ترجيح العقد الاقدم تاريخا للانتفاع بأرض الدولة

*ترجيح العقد الاقدم تاريخا للانتفاع بأرض الدولة*

*أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين*

*الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء*

➖➖➖➖➖

*▪️قضى الحكم محل تعليقنا بأنه إذا تزاحمت عدة عقود انتفاع على ارض واحدة من أراضي الدولة فإنه يتم ترجيح العقد الاقدم تاريخا على العقد الذي يليه في التاريخ حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 26-6-2012م في الطعن رقم (45932)، الذي ورد ضمن أسبابه: ((بعد الرجوع إلى الأوراق مشتملات الملف تبين أن الطعن لا تأثير له في الحكم الاستئنافي المطعون فيه، لأن ما عللت المحكمة الاستئنافية من ترجيح عقد الانتفاع للمطعون ضده على عقد الانتفاع للطاعن لتقدم تاريخه، وقد أكدت ذلك مذكرة الهيئة العامة للأراضي التي اوضحت  اقدمية تاريخ عقد الانتفاع الخاص بالمطعون ضده، ولا عبرة لتراجع الهيئة عن افادتها السابقة بأقدمية تاريخ عقد إنتفاع المطعون ضده،  حيث تراجعت الهيئة عن افادتها السابقة بتكليفها أحد المهندسين بالنزول إلى ارض الواقع لمطابقة العقدين بعلة حصول تناقض في تلك الرؤية الفنية، فلا وجاهة لتصرف الهيئة بعد قناعة محكمتي الموضوع، فلا يقبل  تراجع الهيئة عن افادتها السابقة بأسبقية تاريخ عقد المطعون ضده قانوناً، الأمر الذي يتعين معه رفض الطعن)) وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية:*

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الأول: معنى الأسبقية في عقد الانتفاع بأرض الدولة:*

➖➖➖➖➖

*▪️بموجب قانون أراضي وعقارات الدولة فقد اناط القانون بالهيئة العامة للأراضي إدارة أراضي وعقارات الدولة واستغلالها واستثمارها وتأجيرها للإنتفاع بها، وبناءً على ذلك فإن الهيئة تقوم بتوقيع عقود إنتفاع مع المواطنين، ولأسباب عدة يحدث أن تقوم الهيئة بتحرير عدة عقود إنتفاع في أرض أو عقار واحد لأكثر من شخص، ويتم تحرير هذه العقود في تواريخ متعاقبة، وقد قضى الحكم محل تعليقنا بأن العقد النافذ من هذه العقود المتزاحمة على أرض واحدة هو العقد  الأسبق  تاريخا، فهو  الذي يجب العمل به وتنفيذه.*

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الثاني: سبب ترجيح عقد الانتفاع الأسبق تاريخاً:*

➖➖➖➖➖

*▪️قضى الحكم محل تعليقنا بترجيح عقد الانتفاع الاسبق تاريخاً عند تزاحم عقود الانتفاع على عقار واحد، ويرجع ذلك إلى أن عقد الانتفاع الأسبق تاريخاً قد عبرت فيه  هيئة  الأراضي عن منحها حق الانتفاع بالعقار للمنتفع الذي تم التعاقد معه اولا، حيث انشغل العقار بدء من ذلك  التاريخ بحق المتعاقد الأول، وبناءً على ذلك لا محل لعقود الانتفاع اللاحقة في العقار ذاته الذي صار مشغولاً بحق المتعاقد الأول، ولأن عقد الانتفاع يرتب التزامات متقابلة على طرفيه، فيجب على الطرفين (هيئة الأراضي والمنتفع) إحترام التزاماتهما العقدية، ومن ذلك إلتزام هيئة الأراضي بتمكين المنتفع من الانتفاع بعقار الدولة تنفيذاً لعقد الانتفاع، ولا ريب أن أي عقد لاحق للعقد الأول يكون لا محل له.*

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الثالث: وضعية العقود اللاحقة للعقد الاسبق تاريخاً:*

➖➖➖➖➖

*▪️العقود اللاحقة لعقد الانتفاع الأسبق تاريخاً تكون ملزمة لهيئة الأراضي حيث يجب عليها التعويض العيني لمن منحتهم عقود إنتفاع لاحقة لامحل  لها، طالما وقد صدر هذه العقود وفقاً للإجراءات القانونية المتبعة في هيئة الأراضي، فطالما أنه قد تعذر على هيئة الأراضي الوفاء بالتزامها بتمكين المنتفع من الانتفاع بالعقار المحدد في عقد الانتفاع بسبب سبق تصرف الهيئة بذلك العقار، لذلك يجب على الهيئة تعويض صاحب أو اصحاب عقود الانتفاع اللاحقين على العقار الأسبق التعويض المناسب، ويكون التعويض في هذه الحالة عينياً يتم عن طريق قيام الهيئة بمنح صاحب العقد اللاحق عقار آخر مساوياً في القيمة والأهمية للعقار الذي انتكل، والتعويض العيني هو الغالب في الواقع العملي غير  أنه يجوز لهيئة الأراضي تعويض صاحب عقد الانتفاع اللاحق تعويضاً نقدياً وفقاً للقواعد العامة.*

 

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الرابع: تحديد الاسبقية في عقود الانتفاع:*

➖➖➖➖➖

*▪️تحديد الاسبقية يتم من خلال مطالعة  التاريخ المثبت في عقود الانتفاع التي تتزاحم على عقار واحد، و يتم ذلك عن طريق المقارنة بين تواريخ سريان العقود المتزاحمة إذا كانت هذه التواريخ واضحة وليست محل خلاف، بإعتبار التاريخ الوارد في العقد هو المرجع، لان إرادة المتعاقدين  قد  انصرفت إلى تدوينه  في  العقد وتم التعاقد على أساسه، اما إذا كان تاريخ التعاقد غير واضح أو غير مثبت في العقد، فعندئذٍ يتم الرجوع إلى هيئة الأراضي لتحديد التاريخ الأسبق مثلما  حصل في القضية التي تناولها  الحكم محل  تعليقنا، غير أنه إذا قامت هيئة الأراضي بالإفادة عن العقد الأسبق فلا يحق لهيئة الأراضي التراجع عما ورد في افادتها السابقة حسبما قضى الحكم محل تعليقنا.*

 

➖➖➖➖➖

*▪️الوجه الخامس: الترجيح بين عقود الانتفاع لا يتم إلا إذا كانت العقود  نهائية:*

➖➖➖➖➖

*▪️الترجيح بالأقدمية لا يقع إلا إذا كانت العقود نهائية قد استكملت اجراءاتها وصارت عقود إنتفاع نافذة نهائية، أما إذا كان بعضها مجرد استمارات أو معاملات أولية فيكون المعتبر هو العقد النهائي، لأن المعاملات الأولية لا تعني تمام التعاقد فيما بين هيئة الأراضي وصاحب المعاملة الأولية، والله اعلم.*

تعديل المقال