل فإذا كانت بمقابل فأنها تكون إجارة وليس عارية حسبما نصت عليه المادة (970) مدني، وهذا الفرق هو الفارق الرئيس بين الإجارة والعارية ، فالعارية تكون بدون مقابل والاجارة تكون بمقابل ، ومن أحكام العارية انه يجوز للمالك المعير أن يرجع في العارية ويستعيدها العين المعارة متى شاء المالك ولو كان ذلك قبل انتهاء المدة المحددة للعارية، ويجوز للمالك المعير ان يستعيد العين المعيرة ولو ترتب على الرجوع ضرر على المستعير، ففي هذه الحالة تنتهي العارية حسبما نصت عليه المادة (972) مدني وفي هذا الجانب تختلف العارية عن الإجارة لان عقد الإجارة يكون ملزما للمالك المؤجر، فلايحق للمالك المؤجر ان يرجع عن عقد الإيجار او يستعيد العين المؤجرة خلال فترة الإيجار المتفق عليها ، وفي العارية تكون العين المعارة أمانة في يد المستعير فيلزمه المحافظة عليها ولا يضمن تلفها إلا إذا حصل منه التعدي عليها أو تفريط في حفظها حسبما نصت عليه المادة (973) وكذلك الحال بالنسبة للإجارة، ففي هذا الجانب لافرق بين العارية والاجارة، وكذا فإن من أحكام العارية ان اجرة المحافظة على الشيء المعار على المستعير حسبما ورد في المادة (979) مدني ، وفي هذه المسألة لافرق بين العارية والاجارة، وحيث أن العارية تختلف في أحكام كثيرة عن الإجارة بحسب ماسبق بيانه، لذلك فقد لاحظنا ان الحكم محل تعليقنا قضى بنقض الحكم الاستئنافي الذي حكم بإستحقاق ورثة مالك العقار لإيجار العين عن الفترة السابقة لمطالبتهم، في حين ان تصرف مورثهم كان عارية والعارية لا أجرة عليها، فقد صرح الحكم محل تعليقنا بأن الحكم الاستئنافي قد اخطأ في تطبيق أحكام العارية حينما اعتبرها إجارة وطبق عليها أحكام الإجارة، إضافة إلى أن الحكم الاستئنافي لم يتقيد بحدود ما فصلت فيه المحكمة الابتدائية، لأن المحكمة الابتدائية لم تفصل في هذه المسألة في الحكم الابتدائي.*
➖➖➖➖➖
*▪️الوجه الرابع: إنتهاء العارية وإنتهاء الاجارة:*
➖➖➖➖➖
*▪️الاجارة لا تنتهي إلا بإنتهاء مدتها، أما العارية فأنها تنتهي بإنتهاء مدتها إذا كانت محددة المدة كما أنها قد تنتهي بتراجع المعير قبل إنتهاء المدة حيث نصت المادة (972) مدني على أنه: (للمعير أن يرجع في العارية متى شاء ولو كانت مؤقتة أو كان في الرجوع ضرر على المستعير فتنتهي العارية) وهذا فرق آخر بين العارية والاجارة ويرجع هذا الفرق إلى أن العارية بدون مقابل بخلاف الإجارة لذلك يجوز للمالك المعير ان يرجع أو يستعيد عاريته من يد المستعير، لان المعير محسن، والله تعالى يقول (وماعلى المحسنين من سبيل).*
*وإذا انتهت العارية لأي سبب وكان في الأرض المعارة زرع أو غرس أو بناء كان المستعير بالخيار بين قلع الزرع والثمر أو أخذ قيمته قائماً من المعير أو بقائه لحين نضج الثمار بأجرة المثل، ويكون للمستعير بالنسبة للبناء القائم على الأرض المعارض الخيار بين إزالة البناء أو أخذ قيمته قائماً من المعير، والله اعلم.*