قيام المؤجر بفتح العين المؤجرة من غير امر قضائي

أ.د/ عبد المؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون جامعة صنعاء

من الاشكاليات العملية التي يكثر وقوعها وتترتب عليها اشكاليات اخرى هي اختفاء المستأجر واغلاقه للعين بدون علم الموجر وعدم قيامه بتسليم الإيجار اثناء فترة غيابه ، حيث يقوم بعض المؤجرين في هذه الحالة باللجوء الى القضاء للحصول على احكام أو قرارات أو اوامر قضائية بفتح العين المؤجرة وجرد محتوياتها وبعضهم لا يلجاء الى القضاء وانما يقوم باللجوء الى عاقل الحارة أو قسم الشرطة وبعضهم يقوم بنفسه بفتح وجرد محتويتها وحفظها في حيز من العين ، ولا ريب ان هناك فروق واثار بين قيام المؤجر بنفسه بفتح العين واستلامها وبين صدور أمر قضائي بفتح العين وتسليمها للمؤجر من قبل القضاء، ولأهمية هذا الموضوع وكثرة الاحتياج له فقد اخترنا التعليق على الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 20/4/2011م في الطعن المدني رقم (44442) لسنة 1432هـ وتتلخص وقائع القضية التي تناولها هذا الحكم ان احد الاشخاص استأجر الطابق الارضي المكون من منزل اقام في مع عائلته بالاضافة الى دكان مفتوح الى الشارع استعمله المستاجر  محلاً تجارياً لبيع بضاعته وكان المستاجر يدفع الايجارات بانتظام وبعد مدة قام المستأجر بإغلاق العين المؤجرة المكونة من المنزل والدكان من غير علم المؤجر حيث ظلت العين مغلقةً لمدة تزيد على 15 شهراً ؛وخلال هذه المدة يئس المؤجر من حضور المستأجر فقام الموجر بفتح العين وجرد محتوياتها وتجنيبها وحفظها في الدكان؛ وبعد انقضاء مدة (15) شهر حضر المستأجر مطالباً تمكينه من الانتفاع بالعين ؛وافاد بانه لم ينتفع بالعين خلال هذه المدة إضافة الى ان المؤجر قد استمر في اغلاق العين  بعد حضوره وقام بمنعه من فتح العين والانتفاع بها ولذلك قام المستأجر برفع دعوى امام المحكمة المختصة طلب فيها تمكينه من الانتفاع بالعين وتسليمه بضاعته وتعويضه عن قيام الموجر بفتح العين من غير اذنه او امر من القضاء؛ وقد اجاب المؤجر على الدعوى بان المستأجر قد اغلق المحل وسافر ولم يدفع الايجار لمدة تزيد على 15 شهراً وطلب المؤجر الزام المستأجر بدفع الإيجار حتى تاريخ استلامه لبضاعته ومنقولاته المحفوظة في العين  والزام المستأجر بترميم العين بحسب عقد الايجار وسداد استهلاك فواتير الكهرباء المتراكمة بذمة المستأجر بالإضافة الى اخلاء العين لمخالفة المستأجر لعقد الايجار وعدم تسليمه الايجار في وقته ، وقد سارت المحكمة الابتدائية في اجراءات نظر القضية حتى انتهت الى الحكم بالزام المستأجر بدفع ايجار 54 يوماً من تاريخ تقديم المستاجر الضمان بالإضافة الى ايجار العين خلال المدة التي كانت مشغولة بالادوات بالإضافة الى سداد قيمة استهلاكه للكهرباء، وقد ورد ضمن اسباب الحكم الابتدائي (فانه من اللازم على المستأجر دفع اجرة العين من تاريخ احضاره للضمانة حتى قيام المالك المؤجر بفتح العين وهي مدة(54) يوماً وحيث ان المالك المؤجر لم ينتظر ويطلب من المحكمة تسليمه العين بل قام بنفسه بفتح العين وهذا عمل غير مشروع ؛ولذلك فلا يحق له المطالبة بكامل اجرة العين التي وضعت فيها المنقولات المملوكة للمستأجر وكذلك الحال بالنسبة للمبالغ التي ادعى المؤجر انه انفقها لترميم العين ؛ومن جانب ثاني فقد ثبت تقصير المستاجر  حيث قام بإغلاق العين وترك منقولاته في العين ، وحيث انه كان يجب على المؤجر ان يلجاء الى القضاء ويطلب منه فتح العين وجرد منقولات المستاجر وتحديد مكان حفظها بالاضافة الىتعيين المؤجرك حارساً قضائياً على المنقولات فكان ينبغي عليه ان يطلب من المحكمة ان تأذن له بفتح العين وان تجرد المنقولات بدلاً من قيامه بنفسه بفتح العين وجرد محتوياتها وحيث ان حفظ المنقولات قد تم بالفعل في العين فان ذلك يقتضي استحقاق المالك لأجرة ذلك وحيث ثبت احتجاز المالك للمنقولات بعد حضور المستأجر ومنعه من فتح العين) فلم يقبل الطرفان بالحكم فقاما باستئناف الحكم الابتدائي ، حيث قضت الشعبة الاستئنافية بتعديل منطوق الحكم الابتدائي حيث كانت صياغة المنطوق على النحو الاتي (الزام المستأجر بإخلاء العين ودفع كامل ايجار الدكان المحفوظة به ادواته من تاريخ هذا الحكم والغاء الحكم على المستأجر بدفع الايجارات وايجار حفظ المنقولات عن الفترة السابقة لهذا الحكم وتأييد ما قضى به الحكم الابتدائي فيما يتعلق بسداد فاتورة الكهرباء وتعويض المستأجر عن فترة الاغلاق (54) يوماً وقد ورد في اسباب الحكم الاستئنافي (ان الحكم الابتدائي كان قد قضى على المستأجر بدفع ايجار العين المؤجرة المتفق عليها بين الطرفين وايجار الدكان الذي قام المؤجر بحفظ منقولات المستأجر فيه مع ان المؤجر قام بنفسه بفتح العين المؤجرة وجمع وجرد الادوات دون حضور احد من المحكمة وبما ان المؤجر قد قام بفتح المحل بنفسه دون ان يلجاء الى القضاء فلا يستحق شيئا من الايجار وكذلك ايجار حفظ الادوات الخاصة بالمستأجر حيث ان المؤجر استلم المحل دون اذن من المستاجر أو امر من المحكمة وقبل ان تأذن له المحكمة بذلك أو تجعله حارساً قضائياً على الادوات ولذلك فان ما جاء في استئناف المستأجر صحيح فيما يتعلق بالإغلاق والايجار وحفظ الادوات اما ما جاء في استئناف المؤجر فهو غير صحيح إذ انه يتحمل مسئولية فعله غير المشروع الصادر  من تلقاء نفسه ودون امر قضائي ودون ان يلجاء  إلى السلطة القضائية لأخذ حقه عبرها) فلم يقبل المؤجر بالحكم الاستئنافي فقام بالطعن بالنقض في الحكم الاستئنافي الا ان الدائرة المدنية بالمحكمة العليا رفضت الطعن وأقرت الحكم الاستئنافي، وقد جاء في اسباب حكم المحكمة العليا (وحيث كان الطاعن ينعي على الحكم الاستئنافي مخالفته للقانون حينما قضى بإلغاء ما حكم به الحكم الابتدائي على المستأجر بدفع الايجار وايجار حفظ ادوات المستأجر للفترة السابقة وبمناقشة الدائرة لنعي الطاعن فقد تبين للدائرة ان الحكم المطعون فيه قد ناقش هذه المسألة حسبما هو ظاهر في اسباب الحكم المطعون فيه حيث فصل الحكم في ذلك وفقاً للقانون وبحسب ماله أصل في الاوراق كما ان مناعي الطاعن تتعلق بالوقائع والادلة التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع ولا معقب عليها في ذلك لان حكمها موافق للشرع والقانون) وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسب ما هو مبين في الأوجه الاتية:

الوجه الأول : عدم مشروعية قيام المالك المؤجر بفتح العين المؤجرة من غير رضا المستأجر :

صرح الحكم محل تعليقنا بان قيام المؤجر بفتح العين المؤجرة عمل غير مشروع لان ذلك يعني أخذ الشخص حقه بنفسه من غير لجوء الى القضاء الذي حدده الشرع والدستور والقانون للمطالبة بالحقوق حيث يقوم القضاء ببحث الطلبات والتاكد من شرعيتها ثم يقضي بها ؛كما ان قانون تنظيم العلاقة فيما بين المؤجر والمستأجر قد اشار الى كيفية انتهاء العلاقة الإيجارية وتنظيم حقوق والتزامات الطرفين ولم يقرر للمالك المؤجر الحق في فتح العين المؤجرة ولذلك فان هذا العمل غير مشروع لمخالفته للقانون إضافة الى مخالفته لعقد الايجار  الذي قد قرر احقية المستأجر في الانتفاع بالعين ووضع ادواته وبضاعته في العين وكذا احقية المؤجر في الاجرة حيث تم التراضي بين الطرفين على ذلك وتم تسليم العين الى المستاجر بالتراضي بين الطرفين وتبعاً لذلك فلا يجوز للمؤجر ان يفتح العين من غير رضاء أو اذن المستأجر، فقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وعقد الايجار ينظم حقوق وواجبات الطرفين واقتضاء هذه الحقوق أو الالتزام بالواجبات لا يكون الا من قبل القضاء المختص.

الوجه الثاني : الاثار القانونية المترتبة على قيام المؤجر بفتح العين من غير أذن أو امر قضائي :

يترتب على ذلك اثار قانونية بالغة الخطورة منها الاثار الجزائية فقيام المؤجر بذلك يعد فعلاً جرمياً يعاقب عليه القانون لأنه انتهاك لحرمة مسكن أو محل تجاري أو غيرها لان المؤجر وان كان المالك للعين المؤجرة الا انه ليس مالكاً لمنقولات المستأجر ومتعلقاته الشخصية الموجودة في العين المؤجرة فلا يجوز للمؤجر ان ينتهك حرمة وخصوصية المستأجر بفتح العين والاطلاع على موجودات المستاجر ولذلك فان المالك المؤجر يكون مسؤولاً جنائياًً عن فعله غير المشروع وإضافة الى ذلك فان المالك المؤجر يكون مسؤولاً مدنياً عن أي تلفيات أو فقدان اية منقولات للمستأجر تكون موجودة في العين، حيث ان قيام المؤجر بهذا العمل غير المشروع يفتح الباب واسعاً امام المستأجر للادعاء بفقدان منقولات ثمينة من العين المؤجرة، ومن الطريف انه في احدى المرات قام احد الملاك بفتح العين التي اغلقها المستأجر وعند قدوم المستأجر قام بالادعاء على المؤجر  بانه قد فقدت من العين منقولات ثمينة منها مسدس ذهبي اهداه اياه ملك الاردن السابق !!! كما يترتب على قيام المالك المؤجر بفتح العين من غير اذن المستأجر أو أمر قضائي حرمان المؤجر من تكاليف ترميم العين لان إثبات حالة العين عند فتحها ليس قانونياً ، والخلاصة ان كل الاثار المترتبة على فتح العين في هذه الحالة يتحمل تبعتها ومسئولياتها المؤجر طالما انه فعله غير مشروع حسبما قرر الحكم محل تعليقنا.

الوجه الثالث : الاجراءات القانونية الواجبة على المؤجر اتباعها عند قيام المستأجر بغلق العين والانقطاع عنها :

اذا قام المستأجر بإغلاق العين المؤجرة وعدم دفع الايجارات والانقطاع عن العين فقد اشار الحكم محل تعليقنا الى انه ينبغي على المؤجر في هذه الحالة ان يقوم برفع دعوى اخلاء العين امام المحكمة المختصة وان يرفق بها ادلة اثبات واقعة الاغلاق والانقطاع عن العين وعدم سداد الاجرة وان يطلب من المحكمة اصدار امر بفتح العين المغلقة وجرد محتوياتها وتخزينها وحفظها بموجب محضر قضائي وتعيينه حارساً قضائياً على تلك الموجودات لتعلق حق المؤجر بها.

الوجه الرابع : الحكم بحرمان المؤجر من بعض حقوقه نتيجة عمله غير المشروع بفتح العين :

من الملاحظ ان الحكم محل تعليقنا لم يقض للمؤجر بأجرة (15) شهراً وانما قضى له فقط بإيجار الدكان المحفوظة فيه موجودات المستأجر ولمدة (54) يوماً فقط كما انه لم يقض له بتكاليف ترميم العين، لان الاثار المترتبة على العمل غير مشروع وهو فتح العين بغير اذن المستأجر ومن غير امر قضائي يتحمل تبعيتها المؤجر الذي قام بالعمل غير المشروع، الا انه كان ينبغي على حكم محكمة الموضوع ان ترتب هذه الاثار بدءً من تاريخ قيام المؤجر بفتح العين وليس قبل ذلك حيث كان المؤجر يستحق حقوقه العقدية والقانونية السابقة  على واقعة فتحه للعين المؤجرة، والله اعلم.

تعديل المقال